卷首语
向下生根，向上开花
近年来，长沙高度在不断生长。随着一幢幢摩天大楼拔地而起，这座颇具文化底蕴的城市的现代化步伐不断加快。
2018年，长沙国金中心正式亮相五一商圈腹地。随之而来的，是汇集了多个国际一线品牌的华中首店、湖南首店的购物中心，以及一幢95层高452米的商务塔楼。它不仅提升了长沙商业的品质，更刷新了湖南建筑的高度。
也是在2018年，高度达248米的新湖南大厦交付使用。它成为芙蓉中路上又一引人注目的摩天大楼，集商务金融、文化艺术及休闲娱乐为一体。
林立的高楼，既是长沙社会经济快速发展的见证，又提出长沙经济还要持续快速发展以撑起向上高度的要求。
有面子，也要有里子。让人倍感兴奋的是，十年前或许鲜于听闻的“亿元楼”，即单栋税收过亿元的写字楼，如今在长沙已不算新鲜。今年的长沙市政府工作报告中提到，2019年长沙的“亿元楼”已达45栋，增速惊人。
向下生根，向上才能开花。正蓬勃向上的长沙楼宇经济，在不断发展的社会经济的推动和“撑腰”下，已从单一的盖高楼向如今的产业集群化、楼栋特色化晋级发展。未来，它还将带给我们怎样的惊喜，让人不禁充满期待。■朱蓉
发展
“空中聚宝盆”!楼宇经济显活力
长沙高楼不断涌现，“亿元税收楼”已达45栋
长沙高楼林立，楼宇经济显现出旺盛的生命力。 图片均由 顾荣 摄
开福区芙蓉中路上，党报第一高楼新湖南大厦光彩夺目，“5A级写字楼”全球招商的海报随处可见;岳麓区滨江路旁，湖南金融中心集聚产业正在形成……在长沙，从河西到河东，从城北到城南，条条宽阔的大路两旁，摩天大厦的数量正快速增加。
2012年，有媒体曾报道长沙市芙蓉区一栋楼就能产生数亿元财税收入的“亿元楼”现象。8年过后，“亿元楼”已不鲜见。如今长沙的楼宇经济，又呈现出怎样的新面貌? ■三湘都市报·华声在线记者 卜岚
现象
楼宇经济显现活力，“亿元楼”已经达到45栋
何为楼宇经济?楼宇经济是指以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，以开发、出租楼宇引进各种企业以带动区域经济发展，体现集约型、高密度等特点的经济形态。
今年的长沙市政府工作报告显示，2019年，长沙市区“亿元楼”(单体税收过亿)已经达到45栋。
在长沙市芙蓉区，有个被人们称为“中部第一街”的定王台街道，这条街道共有63幢写字楼，年税收超过亿元的楼宇就有5幢。其中一栋2011年就实现税收5.28亿元，比湖南西部一个大县的年财政总收入还多。
“亿元楼”刷新了人们的认知，也成为了城市的标尺。曾如凤毛麟角的“亿元楼”如今已在长沙遍地开花。
湘府西路上，华菱嘉园三栋高层相连、总建筑面积37000平方米的钢铁色大楼十分抢眼，这是华菱钢铁集团总部办公所在地。去年，华菱嘉园成为天心区又一座税收“亿元楼”。
而在开福区，位于芙蓉中路的华创国际广场十分抢眼。项目以300米高成为芙蓉路第一高度，将打造成为长沙金融港，平安财险、中国人寿、普华永道、西部证券等重点企业已纷纷入驻。
湘江西畔，夜晚楷林国际的灯光璀璨夺目。作为长沙金融产业的标杆楼宇之一，它单个项目就拥有三栋“亿元税收楼宇”。
“长沙亮起来了!夜幕降临，灯火辉煌的湘江两岸，万达广场不再是一枝独秀。”长沙市民周女士看到湘江两岸的灯光秀时不由得感叹。
特点
从平面到立面，从千万到破亿，长沙的楼宇经济正迅速发展，显现出旺盛的生命力。
目前，长沙出现了各类型的专业楼宇，如电商楼宇、文创楼宇、律政楼宇、金融楼宇等。专业楼宇的出现，有助于产业聚集与企业协同，形成有竞争力的产业集群。
有研究表明，一栋高级专业商务写字楼里各类企业所产生的效益等同于城郊7.8平方公里范围内企业产生的经济效益，楼宇经济已成为城区经济快速发展的核心增长极。
“楼宇经济有四个显著特征：绿色、场景、智能、重塑。”戴德梁行大中华区策略发展顾问部区域董事容亚当指出，如今，互联网技术飞速发展、移动应用快速更迭，“场景化营销”思维在商业地产中得到充分体现，智能化楼宇标准不断提升，社会对绿色智能物业需求殷切。
某区现代服务发展中心相关负责人表示，长沙楼宇经济已从过去比硬件、比地段迈入到比服务、比业态的时代，“关注指标由硬件、地段、租金转向软件、环境、服务，定位更品牌化、高端化，楼宇集群的概念也更为凸显，比如五一商圈、滨江新城、梅溪湖、高铁片区的楼宇经济发展较为领先。楼宇经济对税收的贡献占比越来越大。”
问题
以产业聚合为目标，将发展中心向空中转移
楼宇特色缺失，缺乏长远定位规划
长沙楼宇经济迎来全速发展“发力期”的同时，也出现了一些新问题。
“楼宇经济存在三大瓶颈、六个短板。”楼宇经济学知名专家夏效鸿表示，楼宇经济重开发，不重运营;重生产，不重生态;重综合发展，不重特色，同质化竞争严重。企业主题作用、软件管理、税收贡献率、特色楼宇引领力、楼宇总体亩产出不够等。
仁略企业管理咨询有限公司高级项目经理田杰认为，对发展楼宇经济，政府还没有明确的政策促导。事实上，在都市核心区的楼宇中发展现代服务业、现代都市工业，需要比较高的初始投入、维持成本和财务费用。正是如此，一些企业都偏好在城市边缘圈地发展，以降低产业投入成本和交易费用。
业内人士表示，目前长沙楼宇在开发时，功能定位并不明确，不少楼宇只重视招商，缺乏长远的定位规划，而且近两年写字楼市场明显供大于求，市场还存在较大的去化压力，“现在长沙楼宇智能化水平还不足，硬件条件也难以达到高端企业的要求，比如停车位短缺、电梯故障率频繁等。”
方向
加乘新消费时代
楼宇趋向多业态发展
去年，仲量联行发布报告称，中国楼宇经济在进入3.0时期后，发展模式已发生改变。
报告指出，楼宇经济1.0时代，房地产开发以建筑形态的单一业态为主;2.0时代，以综合体开发为主，凸显“1+1>2”的业态功能整合;楼宇经济3.0看重运营管理服务的软性附加值，“空间+配套+运营”的全方位竞争成为主流。
从阿波罗商业广场、友谊商店，到华创国际广场、富兴世界金融中心等等，不难发现，长沙的楼宇经济正向多业态方向发展。
“商业+”模式成长沙不少楼宇的共同特色，比如长沙国金中心是集高端购物中心、金融、文化、休闲和娱乐为一体的大型综合体;德思勤城市广场是集高档购物、商务办公、金融、政务、餐饮、娱乐等城市综合功能于一体的商业、娱乐文化和商务金融中心。
而在芙蓉中路，更多的是“金融+”模式，如新湖南大厦定位“金融+文化”、绿地定位“金融+健康医疗”、富兴定位“金融+高端商务服务”。
“通过引进龙头企业提升产业集聚效应，带动整栋楼及周边地区的经济活力。”业内人士指出，楼宇对经济具有吸附作用，“建成后大多用于金融、商业领域，这些行业又相对专业、集中，比如一栋用于金融行业的楼宇投入使用后，会引来更多的同行业企业入驻，形成产业聚集。”
链接
长沙重点区域
楼宇经济发展状况
天心区：作为长沙市老城区、长株潭融城核心区，天心区成为了“亿元楼”集聚区。2019年，天心区新增亿元楼宇2栋，亿元楼宇增至18栋。天心区亿元楼宇占长沙市总数的四成。
芙蓉区：着力推动园区经济向楼宇经济、楼宇工业转型，让高层厂房成为园区项目布局的主要形态。截至2019年，在核心中央商务区2.8平方公里土地上的重点楼宇中，有市场运营主体7198家，楼宇经济税收贡献率超过60%。
开福区：正在打造“一片一集群、一楼一行业，一层一特色”的产业格局，税收过千万元的楼宇有42栋，过五千万元的楼宇20栋，过亿元楼宇11栋。去年获评中国楼宇经济十大潜力城区，成功入选中国城区综合竞争力百强区。
雨花区：为抢占现代服务业制高点，雨花区重点引导高技术服务、现代商贸、现代金融、会议会展、文化创意、健康养老等服务业向楼宇集聚。仅2017年，该区就有各类楼宇130栋。
岳麓区：近年来，岳麓区向空间要效益，大力发展以现代服务业为特色的楼宇经济。今年以来，全区各重点楼宇共引进企业340家，其中区域性总部企业13家。
特色
擦亮楼宇名片，“佼佼者”胜在哪
避免“同质化”，长沙专业特色楼宇拥有这些“样板”
位于长沙市开福区芙蓉中路的新湖南大厦，以248米的高度谱写湖湘文化金融新格局。 顾荣 摄
建设中的湘江财富金融中心。 顾荣 摄
随着长沙经济的快速发展，摩天大楼不断涌现，如何从“同质化”的楼宇中脱颖而出，成为开发商必须考虑的一个问题。
6月5日，2020长沙市开福区专业特色楼宇授牌活动举行，新湖南大厦、华创国际广场等4幢专业特色楼宇获得认可。
实际上，这只是长沙专业特色楼宇的一个缩影。根据区位、资源的不同，突出楼宇定位，实现产业定向集聚发展，打造极具特色的楼宇样板，已成为长沙部分写字楼的出奇制胜之道。 ■三湘都市报·华声在线记者 潘显璇
类型一
律政服务专业楼宇
代表：华泰尚都
2016年3月，湖南省首座律政服务大楼正式授牌。
律政服务大楼案名“华泰尚都”，系湘煤集团、涟邵实业、湖南华泰广厦地产有限公司投资3.5亿元打造。项目位于长沙市芙蓉区，紧邻省检察院、省高院、省审计厅、市公安局芙蓉分局等公检法单位，具有发展律政相关产业的地理优势。
为了支持这一特色楼宇的发展，芙蓉区相继出台了极具创新意义的个性化政策，为“律政服务大楼”的购房、租赁、区级贡献返还、装修补贴等从政策上“铁板钉钉”。同时，开发商成立了律政服务大楼运营管理团队，为进驻企业提供管家式服务，投资建设了律政服务平台，使这座楼有了“为律政创客服务的律政团队”，并配套有多功能律政会议中心、律政贵宾接待中心、律政员工餐厅。
目前，这栋30层的律政服务大楼入驻率已达95%，有湖南天楚律师事务所、湖南融厦律师事务所、湖南麓邻律师事务所等20多家律师事务所在此办公。
类型二
文化创意专业楼宇
代表：新湖南大厦、绿地中央广场
作为湖南省文化强省重点工程、“十二五”规划重大文化产业工程项目，新湖南大厦集商务金融、文化艺术及休闲娱乐为一体，以248米的高度谱写湖湘文化金融新格局。
位于长沙市开福区芙蓉中路的新湖南大厦为双子建筑设计，事业大楼22层，产业大楼53层，占地30.74亩，总建筑面积21万平方米。项目定位“文化创意+金融服务”，旨在打造集“现代媒体传播平台、文化产业聚集平台、文化金融结合平台”三位一体的综合性平台型商业楼盘。
湖南日报传媒中心有限公司总经理虢筱非介绍，依托湖南日报报业集团旗下媒体，新湖南大厦与浦发银行共同发起，与财信金控、建设银行、工商银行、交通银行、光大银行、国家开发银行、进出口银行、长沙银行共建一个面向文化企业的融资服务平台，为文化找资金，为金融找地标。
项目携手世界五大行之一仲量联行进行统一规划、统一管理，不仅提供顶级物业管理，更提供个性化增值服务，为入驻的文化、金融企业提供最好的发展平台、最优的投资保障。入驻新湖南大厦的企业，可以享受“文化创意产业”政策扶持，满足条件的企业还能获得购房补贴、租房补贴、房屋装修补贴以及经济贡献奖、股权投资奖等。
与新湖南大厦一江之隔，位于长沙市岳麓区银杉路的绿地中央广场，也是一家文创楼宇，并在2017年和2018年度被评为长沙重点文创楼宇。项目由世界500强之一的绿地集团打造，建筑面积11万平方米。通过优化资源配置，集中引进品牌文创企业，提升文化产业聚集度，绿地中央广场税收完成了从2000万元到过亿元的大跨越。目前，已有268家企业、5000多名从业人员入驻绿地中央广场，入驻率高达95%，其中文创企业占41%，涌现了天舟文化股份有限公司、中南天使(湖南)文化传媒有限公司等一批优质企业。
类型三
总部经济专业楼宇
代表：泊富国际广场
位于芙蓉中路与湘春路交会处的泊富国际广场，由5A甲级写字楼、icity美好生活购物中心、辉盛名致公寓三大业态组成，于2015年投入运营，是开福区金融商务区首个城市综合体项目。
泊富国际广场写字楼高228米，总体量约8.66万平方米，采用360°中央环景采光，拥有2000无柱办公空间，开发商自持面积达到46%。泊富国际广场招商部相关工作人员介绍，经过5年的运营，目前写字楼的入驻率为71.5%，其中公司总部或区域总部的公司面积超过4.5万平方米，占比为52%。已入驻泊富国际广场的知名企业包括中国银联、新华书店、新华保险、平安养老保险、合作金库银行、英大证券、新韩银行、三星等。
类型四
金融服务专业楼宇
代表：华创国际广场、楷林国际
纽约的华尔街，伦敦的金融街，上海的陆家嘴……放眼世界，每座中心城市都有财富聚集象征的“标签”——金融街。在省会长沙，罕见地出现了双中心格局，芙蓉路金融街的地位依旧成色十足，位于河西的湖南金融中心则是后起之秀。记者注意到，长沙的几栋金融服务专业楼宇，无一例外都主打高端定位。
位于芙蓉路的华创国际广场，有超高层两栋、高层一栋，配套有商业裙楼、商业街区，拥有2300个智能停车位。目前，进驻华创国际广场写字楼的省、市级金融机构包括中国人寿财险湖南省分公司、浙商银行长沙分行、渣打银行(中国)有限公司长沙分行、中信证券湖南分公司等。
“入驻的客户主要以银行、证券、保险、期货等金融机构为主，并涵盖会计事务所、律师事务所等上下游服务企业及本地龙头企业和行业标杆企业，比如世界四大会计师事务所的普华永道、德勤的区域总部，也都选择入驻了这里。”湖南华创商业发展集团营销总监常金国表示，目前华创国际广场的入驻企业有76家，以大中型企业为主，金融类企业占比超过40%。
位于湖南湘江新区滨江新城的湖南金融中心，是目前湖南省唯一的省级金融中心，目前这里也是金融机构云集。作为该区域第一个全面运营的高端写字楼，楷林国际是长沙金融产业的标杆楼宇之一，不仅有长沙银行、三湘银行、吉祥人寿、华融湘江银行四大金融湘军在此“会师”，还以金融产业为核心，引进上下游服务业，打造产业聚集效应。楷林国际还拥有中部首个金融科技孵化器，并成功引入金融科技类企业25家。
趋势
3.0时代，呼唤“绿色”和“智能”
楼宇经济迈向新时期，产业聚集、科技赋能成趋势
长沙梅溪湖。
夜色中的长沙IFS。 本版图片均由记者 顾荣 摄
一个城市的发展往往能从多个方面洞见端倪，其中一个角度便是观察城市中写字楼的状况。“楼宇经济”像一个巨大的磁场，吸引着人流、物流、资金流、信息流在此汇聚、流动，带动周边的金融、旅游、餐饮、休闲、购物和各类相关产业的发展。
日前，58同城、安居客发布的《长期看好 短期承压——2019全国写字楼市场宏观报告》中提到，2019年1-9月，写字楼开发投资累计同比增长0.8%，写字楼的整体市场需求仍处于上升趋势。
随着超大型城市中5A甲级写字楼、超甲级写字楼拔地而起，“楼宇经济”又会呈现哪些新趋势?
■三湘都市报·华声在线记者 黄亚苹 实习生 王玉琼
趋势一
提升服务质量，引导楼宇向高端化发展
“坡子街街道出面，确定了食堂选址，为公司解决了员工用餐问题。”中国进出口银行湖南省分行有关负责人表示，企业入驻天心区华远国际中心后想开设员工食堂，“楼长”很快让想法变成现实。
作为新型的都市经济形态，楼宇经济是经济转型升级的新动力。为提升楼宇经济发展新动能，让入驻企业从“最多跑一次”升级到“一次不用跑”，三湘都市报梳理发现，长沙市各行政区纷纷推出相关经济扶持及服务举措，以政策和配套服务引导楼宇向专业化、高端化发展。
如2019年3月，天心区发布“楼长制”方案，在区内建立“楼长制”管理网络，形成“问题收集、问题解决、信息反馈”楼宇服务机制，择优配齐18个楼宇服务站名誉楼长、党建指导员、市监专管员等并下发联络名册;芙蓉区则根据老旧楼宇偏多的实际情况，单独设立楼宇经济发展补贴，在新建楼宇、老旧楼宇提质改造、楼宇配套服务、引进物业服务等多方面进行扶持，根据老旧楼宇提质改造工程投资总额给予一定比例补贴。
此外，《2019年岳麓区楼宇经济工作要点》中还提到，岳麓区将制定楼宇经济专项扶植政策，借鉴先进地区模式，设立岳麓区楼宇经济发展指数，并定期对外发布，形成岳麓品牌。
业内人士分析，目前，中国楼宇经济总体呈现“一线城市在提高中发展、二三线城市在发展中提高”的态势，从以前的比硬件、比地段、比租金转向比软件、比环境、比服务;从注重生产转向注重生产、生活、生态;从注重经济效益转向注重经济效益、社会效益、人文效益、生态效益，步入发展的“3.0时代”。
趋势二
一楼一特色，产业聚集形成良性生态圈
“5年前，开发商只在意楼宇能否达到100%出租出售率;现在，楼宇经济正迈向新时期，出租率百分比不再是考量楼宇等级的唯一要素，楼宇都应根据其所在区位优势、市场环境合理定位，规划、明确、统筹楼宇应当发展的产业特色。”湖南省房地产协会有关负责人说。
作为中国首个以影像为主题的创客空间，位于芙蓉区湖南影像创客大厦内的湖南影像创客空间就设置了录音棚、拉片室、咖啡馆、图书馆等配套硬件设备。湖南影像创客空间创始人周璟介绍，楼宇经济新时期，影视类初创企业更注重资源协同，“在生态链内搭建最强关联，平台和入驻企业应该通过共创共享成为利益共同体。”
“湖南影像创客空间聚集了综艺开发制作、短视频内容制作、直播、网红电商等创客团队，形成完整的影像产业生态链。”周璟认为，拥有明晰产业定位的特色楼宇，也方便政府指定更具针对性的扶持政策，“若无法形成聚合效应，楼宇能吸引企业入驻的只有租金。”
记者了解到，为保障专业楼宇的产业特色和专业品质，形成“引进一个、带动一批”的产业聚集效应，岳麓区已形成以湖南金融中心为名片的滨江金融板块高端楼宇集聚区、以岳麓山国家大学科技城为主题的科创经济板块楼宇集聚区;芙蓉区则围绕中天广场的“金融服务大楼”、华泰尚都的“律政服务大楼”、新南天古汉广场的“文化创意大楼”等专业楼宇，创新招商理念，筑巢引凤，吸引同类企业主动入驻。
趋势三
信息系统助推
跨楼宇智能化、绿色化
“现代建筑非常重视建筑物外立面设计、场地选择、节能、隔声、抗震、生态等指标及绿色化要求，满足现代人士对生命和健康的敬畏，而且施工方便，易于操作，施工过程不产生废水、废气、废渣等。”湖南日报传媒中心有限公司工程部技术人员介绍，新湖南大厦在设计和建设时，严格执行绿色建筑一星设计标准实施，大厦设计有楼宇自控系统，能够对公共照明定时开启，新风系统远程集中控制、中央空调远程操作，并设有雨水收集系统和空气能热水系统等，这些设计不仅大大节约人力和电力消耗，还提高了不可再生能源使用效率，保护环境。
据了解，新湖南大厦曾荣获中国建筑业协会建筑安全分会AAA级安全文明标准化工地、全国住房和城乡建设部-绿色施工科技示范工程、中国建筑业协会第二届BIM应用大赛推广运用奖等多个行业奖项，大厦建设有先进的综合布线网络系统和其他智能化楼宇系统，具备5G功能衍生应用硬件条件，当5G技术成熟，可满足入驻企业5G办公需求。”
此外，世界知名房地产咨询机构仲量联行发布的《楼宇经济3.0》指出，以办公场景为例，未来办公应将多元诉求有机融合，通过“空间、配套、运营”三个维度的优化组合，未来办公场景将不再局限于传统的商务办公楼，移动化、灵活性的办公方式将诞生于生活、旅途、消费等多类场景。
延伸
超500米写字楼
有哪些过人之处?
上海中心大厦127层、高632米
整座大厦特有的“双层玻璃幕墙”让两层玻璃间形成一个空气层，外部温度传导要经过外层玻璃、空气层、内层三部，空气层及21处空中花园可比作热水瓶的瓶胆，让办公区保持适宜温度，使大厦内“冷暖自逸”。
此外，整座大厦安装了智能照明系统，当日光能满足办公亮度需求时，室内灯光会自动变暗甚至熄灭;随着日光逐渐暗淡，办公区灯光又会自动亮起。上海中心大厦顶部还安装了270台风力发电机，每年能为大厦供电119万度;其顶部设计为漏斗结构，可收集雨水，一年可节省250个游泳池的水量，是真正的绿色化楼宇。
北京中信大厦115层、高528米
该写字楼又名“中国尊”，灵感来自古之礼器—樽的外形、竹编的机理及孔明灯的空间意象，诠释着中国传统文化的设计理念，是一座蕴含着中国古典文化的建筑艺术品，荣获2019年世界结构大奖比赛高耸或细长类结构奖。
“中国尊”是全球首个在抗震设防烈度8度区建造的500米以上超高层，采用内筒和外筒的双重抗侧力体系，做到小震不坏、中震可修、大震不倒;能提供多重竖向传力体系，增加坚固性。117层有层高12米观光台餐厅，为消费者提供全视角360°俯瞰整个CBD和北京城的绝佳观景平台。
责编：印奕帆
来源：华声在线
