长沙房价玩“假摔”?
就在大家还在为10月长沙房价环比指数下降“窃喜”的时候，11月的环比涨幅，似乎击碎了许多人关于长沙房价下跌的“美梦”。12月1日，11月百城房价指数出炉。数据显示，与10月相比，长沙11月房价环比上涨0.3%，成为43个房价环比上涨城市中的一员。不过，本地业内人士认为，因为高档盘的加入支撑了长沙房屋均价，才使得上月房价逆势上扬。
【全国】 百城房价环比连续三月下降
根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据显示，2011年11月，全国100个城市住宅平均价格为8832元/平方米，与10月相比下降0.28%，其中43个城市房价环比上涨，57个城市环比下跌。
同比来看，全国100个城市住宅均价涨幅自今年8月以来持续缩小，11月百城住宅价格同比去年11月上涨4.06%，涨幅较10月缩小1.15个百分点，是今年6月以来的最低涨幅。其中，93个城市同比涨幅在10%以内。
据记者统计，百城住宅平均价格自9月份开始出现环比下降，已经连续第3个月环比下降，且降幅有所扩大，9月份下降幅度仅为0.05%，而11月则为0.28%。
从房价上涨城市的个数来看，2月份80个，到10月份，100个城市中仅40个城市出现了上涨，而11月仅为43个，也就是说，近半数城市房价出现了下跌。
【湖南】 株洲环比跌幅进全国前十
虽然有六成城市进入“下跌军团”，不过，长沙、湘潭还是成为少数派的一员。
10月，长沙房价环比下跌0.43%，13个月首次出现回落。不过，11月，长沙房价又以0.3%的涨幅位居前30位。湖南另一个受监测城市湘潭，则以稳健的态势继续微幅上扬，环比涨幅为0.15%。
与长沙、湘潭不同的是，株洲房价的下降趋势较为明显。继10月以0.26%的跌幅排名59位后，11月，株洲再以环比跌幅0.99%，进入全国百城跌幅前十位。不过，虽然株洲跌幅均较上月有所扩大，但在位于跌幅前十位的所有城市中，株洲是唯一一个跌幅低于1%的城市。
【分析】 高档楼盘拉高房屋均价
10月下跌，11月又逆势上扬，长沙房价究竟唱的是哪出?
“目前大家看到的均价只是表象。”湖南房地产开发协会首席经济学家王义高表示，事实上，现在长沙房价已经出现了分水岭，高档楼盘和低价楼盘的价格差距在拉大，正因为万达这类高档楼盘的加入，所以才支撑了长沙住宅的均价，出现这样的情况。
“实际上，目前长沙纯住宅价格已经下跌了15%-20%，价格已回到2009年的水平。”王义高认为，之前楼市的情况是“量跌价稳”，而现在的情形是，房企开始以价换量，缓解资金压力和提升销售业绩，“楼市下滑，这已不用怀疑”。（华声在线-三湘都市报 记者 刘玲玲）
11月下半月内长沙五区住宅成交中位数6806
本报长沙讯 长沙房地产开发研究中心、新峰(中国)信息研究院联合发布11月下半月长沙住宅成交价格中位数。全市(六区三县市)11月下半月住宅成交中位数5987元/平方米，均价5102元/平方米。其中，内五区11月下半月住宅成交中位数6806元/平方米，均价5194元/平方米。11月下半月的均价低于中位数，是因为经济适用房谷山庭院、谷山乐园等低价房成交量较大，拉低整体均价。
11月下半月全市(六区三县市)共有253个楼盘有住宅成交，价格最高的是(天心区)保利国际广场18235元/平方米，价格最低的是(宁乡县)和泰家园1600元/平方米。
其中，长沙市内五区11月下半月共有172个楼盘有住宅成交，价格最高的是(天心区)保利国际广场18235元/平方米，价格最低的是(雨花区)锻压机床厂安置房1772元/平方米。
从内五区来看，11月下半月，住宅成交中位数最高的是芙蓉区为7791元/平方米，在这个价格的楼盘有长房白沙湾、i尚国际、鑫科明珠有住宅成交;住宅成交价格中位数最低的则是岳麓区为5762元/平方米，在此价格的楼盘有世界1区、北京御园、涉外国际公馆等有住宅成交。（潇湘晨报 记者刘渝渝 通讯员朱熙）
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12月长沙27盘拟推新品 大部分房源为中小户型
尽管部分楼盘有意将推盘节点延迟至明年上半年，但是今年最后一个月，长沙预计开盘总量仍有27个，与11月推盘量相近。在12月楼市预开项目中，新盘为15个，约占总量的56%，老盘加推项目为12个，约占总量的44%。
业内人士认为，为了冲业绩而在12月份推盘相对已偏晚，在现今楼市的大环境下，这些楼盘在年底入市，更多是项目建设周期所致，同时也是想对市场进行试水，以便能及时把握市场动向为来年做准备。
27个项目中新盘约占六成
今年10月以来，楼市成交表现平平。但是不少楼盘还是于12月开盘，其中包括部分由11月延迟到12月份推出的。
从区域情况来看，12月份开福区和大河西拟推新品的项目最多，分别有10个和11个项目，雨花区、天心区各有3个项目推新。而这些项目之中，有地华·梅溪湖畔、时代倾城等15个新盘，也有北辰三角洲、星语林·汀湘十里、深业·堤亚纳湾等12个老盘。
反观11月份，20多个预计要入市的项目中，仍然有多个项目未开盘。业内人士认为，12月是今年最后一个月，这27个项目是否会如期开盘，仍存在较大的变数。目前楼市整体不景气的情况下，不排除一些项目会再度延后开盘时间，甚至是拖到春节以后入市。
大部分房源为中小户型
记者发现，12月份拟入市的项目，很多尚未明确具体的推盘套数，但多是主推针对刚需置业者的小户型房源。例如开福区的庄园心伽泊，将主推90平方米以下房源;雨花区的新里程·潇湘名城，拟主推50~100平方米房源;望城区的时代倾城，首批预计主推85~120平方米户型。同时，也有潮宗御苑等项目主推大户型。
同时，在12月份预开盘的27个项目中，未给出参考价或前期参考价的项目约占二分之一。河西某楼盘营销负责人告诉记者，一方面由于新盘数量较多，无法提供可供参考的前期房源价格，另一方面，现今的楼市对于价格十分敏感，很多项目的售价出现了较大的浮动，所以大多数的开发商也不愿过早地公布价格。
但从已经公布价格的项目来看，入市均价普遍比较务实，主体价格介于3600元/平方米与6000元/平方米之间。在此基础上，各个项目还推出了不同的优惠措施。长沙佐佑房地产代理有限公司总经理陈虎认为，新入市楼盘效果如何，很大程度上取决于公司决策层对项目利益的取舍。
相关链接
12月拟开盘或推新项目
岳麓区：星语林·汀湘十里、联美·品格、地华·梅溪湖畔、南枫时光
高新区：勤诚达·雅阁国际
开福区：北辰三角洲、深业·堤亚纳湾、庄园心伽泊、泊富国际广场、听香水榭、福乐·香江锦城、潮宗御苑、鸥波港湾、瑞都豪庭、领航·江阁
雨花区：华悦城、新盛·珑璟台、潇湘名城
望城区：时代倾城、CROSS尚公馆、百合湖滨花园、金地亚、聚融·水溪上、康乃馨国际老年生活示范城、
天心区：通用时代国际社区、鑫远·湘府尚苑、幸福庄园
(长沙晚报 记者 陈勇 实习生 林理)
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近二十项目集中入市 年末长沙南城楼市蓄力待发
一直是长沙楼市焦点的南城，仍是蓄力待发。机器轰鸣。从湘江边到武广新城，从南二环到暮云，到处都是正在施工的项目。据不完全统计，年末南城推盘的项目在二十个左右。
南城撑起“半边天”
“相比于其他片区，年末的南城可谓非常热闹，除了老项目纷纷推盘之外，众多新项目也选择在这个时间点入市，显然是片区的潜力给了开发商和购房者更多的信心。”中原地产湖南分公司市场总监陈世霞表示，在年末，南城显然会成为长沙楼市的重要支撑。
中原地产的统计数据显示，预计南城在过年前后开盘的项目在20个左右。其中德思勤城市广场、华悦城、喜盈门·范城、幸福庄园、鑫远·尚玺、鑫远·逸园、五矿·万境水岸、新盛·珑璟台、潇湘名城等新开盘项目在10个左右，“大部分都是城市综合体或者体量上百万方的大项目。”
另一批在售项目也将在年末这个节点加推。比如融科·东南海、融科·檀香山、郡原·美村、钱隆学府、万科·金域华府、通用时代·国际社区、兴威·帕克水岸、博林·金谷等。还有鑫远·摩卡镇、万科·紫台、湘江雅颂居等新项目也将陆续出现。
开发水平提升推高价值
长沙南城区域经济发展后劲不断增强，房地产市场也水涨船高。不仅出现了一大批高品质的项目，房价也曾一路上涨到7000多元的水平。
“这是由南城整体的开发水平和居住品质决定的。”湖南鑫远投资集团有限公司项目开发管理中心营销总监谢红文认为。南城有省政府，有湘江，有高铁，有红星商圈，再加上湘府路大桥的建设，连通河西与武广新城的纽带作用，长株潭融城的现实地位，以及未来生态新城的规划，未来房价增长潜力巨大。
“作为房产商，必须要对得起自己手上稀缺的土地。”郡原·美村相关负责人表示，长沙南城生态环境好，经济活跃，具备建设高端项目的条件，也拥有消费这些高端项目的客户群体。“片区内的开发商应该尽自己最大的努力，做出对得起这一片区的项目来，共同打造一条高端的‘生活走廊’。”（华声在线-三湘都市报 记者 唐琨）
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长沙逾80家纯新盘2012年面市
中部名城长沙，仍然是房地产开发的重点。一些从未露面的“楼市新力量”和蛰伏已久的实力房企浮出水面，将进入2012年的长沙楼市。据最新数据统计，全市内六区和星沙在内，明年预计将有超过80家纯新盘全新亮相。
雨花区和大河西成为重头戏
雨花区一向是长沙楼市的一大看点。随着武广片区的发展，逐步成为高铁、地铁、城际轨道交通以及京珠高速公路汇集地，也是未来长沙城市极具发展潜力的副中心，而武广新城楼市也将成为长沙楼市的一道风景，明年雨花区一共将迎来29家纯新盘上市，数量暂列全市各大区域中的第一位。
河西、天心区也是明年上市量较大的两大板块。河西板块作为长沙市最大的开发热点，其开发前景令市场瞩目，这一板块向来是改善、投资者的聚集地，明年也不例外，预计上市的纯新盘达16家，其中包括梅溪湖国际新城、纳爱斯阳光丽城等品牌房企打造的优质产品。
从各区房源分布情况来看，雨花、岳麓、天心和开福四区“贡献”最大，共有69家新盘上市。而芙蓉区、望城区和星沙上市新盘则较少，加起来一共16家新项目。
后市供应将维持平稳
虽然目前在限购限贷的政策持续之下，长沙楼市已经进入淡市，但是从真实的需求结构来看，长沙楼市购买力的大规模离场不会出现，这也将是稳定楼市的最坚强的力量。
业内人士分析，一方面，初定于明年开盘或面市的楼盘，一般来说都由房企自身的推盘节奏所决定的，这种节奏可能在今年上半年行情相对较好时已经确定;另一方面，也有一些实力房企相信2012年的楼市可能有所回暖。所以明年楼市有人离场也有人进场，在这样的增减之中，楼市的后市供应将会维持在稳定的局面。(长沙晚报 文斌)
百城房地产价格指数近六成环比下降
本报长沙讯 12月1日，中国房地产指数系统百城价格指数公布对100个城市的全样本调查数据显示，11月，全国100个城市住宅平均价格为8832元/平方米，与10月相比下降0.28%，其中43个城市价格环比上涨，57个城市环比下跌。与上月相比，本月价格环比下跌的城市数与上月基本持平，共有6个城市环比跌幅在1%以上。同比来看，全国100个城市住宅均价涨幅自今年8月以来持续缩小，11月上涨4.06%，较10月缩小1.15个百分点。
总体来看，11月100个城市的住宅平均价格连续第3个月环比下降，且降幅有所扩大。在限购范围不断扩大和信贷紧缩的双重压力下，二、三线城市的当地代表性房企，以特价房等形式，推动楼盘均价进一步下调，部分楼盘价格较上月降幅超过20%。
11月调查数据显示，一、二线城市受调控政策的影响进一步加大，万科、绿地、龙湖等大型房企在北京、上海等重点城市的一些项目降价幅度超过20%，如金隅万科城、绿地秋霞坊、龙湖郦城等。环比跌幅居前的十个城市是：宁波、江门、无锡、西安、东营、南京、嘉兴、江阴、郑州、株洲，跌幅均较上月有所扩大。（潇湘晨报 记者陈小瑛）
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长沙二手房“售转租”明显增多
细心的市民杨先生发现，最近自己小区的很多二手房出售小广告有了新变化，出现了“可租可售”或“短期出租”等字眼。临近岁末，长沙二手房情况如何?日前，记者从长沙多家中介机构了解到，随着楼市调控政策的效果显现，二手房市场成交量低位运行，不仅导致成交价格出现松动，部分片区内业主“售转租”的现象也不断增多。
由售转租应对淡市
11月30日，记者走访了多家中介机构，发现在目前部分买卖成交乏力的区域，不少业主在挂出的房源上注明：“可租可售”或“短期出租”。业内人士分析，二手房买卖市场的低迷成交以及部分片区租赁市场的活跃是造成目前“售转租”现象增多的主要原因。
据了解，今年以来长沙市二手房市场成交量同比下滑30%以上，持续的调控使得二手房买卖市场观望气氛浓厚，成交持续低迷。而过低的成交价难以满足业主的心理预期，因此部分业主选择“售转租”以观望市场走向。
“由售转租”只是暂时状态
不少中介人员称，从房屋户型上考虑，目前租赁市场中的需求主要以居住为主，一、二居室小户型的利用率高、性价比高，成交最为活跃。因此如果业主所持有的房屋属于租赁市场的主流户型，可考虑将房屋进行出租。
“其实由售转租并不是投资者们喜欢的方式，因为将房子出租远比将房子出售要麻烦。所以选择这种避险方式的人并不多，而且持续的时间也不会太长。”晚报大道附近某中介机构置业顾问如是说。
他告诉记者，并不是所有的房主都愿意将房子出租，毕竟房子是需要卖相的，出租后的房子会出现“卖相折旧”的情况，如果房子再上市出售，房主必然要对房子进行一番修整，这对于房主来说并不是一件轻松的工作。(长沙晚报 陈勇)
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品牌房企剑指刚需市场 有人出手有人还在观望
调控持续发力，楼市压力升级，一方面是新房源的不断涌入致使供应量持续增加，另一方面则是住宅相对滞销。在此背景下，开发商开始谋求应市之道以加速销售。目前，长沙万科、保利、绿地、佳兆业、富基等品牌房企陆续推出一系列刚需产品，将销售重点瞄准首次置业以及首次改善型等刚需人群。
锁定刚需人群
进入2011年岁末，如何重新掌握市场主动权，打动购房者的心，显然已成为摆在开发商面前待解的问题。按兵不动?低开走量?考验着每一位操盘手的智慧与勇气。与此同时，持币待购的市民翘首期待符合心理预期的房源出现。
11月中旬开始，部分品牌房企开始行动。在由本报组织的“万人大团购”活动中，长沙万科3个楼盘(万科城、万科金域华府和万科城市花园)，纷纷大幅让利，将销售重点瞄准首次置业以及首次改善型等刚需人群，其中最高优惠可达14%。
不止万科，长沙其他品牌房企也纷纷推出走量的营销策略。水映加州最低3888元/平方米，佳兆业·曦岸最低4100元/平方米，富基世纪公园一次性付款一口价3650元/平方米。在这些项目中，绝大多数面积在80~120平方米之间。
有人出手，有人还在观望
在这场买卖双方的楼市博弈之中，购房者有了更多选择的空间，并拥有更大的议价话语权。然而，一旦自己喜欢的房源达到了预期价位，部分置业者开始出手。日前，在河西湖南师大附中博才实验中学上班的刘老师，就在保利麓谷林语买了一套三居室，改善家人的居住条件。
而这，并非个案。本报组织的首批“万人大团购”长沙万科项目，仅一个星期，就售出了200余套精装房。而11月27日，富基世纪公园二期26栋推出一口价首日，即销售17套。而其他平实入市的品牌项目，开盘当天的解筹率也相对较高。
一部分刚需置业者开始出手的同时，另外一些人仍选择继续观望。某专业地产网站的调查显示，长沙打算在今年年底出手的买家约有10%，有高达八成的潜在买家表示将继续观望下去。记者发现，目前影响市民入市的一个重要因素仍是“价格”。
“在长沙，促销优惠在10%-15%之间时，是刚需购房者相对适合出手的时机。”合富辉煌湖南公司总经理杨虹薇认为，现在至年前楼盘促销力度较大。在她看来，年底品牌房企有资金回笼与年度业绩多重压力，但是进入2012年之后，缓冲的时间会更加充裕。(长沙晚报 记者 陈勇)
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10城市限购年底到期或将继续
据统计，目前限购的46个城市中，通知原文中有截止时间的城市为福州、厦门、海口等11个城市。其中，除了南宁截止时间为2012年2月29日外，其余截止时间都为2011年12月31日。
虽然政策接近截止日期，但多数业内人士及分析人士认为，在当前高层表态调控不放松及房价还未普降的背景下，上述城市限购如期退出的可能性不大。明年多数城市仍会继续执行限购政策。即使有部分地方政府愿意放松，但是也难敌全国收紧的大趋势。
限购在每个城市表现不一，虽然全国超过40个城市执行了限购政策，但其实松紧程度区别甚大，最严格的有北京限购5年，最松的有衢州本地户籍只限购第四套房;有的城市只限购主城区，如广州、珠海等。
北京作为“限购”最严格的城市，其二手住宅价格在一线城市中最先出现下跌。据中原领先指数系统显示，北京二手住宅价格指数已连续5月下跌，累计跌幅近4%，且近期业主放盘意愿持续走低。北京土地市场也十分惨淡，1-10月实际出让量较前2年的均值下滑20%。
在限购政策的执行时间上，厦门、青岛、海口等城市规定截止时间为今年年底，但青岛市相关部门负责人曾表示，限购政策到期后是否延展，需视国家宏观政策而定;石家庄市住房保障和房产管理局有关负责人也称，石家庄“限购令”截止时间暂时定为今年12月31日，并不是说12月31日一到，该政策就完全取消，也要视宏观调控政策而行。
11月28日，国务院副总理李克强在河北视察时表示，要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固调控成果。这被业界理解为调控继续从严的信号。(长沙晚报 张晓玲)
下一页：首套房贷利率明年有望松绑
银根松动了，楼市压力不减， 限购令走向悬而未决，但业内普遍认为——
首套房贷利率明年有望松绑
深陷寒冬的楼市或许迎来一线曙光。在楼市历经近两年的高压调控之后，央行突然宣布自12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这被认为是货币政策由紧到松的转变标志。
楼市是否会受释放出的4000亿资金流刺激，进而转暖，显然是个小概率事件。 湖南多位房地产人士表示，长沙的限购令会否转向依然是谜，不过持续高企的房贷利率明年应会有适当松动。刚性购房者春节前后择机出手，或是不错的选择。
楼市：压力不减
人民币存款准备金率下调后，大型金融机构和中小金融机构将分别执行21.0%和17.5%的存款准备金率。这对近期以来一直处于资金紧张状态的银行而言，正面效应显著。
处于深度寒冬状态的房地产行业，对中央政府放松货币政策翘首以待。但湖南中原地产总经理胡治钢认为，此次存准利率下调幅度有限，即便有影响也最多体现在宏观经济上，短期内不会传导至房地产市场。
财经学者叶檀接受记者采访时则表示，房地产价格和货币的松紧程度紧密相关，在不降息的情况下下调存准率，从侧面也反映了房地产调控定向定量宽松迹象已经显现，这对房地产的理性回归有促进作用。
限购令：走向悬而未决
截至今年年底，厦门、福州、海口等近10个城市限购令将到期。其中，部分城市相关部门负责人表示，政策不会随着“大限”一到就立刻终止，届时会根据国家政策与市场变化情况进行综合调整。
长沙在今年3月4日发布限购令时，并未规定执行时限。湖南房产界多位业内人士表示，若无新政策出台，年后继续执行的可能性非常大。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，在中央屡次重申房地产调控不放松的情况下，长沙这样的二线城市明年不大会放松限购，但在操作层面出现松动的可能性仍然存在，“限购令的退出将是有节奏、分区域地逐步退出，而不可能是中央一下令，各地限购一起退出”。
利率：明年有望松绑
此前有传言称，南京等地多家银行放松首套房贷款，将首套房贷款利率从上浮10%降低为上浮5%。此次存准率下调，无疑充满了更多想象空间。
光大银行长沙分行有关人士向记者透露，这次下调存款准备金率后，银行有更多的钱用于发放贷款，以后放款时间有望缩短，首套房贷也有望恢复到基准利率。
与此同时，建行、中行、农行、招行、中信等长沙多家银行在接受记者采访时均表示，即使购买理财产品，借款人资质优良，目前仍无法获得优惠利率，首套房贷利率仍需上浮10%以上。不过记者采访时发现，确有个别银行首套房贷利率上浮可做到5%。
“央行虽下调存款准备金，房企融资难、融资利息高并没有得到有效改善，但可以稳市，为过于疲软的消费市场树立信心，可适度拉动消费，为明年降息做好铺垫。”湖南中原地产总经理胡治钢表示。
投资策略
不妨尝试下债券
工商银行湖南省分行国际金融理财师朱沛琴表示，银行推出的理财产品，可能会随着此轮存准率的下调而降低其预期收益率。
朱沛琴建议客户最好拉长理财周期，选购中长期理财产品最为适宜。市民在购买理财产品时，可关注一下理财产品条款中，其收益是否会随央行调息而有所变动，选择最有利的投资期限。
朱沛琴还表示，银行利率再上调的可能性已经变小，市民投资过程中，可加大对债券的配置，这类理财产品收益相对稳定。
分红险更有优势
“央行下调银行存款准备金率对银行业是利好消息，但是对保险业没有多少影响。”湖南多位保险业资深从业人员指出。
通常，央行调整银行存准率只是对市场流动性的一种调控手段，对保险销售、保险产品开发以及保险投资都不会造成影响，但是加息会对保险业造成中性影响。新华保险长沙雨花支公司经理吴荣珍告诉记者，随着存准率的下调，降息预期加大了。若降息，会是一个利好，保险产品特别是分红险，将具有更多的竞争优势。（华声在线-三湘都市报 记者 刘永涛）
责编：刘艺
来源：华声在线综合
