天佑大厦400多户业主入住两年了依然未拿到国土证和房产证。实习生 李健 摄
两年了，邓露和天佑大厦的很多业主还没有拿到房产证和国土证。每次去五一大道旁的背街小巷桐荫里找韭菜园街道办，或者去找开发商，邓露的心情就变得有些压抑，不知房产证何时能办下来。看到本报推出的“小区有大事”系列报道后，她和业主们决定向本报求助。经过一个多月的奔波，事情终于有了进展。
近期，“小区有大事”专栏收到了不少业主投诉权益被损害的信息。开发商准备拆掉停车场游泳池修高楼，业主专用的小区会所变成了洗浴中心，配套的小学不见踪影……谁偷走了业主的权益?业主该如何进行防范?本报记者近日进行了深入调查，并请“小区有大事”专栏律师何亚伟分析点评。
■记者 甄荣 卢小伟
典型个案(一)
地点：芙蓉区天佑大厦小区 事由：房屋两证难产
提防只办房产证不办国土证
广告中的热水成“传说” 少交1300万致两证难产
邓露没有想到，两年前因为一则购房广告动心，买下的新房子现在成了她的心病。不仅广告中所说的“全天热水”变成了传说，她到现在还没有拿到房产证和国土证。
2010年年初，八一路天佑大厦的购房广告吸引了邓露。“24小时全天热水、采暖设备、智能化系统和设备。这个房子看上去还不错。”做事麻利的她两个月后正式入住天佑大厦，才发现事情不对头。 新房没有热水，去问物业公司，对方一句冷冰冰的解释：“为你一个开热水可以啊，全部费用你一个人出。”更可气的是，应于一年后办理的房产证和国土证，到期后迟迟没有发放。
为了拿回房产证，2011年下半年开始，天佑大厦多名业主多次找到开发商湖南华泰房地产开发有限公司接洽。反复追问下，开发商才说因为修建天佑大厦添加了楼层，要补交国土局1300万元。
眼看着开发商“玩太极”却找不到好办法，邓露等多名业主很着急。今年7月，本报推出的“小区有大事”系列报道吸引了他们的注意。他们决定成立业委会，以便更好地维护自身权益。
没房产证不能筹建业委会?记者陪业主上住建局“论理”
今年8月开始，邓露和多名热心业主多次前往芙蓉区住房建设局和韭菜园街道办，咨询成立业委会事宜。但筹建之旅开始就不顺利，街道办和区住建局经办人员说，没房产证不能成立业委会。
“没产权证，就不能成立业委会吗?业主该如何维权?”9月中旬，邓露向本报“小区有大事”专栏特约律师何亚伟请教。何律师认为住建局和街道办的说法没有依据。住建部2009年2月出台的《业主大会和业主委员会指导规则》第13条规定，基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。“这表明没房产证，只要有购房合同且已经办理入住的业主也能筹建业委会。”
9月17日上午，邓露和几名业主在本报记者陪同下来到芙蓉区政府大楼，找到住建局领导了解两证办理情况以及筹建业委会的事宜。区住建局朱志琪局长解答了邓露的疑惑：“天佑大厦原来是个烂尾楼，华泰房产开发后，违章私自加添楼层，欠缴费用1000多万元。市里已经督促开发商尽早补足相关税费，早日把两证办下来。”沟通中，记者提出《业主大会和业主委员会指导规则》规定购房者也能认定为业主，天佑大厦入住率也超过90%，符合筹建业委会的条件。朱局长随后指示物监科工作人员了解天佑小区相关情况，向市住建局咨询相关政策后再作答复。
几天后，区住建局物监科工作人员打电话给邓露，告知她可以向韭菜园街道办递交申请筹建业委会的材料。10月9日上午，韭菜园街道办打电话给邓露，要她通知开发商一同来街道办开会协商筹建业委会的事宜。
忙碌了两个月的事终于有了结果，邓露悬着的心终于放了下来。“接下来业主将加快筹建业委会，使业主维权增添法律利器。”
亚伟点评：
房产证或国土证难产的情况并非个案，另外长沙有些小区只发了房产证没发国土证，这种情况应该引起业主重视。因为少数无良开发商办理房产证后，就把公司注销了，导致业主难以获取国土证。政府部门应该加强监管，进一步完善规定，让开发商缴纳一定保证金，必须在办理了房产证和国土证的情况下，才能拿回保证金。
典型个案(二)
地点：岳麓区银洲公寓小区 事由：拆除停车场游泳池建高楼
家门口将修五栋楼 江景房要变“井底蛙”?
长沙银洲公寓小区位于岳麓区河西沿江大道 银桥，“风景就在眼前，湘江就在门外”，一直是这个“江景小区”业主们津津乐道的。但最近几个月来，小区业主却在为保住小区的游泳池和停车场揪心。
7月6日，长沙市规划局在小区宣传栏张贴了关于银洲公寓小区规划修改审批前公示。公示的指标控制图显示，小区内除了两栋居民建筑外，其余用地均被重新规划。公示期限为7月6日至8月6日。另外根据开发商提出的申请，小区门前将建5栋150米的高层建筑。
如果房子建好，原本“风光无限”的江景小区，面临被高层建筑包围变身“井底蛙”的可能。特别是停车场被拆后，业主的车停到哪里去?
银洲公寓小区目前有两栋建筑，约200余户业主。居民吴爹爹反映，小区建成已有近20年，开发商在销售楼盘时宣称小区有高档的运动休闲设施，当时小区有篮球场、足球场、保龄球馆、游泳池等，配套设施用地都有几千平方米，后来足球场、网球场都被拆了，如今连仅剩的湘江风光都将被高楼遮挡，小区业主们决定自发组织维权，向市规划局申请听证。8月下旬，市规划局来到银洲公寓小区召开座谈会，听取了业主的意见。
10月10日下午，长沙市规划监察执法支队工作人员徐幼林表示，银洲公寓小区游泳池和停车场都在红线图范围内，开发商可以拆除后修建高楼。不过规划部门尚未审批该方案，规划部门将会认真考虑业主的意见，最后决定是否批准开发商变更规划的申请。
亚伟点评：
调规损害权益可提起侵权诉讼
小区业主已申请召开听证会，规划局就不应该用座谈会来代替。虽然停车场和游泳池在红线图内，但拆除这些配套设施无疑会损害业主权益，规划部门应该慎重考虑调整规划的申请，以切实保障业主的权益。如果业主认为开发商拆除停车场和游泳池的变更规划的行为侵犯自己的权益，也可以提起诉讼，要求开发商停止侵害。
典型个案(三)
地点：芙蓉区王府花园小区 事由：业主专用会所被出租
开发商有义务为业委会重新安排办公用房
小区业主专用会所，为什么变成了洗浴中心?
业主在购买商品房时，小区会所是一个主要的考察对象。小区是否有会所?会所空间是否足够?是否有休闲、娱乐和健身设施?往往会成为业主们决定是否买房的最后一个因素。
芙蓉区车站北路的王府花园小区，很多业主当初买房，就是被开发商承诺的小区会所吸引。王府花园小区2001年开盘，开发商长沙华林房地产有限公司在购房广告中承诺，“王府花园内的会所为住户专用”。
刚开始，会所有球馆、游泳池等健身场所，后来因为经营不善退出。此后会所里先后进驻过餐馆、足浴城，都因为生意不佳退出。2008年上半年，一些细心的业主发现小区会所突然开始装修，在同年8月变成了洗浴中心，至今仍然在营业。很多业主对此愤慨不已，部分业主特意成立维权小组报团维权。
业主调查发现原业委会是“三无”机构
10月9日，王府花园小区业主维权小组部分成员来到本报，投诉开发商擅自转租业主专用会所，业委会在会所里的办公室也没有了。同时，他们认为上届业委会失职，对出租会所不管不问。此外，上届业主委员会既无办公地点、又无办公电话、更无值班人员的“三无”机构，对涉及业主重大利益事项不向广大业主报告，而且在2012年1月届满后，一直未重新选举新业委会。
10月10日，记者采访了王府花园小区开发商，一名不愿透露姓名的女工作人员称自己不清楚以前开发商承诺过会所是业主专用，而且小区会所产权是开发商的，开发商有权出租，出租收入也与业主无关。
记者随后采访了小区上届业委会主任周先生，他说小区会所产权是开发商的，开发商有权出租会所。原先业委会办公室设在会所里，现在设在5栋一楼架空层改建的房间里，因为平时业委会成员都要上班，所以没人值班，没有挂牌子，也没有留电话，平时给业主用来打麻将。“我这个主任还是做了不少工作，有的业主闹离婚或与邻里有纠纷，都找我帮忙调解。”
维权小组成员并不认同以上说法，他们认为开发商把给业主专用的会所转租给洗浴中心，损害了业主的合法权益，应依法给予赔偿。此外，麻将房不能作为业委会办公室，开发商应给业委会重新安排办公用房。
亚伟点评：
最高法在2003年出台的司法解释规定，楼盘销售广告和宣传资料，可以视为合同内容，但对之前的销售行为不具溯及力。王府花园小区开发商违反当初作出的承诺，将业主专用的会所出租牟利，使业委会的物业用房，损害了业主权益，业主可以与开发商进行交涉，要求开发商进行整改，并为业委会提供新的办公用房。
典型个案(四)
地点：雨花区香颂国际小区 事由：门面出租收益遭业主质疑
社区财务公开应进一步明细
“架空层什么时候是我们的?”
“流浪乞讨人员走了，各种店铺又来了，架空层什么时候才是我们的啊?”
“社区将架空层租给了培训机构，据说租金一年就有50多万”……近来，长沙韶山南路香颂国际小区的业主们议论纷纷。业主方先生表示，店铺所在地原是小区的架空层，改造成店铺后被物业和社区方利用，收益归了物业和社区。自2009年入住至今，小区一直未成立业主委员会，业主无法查清楚这些款项的去向。
9月6日，方先生曾找到香颂国际小区物业公司，询问架空层出租收益情况。物业公司一位鲜姓负责人解释说，由于小区是开放式的，2009年交房后架空层就成了流浪乞讨人员的集聚地。为合理利用此物业资源，在不影响商厦其他功能的前提下，由物业牵头组织，对其进行租赁经营。见方先生有疑惑，他拿出一份有60%以上业主书面签名同意的资料，表示此事征求了大部分业主的同意。对于架空层的面积，物业承认物业方有500平方米，还有500平方米归属井湾子街道赤岗岭社区作为办公用房，“这是建房时开发商按有关规定配套建设，无偿提供的”。
不过，对于物业方使用500平方米架空层，改造后所产生的收益去向，对方并不愿透露租金总额，只表示物业每年给业主减免一个月的物业费。
作为社区办公用房的另外500平方米，为何租给了培训机构呢?
对此，赤岗岭社区书记宋超英向记者解释：“出租给培训机构这个说法不准确，我们这块办公用房是经政府同意、挂牌成立的社区活动基地，对社区困难居民进行相关培训，是承担公益功能的。”对于培训活动所产生的收益，宋超英表示，收益情况每个季度都会在社区公示栏里进行公示，但不会针对某一项具体收益说明用途，因为这并非专款专用。
对于这种解释，居民方先生表示，既然是开发商无偿让社区使用的，就不能占用小区的架空层，因为架空层是居民的公共空间。开发商可以直接将有产权的房屋提供给社区无偿使用。
亚伟点评：
小区物业用房出租收入属于全体业主所有，物业公司应该向业主公示出租收益。虽然国家对社区财务公开没有明细规定，但既然有业主想了解社区物业用房转租收入情况，而这又不属于国家机密等不适宜公开的范畴。社区应该根据业主要求进行答复或公示，充分保障业主的知情权。
典型个案(五)
地点：雨花区鄱阳小区
事由：入住三年仍无配套小学
小学三年不到位凸显监管乏力
小区无小学，60名小学生每天跑远路上学
在雨花区鄱阳小区南门外马路对面，一条沙子路时常牵动着小区业主颜女士的心。8岁的儿子康康每天要经过这条雨天会有泥巴的路，去几里之外的长郡雨花外国语学校上学。由于小区的配套小学没有建好，包括康康在内的60多名小区适龄儿童只能在这所“过渡学校”里读书。
说起儿子康康的读书问题，颜女士十分气愤，但又无可奈何，“先在‘过渡学校’里上学吧，等小区学校建好了再说。”
2008年初颜女士来小区购房时，看到一个很大的标语“砂子塘教育集团入驻小区”。2009年搬入小区后，颜女士发现配套小学还没有建好。眼看儿子康康就要到上小学的年龄了，她和小区内多位适龄儿童的家长一样很着急。一时间“孩子去哪儿上学”成了大家关心、热议的话题。
2009年9月，雨花区教育局从小区附近的和平小学派来了4名教师，将小区内一个会所一楼的2间房子改成了临时学校，分为一、二年级。2010年9月，康康在这所“临时小学”上学了。但“临时小学”正式课程只教语文和数学，加上隔壁有个露天棋牌室，吵吵闹闹的，读书的氛围不是很好。
孩子何时能上配套学校?
2011年，雨花区教育局考虑到这里的“临时小学”条件简陋，读书环境嘈杂，将“临时小学”的孩子全部转到较远的长郡雨花外国语学校读二、三年级。
今年小学招新生前，又一批达到上学年龄孩子的家长们开始发愁了，“孩子们会被安排去哪里读书，谁都不知道。”
在业主的强烈要求下，雨花区有关部门召集开发商和部分业主在今年5月开会协商解决此事。教育局领导在会上表示，长郡雨花学校是环保科技园小区的配套学校，必须优先满足该小区学生的就学需求，并尽快在小区里建好小学。
10月10日，记者分别致电谭科长和鄱阳小区开发商。谭科长表示会督促开发商尽快修建配套学校，而开发商则表示小区建小学明年将会动工，但明年上半年小区业主的孩子仍然要到长郡雨花外国语学校就读。
亚伟声音：
小学三年不到位凸显监管乏力
鄱阳小区业主2009年入住至今，售楼广告中的“砂子塘教育集团入驻小区”至今是个传说，而且开发商一直没修建配套小学。由于相关法律只规定小区达到一定面积要配套修建小学或中学，但没有细化规定开发商未修建小学如何处罚。政府应完善相关处罚规定，在给予更大经济处罚后公开曝光，使违规企业付出更大的成本。
记者手记
诸多业主权益被“偷”，曝监管漏洞
天佑大厦业主入住两年房屋两证依然不见踪影;开发商谋划把银洲公寓小区停车场、游泳池变成高楼，如果成为现实，业主停车将成大问题;售楼广告中的业主专用会所变成了洗浴中心;配套小学三年不见踪影……这些案例都表明，即使在法制观念已经深入人心的今天，保障业主权益依然任重道远。
诸多业主权益被“偷”，暴露出监管和法律漏洞。法律不可能对所有问题作出具体规定，这就要求有关部门充分理会法律精神，在现行法律和政策框架内更好地维护和保障广大群众切实利益，这将充分考验政府公职人员的公德和执政智慧。切实保障业主权益，真正贯彻以人为本、执政为民的理念，在民意和维权这份考卷上得高分，这远比修几栋高楼几条马路更能赢得百姓认同和青睐。■记者 甄荣
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来源：三湘都市报
