▲6月1日，长沙市金盆岭，金碧文华小区物业换届交接仪式之后，由于上届物业遗留问题较多发生分歧。 实习生 骆毅 摄
6月1日下午，站在小区门口的黄星长舒了一口气。
他所在的金碧文华小区，在经历了“砍人门”、堵路、拒交物业费等诸多冷热暴力事件后，当天，业主们终于按自己的意愿成功地换了新物业。
在黄星看来，这场自治实验相当于一场持久战，而在战争中具有转折意义的即是第三方监理制度。
■记者 雷昕
第一次维权·夺产权
16个问题引发“维权大战”
长沙市天心区金盆岭街道赤岭路社区副主任戴桂森，58岁，认识他的人爱叫他“老戴”，他喜欢自嘲为“脑大”。
社区里的金碧文华小区就是经常让他“脑袋大一圈”的地方。
小区2003年始建，2006年开始入住，第二年小区里就开始“闹腾”了：因开发商违规出售垃圾站用地等16个问题，业主们逐级上访，老戴作为政府方代表首当其冲，黄星就是那时认识老戴的。
黄星回忆，在闹腾近一年无果后，2008年11月，小区业主们自发组织成立了维权小组，黄星就是其中一员。金碧文华的“硝烟”自此开始燃起，2009年5月10日，业主们选出了第一届业委会，正式成立维权队伍。
截至当年7月28日，这支初创的队伍先后16次与长沙7个市级行政主管部门去函去信，也曾数十次与政府部门协商、与开发商协调，提出整改要求。期间，发生过多起打架、堵路、堵门事件，但问题如故。
从开发商处收回资产三百万元
问题没解决，第一届业委会却迎来了一份“见面礼”。
2009年8月24日下午，业委会两名副主任黄文斌、王崇连在小区东门维权时，被金碧文华小区开发商售楼部经理饶蓉雇凶砍伤，这成为引爆小区火药桶的导火索，矛盾瞬间激化。业主们迅速堵住了小区门前的赤岭路，大批长沙公安、特警闻讯出动后，业主们仍拒绝散去，一直僵持到深夜。
当晚，长沙市副市长李军带着副秘书长王振亲自出面协调处理，才缓解了一触即发的形势。
第二天，王振牵头召开了9个政府部门的联席专题会议，研究金碧文华小区配套建设和管理问题。
“这是我们业主维权第一次胜利，但也付出了血的代价。”黄星说，“到2010年底，16个问题基本解决，总计从开发商手中收回了约三百万元的资产。”
第二次维权·炒物业
物业挪用业主水电费两百多万
砍人事件后，小区业委会召开了第二次业主大会，特地选出3名专职委员，6名兼职委员，提供每月1500元的专职工资和150元的兼职津贴，预备将业委会工作进行专职化。
就在此时，小区前期物业金卓公司又暴露出问题了。
2011年2月，因拖欠水电费，金碧文华小区被停电停水。业委会调查发现，自2009年起，金卓物业开始挪用业主水电费。截至2012年5月底，共挪用拖欠约140万元水费、90万元电费(包括预收电费约50万元)。
愤怒的业主于2011年第三次召开业主大会表决同意，三年期满后不再续聘金卓物业，决定公开招标，选聘新物业。
业委会公开招标炒掉老物业
为了选到称心如意的“保姆”，业委会受业主委托，提前半年开始谋划。
他们规定，新“保姆”应聘时必须满足两个要求：一是需提供供电、供水单位出具的无欠费良好记录证明;二是需提供30万元的履约保证金。仅这两条“吓”跑了十余家投标单位。
考虑到老物业的情绪，在公开招标时，金卓物业作为唯一一家三级资质的物业公司直接入围。但经“标书审核”、“现场答辩”、“楼盘考察”三轮考核打分后，株洲联谊物业以最高分84.72最终中标，金卓物业出局。
这样的结果令“老保姆”金卓物业“难以接受”。原本5月16日三方敲定的财务清算时间表也因金卓“不配合”，被一再延迟。
第三次维权·赶物业
新老物业交接前又生事端
5月31日，交接会的前夕就出事了——一群不明身份人士冲进小区，抢走了小区运营的核心枢纽——收费系统，后由当地派出所夺回。“没有他，小区无法供应电，根本无从运转。”黄星回忆“出了身冷汗”。
6月1日上午9点，小区新老物业交接会议正式开始。街道、社区、派出所、区房产局等主管部门出席见证。
会议的主题就是现场交接保卫、保洁、客服、工程岗位并签字盖章，关键之处在于收费系统的交接。这也成了老物业钳制业委会的最后一把武器，截至下午4点，旧物业不愿主动交出收费系统，会议陷入了员工工资、水电费、物管费等债权债务的清算混乱中。
之后，街道派出所强行将物业收费系统移交给联谊物业。至此，新旧物业交接工作告一段落。
“第三方”出手逼退老物业
而在此之前，“第三方”也曾被逼出手。因为物业公司拖欠水电费，导致小区停水停电，街道社区不得不出手监管，于今年4月起每天监管金卓物业的资金动态，确保用于小区的日常事务管理，防止事态恶化。
但事情并没就此结束。据统计，截至5月底，金卓物业共欠水电费、停车费各项共计280万元。扣除业主所欠物业费130万元，还倒欠小区150万元。在第三方支持下，业委会以挪用公款的名义将金卓物业告上法庭，目前公安机关已立案。“我们就是要逼着‘第三方’出面。”黄星解释，“从业委会选举到新物业招标再到新旧物业交接，小区的每一次变化都在‘第三方’的见证下进行。”
记者观察
自治模式下“暗流涌动”
金碧文华这个貌似坚固的自治模式下实则“暗流涌动”。
小区因有广告、摊位出租、停车等公共收入，每年这笔金额近40万元，这笔钱一直由业委会掌管，由栋长联席会议安排三人固定审计。有业主嘀咕：“这笔钱哪里去了?”还有业主举例，2010年，业委会曾为小区购置了乒乓球桌、公园椅等公用器材，但这笔约万元的开支未通过业主大会审核。
此外，也有业主对业主大会的表决模式提出异议，未收回的票曾被作为“多数人意见票”处理。并有两次，业委会未经业主大会表决，以公示形式改变物业用房的用处，遭到了业主联名签名反对后，被匆匆取消。
但在老戴看来，这些涌动的暗流，关键原因是多头管理、权责不清。他认为，金碧文华业委会是钻了“公共资源归全体业主所有”制度的漏洞。“业委会应该做股东而不是经理人。应该将小区的公共资源委托物业公司进行经营管理，业委会负责监督，并按比例收回经营所得。所得收益的分配方式应该交由业主大会审议通过才能执行。”
啥样的“第三方”能做小区“守护神”
6月1日，长沙金碧文华小区新老物业交接，邀请房产局、街道、派出所民警作为“第三方监理”(以下简称“第三方”)，这也是长沙首次在新老物业交接时，引入“第三方”。一时间，此制度被视为长沙物业迷局的破冰之举。
但记者调查发现，因其制度性的先天不足，“第三方”仍有诸多纠结之处。更有专家呼吁，“第三方”不过是扬汤止沸，要想釜底抽薪，须建立市一级的调解体系。
优 势
“第三方”可为业委会分担压力
湖南物业服务发轫于1994年，到去年底，全省物业服务企业近3000家，从业人员近19万人。
伴随物业服务迅速发展而浮出水面的，还有不断见诸报端的物业纠纷。不少业主认为，作为小区事务执行机关的业委会，难辞其咎。
但是，在采访中，不少小区业委会向记者表露了其尴尬的身份：“因为它只是一个民主自治单位，带有志愿服务性质，遇到问题只能劝说，没有强制执行力。”从金碧文华的实施情况来看，“第三方”恰恰是为助力业委会而诞生的。
全国物业管理协会理事李自然认为，金碧文华业委会的智慧在于：请求“第三方”监管，分担了自身的压力，也将业委会从尴尬的身份中解脱出来。
“第三方”可压缩部门推诿空间
“金碧文华模式实质是借力打力，借‘第三方’监管的力与物业管理各方博弈，压缩了推诿的空间。”李自然口中的“第三方”，是指各个区住建局的物业监管科。
记者调查发现，长沙现有的物业监管现实是：区房产局物监科负责物业公司的准入和资质审核，街道具体牵头解决物业纠纷。但因为街道、社区人力有限，且只有指导权无执法权，各方推诿的空间就被放大，问题往往难以解决。
缺 陷
“救火式”管理模式难除
2011年11月，由岳麓区住建局物业管理课题组完成的一项调查报告显示：由于人手有限，物业服务监管只停留在日常的资质管理、小区项目评优，服务纠纷调解等一些基本工作，属于救火式的滞后管理。
记者调查金碧文华“第三方”发现，基本都是出现纠纷后，“第三方”才被“请”来解决，未看到提前介入式的管理。“我们是被拖着跑的‘第三方’。”社区副主任戴桂森也曾承认这一现状。
政府的主体职责不能混淆
长沙学院物业管理研究所所长黄蕾则表示：“从短期来看，‘第三方’监理在一定程度上有助于解决物业纠纷，但长期来看，混淆了物业服务和管理参与部门的根本职责。最重要的是，物业项目交接本身是市场行为，物业服务也是市场化行为。政府应该重在制定规则，避免过多地介入企业的活动”。
黄蕾认为，根治物业纠纷需要各个主体各司其职。特别是政府要加强社区的服务和管理功能，减少推诿，积极承担责任。
物业身后的开发商谁来管
2012年5月，同升湖小区因自来水管生锈、拖拉机扰民，明星业主大兵和邻居们找物业公司维权，同升物业服务公司却将皮球踢给了开发商。
李自然告诉记者，类似的物业公司和开发商的“父子关系”在业内已成常态。业内人士也向记者透露，物业管理普遍存在着“谁开发，谁管理”的现状，大部分物业公司与开发商是隶属关系，这为入住后的物业纠纷留下了隐患。“开发商是很强势的，‘第三方’监管能否监管得到他，能否保持自己的专业性和公正性都是有待考证的。”李自然说。
“战争”源头
物业背靠着开发商，漠视业主投诉、质疑;
业委会相对弱势，遭遇问题难以解决;
物业不愿意亮细账，业委会监管要四处找人;
即使换了新物业，旧物管易携款走人或赖着不走，新物业不兑现承诺也没招。
新旧模式
炒物业不再四处求人
【第三方监管组成方：社区、街道、住建局、派出所】
业委会
(原有程序：业主票选，然后到各处签字获认可)
(新型程序：票选之后，“第三方”监票，主动承认业委会)
遭遇纠纷
若物业管理小区失当，进入“弹劾程序”
业委会可公开招标，设招标小组
(原有程序：业委会须自我努力，后到各处获批)
(新型程序：第三方监管前置，监督招标公平合法)
新旧物业交接
(原有模式：历史遗留问题难解决，新承诺难兑现)
(新型模式：多方监管，保证交接及承诺兑现)
声音
“物业的压力也要有人看得见”
“前世作了孽，这世干物业。”物业服务行业流传的这句话透露出些许无奈。
由岳麓区住建局、业界专家和物业公司在2011年11月完成的一项调查显示，在抽取调查的8个小区中，5个小区没有社区直管，而是由附近的社区或居委会代管。
李自然说，“代管”就是政府不拨给经费，实行代而不管，由此，许多社会服务职能只能由物业公司承担。记者从长沙部分物业服务公司了解到，目前，代办代缴，户籍管理，计划生育，治安消防，宣传培训，文明创建，人口普查等社会管理事物正在不断向物业公司转移。“虽说物业公司可以收取不超过5%的代办服务费，但由于工作量大，物业公司压力也很大。而‘第三方’必须看到物业公司的难处。”一物业公司负责人如此表示。
责编：谢龙彪
来源：华声在线-三湘都市报
