华声在线6月11日讯（文/视频 全媒体记者 虢灿 通讯员 张晓峰 付琦）“买顶层送露台”，岳阳人王凯（化名）看到这样的宣传心动了，买了一套顶层的商品房，当他收房装修准备把露台改造成阳光房时，被当地城管部门叫停，要求他出具相关规划许可手续。
王凯把开发商起诉到法院，请求法院确认自己享有案涉露台专属使用权。6月11日，岳阳市湘阴县法院通报了此案。法官提醒，对于未规划为特定房屋附属物的露台，开发商无权处分给个别业主。
顶层露台改阳光房被叫停
“买顶层送露台”，看到这样宣传的王凯从湘阴某房地产开发商处购买一套顶层商品房。双方签订补充协议，约定了该套顶层房屋南侧露台归王凯专属使用。楼盘通过规划验收后，王凯在房屋装修过程中，对露台部分空间进行改造，建设封闭式阳光房。
2022年11月，当地城管部门要求王凯停止违法建设行为，表示须向相关部门申请办理规划许可手续后方可复工建设或投入使用。王凯将开发商诉至法院请求享有案涉露台专属使用权。
法院审理认为，根据最高法相关司法解释，露台可以确认为业主专有部分的条件有二：一是规划上专属于特定房屋，二是建设单位销售时已根据规划列入特定房屋买卖合同中，上述两个条件须同时具备，缺一不可。但本案中的露台仅在买卖合同中约定为买受人所有，在规划上并未专属于特定房屋，不具有构造上的独立性，且不具备登记成为特定业主所有权的可能性。因此，王凯请求享有案涉露台的专属使用权，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
一审判决后，王凯提起上诉。后经二审法院维持原判、再审法院驳回其再审申请，该案判决现已生效。
法官：购房前充分了解相关法律法规
法官提醒，对于属于专有部分的露台，特定房屋的所有权人可以实施排他性使用。对于共有露台，属于公共区域，全体业主可以合理使用。但无论是专有露台还是共有露台，在未取得建设工程规划许可证的情况下，均不得擅自对露台进行改造。违反原规划设计改建结构的行为会导致顶层楼面荷载增加，造成安全隐患。
广大业主在处理与房产相关的权益问题时，一定要充分了解相关法律法规，不要轻信夸大宣传，以免给自己和他人带来不良后果。同时，也提醒房地产开发商在销售过程中，应向购房者充分说明房屋及相关附属设施的性质和使用规定，对于未规划为特定房屋附属物的露台，开发商无权处分给个别业主。
责编：潘华
一审：印奕帆
二审：蒋俊
三审：谭登
来源：华声在线
