华声在线全媒体记者 卜岚 通讯员 刘时羽
近日，上海浦东新区、静安区、徐汇区正式启动首批试点，通过收购二手房扩充保障性租赁住房供给，此举迅速引发全国房地产市场关注。
事实上，此前郑州、长沙等城市已率先开展相关探索，不过大多采用“以旧换新”的模式。而上海此次跳出传统“以旧换新”框架，采用了现金收购与房票置换并行的方式。这一新模式是否会在全国推广？
多地试水存量房收购，长沙已有政策铺垫
日前，中国建设银行上海市分行宣布，将对上海市试点收购二手住房用于保障性租赁住房项目提供全周期金融支持。浦东新区、静安区、徐汇区作为试点区，首批拟收购房源聚焦房型匹配、配套成熟等特征，重点对接新市民、青年人及大学毕业生的租赁需求。
值得注意的是，上海收购对象为总价低的“老破小”，例如，浦东新区将优先收购内环内2000年以前、单套面积70平方米以下、总价不高于400万元、产权清晰的二手房。
相较于上海此次针对性的试点举措，长沙在存量商品房收购领域的探索早已启动。不过与上海这次试点不同，长沙重点将存量商品房转化为保障房或人才住房，也就是房地产市场中待消化的现有房源。
2025年7月，长沙市住建局等12部门联合印发相关通知，明确提出“加大存量商品房收购力度，通过市场化手段盘活闲置房源，转化为保障性住房或人才住房”，并细化了收购标准——面积以60-120平方米为主，原则上单套住房面积不超过143平方米，收购价格则以市场评估为参考。
回顾国内市场，长沙并非孤例，郑州、南京等城市此前已率先试水二手房收购相关政策。2024年4月，郑州推出住房“卖旧买新、以旧换新”政策，由城投公司作为指定主体收购二手房，改造后用作保障性租赁住房。南京此前也有类似探索，通过政府引导、企业参与的方式，收购部分存量二手房及闲置房源，纳入保障性住房体系。
有利于释放改善型需求，进而带动新房市场去化
“此前收购存量房做保障性住房，一直局限在已建成在售新房。全国住房城乡建设工作会议则明确表态可以扩大主体、范围、用途和价格等。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉提到，2025年及当前热点城市商品房市场存在置换链条循环不畅的问题。上海这次试点，以市场评估价格收购，有助于稳定市场基准价格，避免非理性下跌，“这些位于中心区、配套成熟的二手房，经过二次装修后，如果租金适宜，必然会受到欢迎。”
对于多城收购二手房用于保租房，长沙一房企负责人周先生认为，这有利于精准消化存量，重点收购老旧小户型、成交周期长的二手房，有效缓解此类房源的库存积压。同时，可以畅通置换链条，政府收购为二手房业主提供了确定性出口，缩短交易周期，释放改善型需求，进而带动新房市场去化，形成“二手房收购—改善需求释放—新房去化”的良性循环。
“与上海试点政策的内核一致，长沙此前推出的‘以旧换新’购房补贴政策，已积累了盘活二手房市场的经验；后期又启动存量商品房收购工作，推动了存量房源去库存。”周先生指出，此次政策推动二手房置换的导向较为明显。上海的这次试点将为全国其他城市提供可复制、可借鉴的模板，特别是上海三区与建设银行合作推出的全周期金融支持模式，有效破解了资金难题，进一步降低了其他城市的跟进门槛，未来或将有更多城市加入这一行列。
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