华声在线全媒体记者 卜岚 通讯员 王叮琳
近期，成都、上海、广州等城市在土地出让中明确要求新建住宅限高80米。而在湖南，郴州率先于2025年8月实施新版《国土空间规划管理技术规定》，明确新建住宅限高26层、容积率不得高于3.1。半年内，全国重点城市密集跟进，将限高要求纳入土地出让核心条件，这将如何影响楼市？
现象：多地推行住宅限高80米政策
曾经，国内城市长期陷入“天际线崇拜”，超高层建筑被视为城市实力的象征与地标名片。各地纷纷以摩天楼集群彰显发展活力，开发商则通过打造30层以上超高层住宅抢占核心地段价值，部分城市甚至出现50层以上的超高层住宅项目。
这一趋势在今年迎来根本性转折。5月1日，住房城乡建设部《住宅项目规范》正式实施，该规范明确，高层Ⅱ类住宅（18—26层）建筑高度控制最大值限80米，最大容积率仅为3.1，这标志着住宅“限高时代”全面到来。此后，各地“限高令”也如雨后春笋般涌现。
12月1日，成都市公共资源交易服务中心挂出一则拍地公告，共涉及四宗住宅用地。在“规划设计条件”一栏，公告对于建筑物高度的限制要求十分显眼：有两宗宅地的要求均是建筑高度不超过80米，另一宗为不超过60米，还有一宗要求不超过54米。
今年10月，深圳发布《关于稳妥推进〈住宅项目规范〉实施的通知》，规定新建住宅项目建筑高度原则上不得超过80米（约26层），容积率不超过3.1；超过80米需进行消防审查，政策发布前已完成规划审批的项目可按原规划实施。
而在此之前，广州大道南788号二期地块以9.2亿元出让，拿地房企为中海地产，这宗地块也有建筑限高80米的要求。
而从湖南来看，住宅限高政策也开始落地。其中郴州市就率先于2025年8月实施新版《国土空间规划管理技术规定》，明确新建住宅限高26 层、容积率不得高于3.1。在建筑层高上，《规定》明确居住建筑层高不宜超过3.5米，不得低于3米；住宅区公共配套设施及小型商业建筑首层层高不宜超过5米。
“限高令”倒逼行业从“规模竞争”转向“品质竞争”
比谁造的楼更高的时代已成为过去式，“限高令”成为了倒逼行业转型的催化剂。
为什么突然要给住宅“限高”？去年11月的一场消防安全形势发布会上，国家消防救援局消防监督司一级指挥长王天瑞表示：“高层建筑历来是我们防控的重点，也是容易造成火灾的重点。”
“‘限高’的核心还是安全和居住体验。超高层住宅的风险与建筑高度呈‘正相关’特征，首要隐患是消防安全。”长沙一房企负责人周先生指出，高层住宅火灾死亡人数占比高，疏散效率堪忧，易引发踩踏、窒息等风险。长期运维压力同样突出，超高层住宅的电梯维护、外立面翻新等费用是普通住宅的数倍，且随着建筑老化，运维成本将持续攀升。此外，高空坠物、电梯故障等隐性风险，也显著影响居住安全性与舒适度。
周先生认为，“限高令”的出现可不是限制买房，它通过刚性标准倒逼行业从“规模竞争”转向“品质竞争”，未来低密度、小高层住宅将成为市场核心主流，采光、通风、隔音这些健康指标，现在都是刚需。同时，第四代住宅（空中庭院）、装配式建筑、智慧社区将成为产品升级方向，如郴州新规明确空中庭院满足特定条件可不计入容积率，这类兼具低密属性与空间拓展性的产品，有望加速普及。
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来源：华声在线
