相邻两家小区为啥“拌嘴”? 一堵危墙背后折射维修困境
谁来帮我们的小区“养老”?
电梯里无孔不入的广告收入、公共停车位停车费等，都是小区的公共收益
文/记者 甄荣 见习记者 卢小伟 实习生 王安琪
小区无小事。哪怕一滴水、一度电的背后，都关系到每一个人的城市公共生活，联结着一座城市的庞大运转系统。
家庭是社会的细胞，一个社区就是家与家联结而成的一个人体组织。人体组织活跃、健康、富有生机，我们才能真正找到家的归属感与幸福感。
都市周末从本周起推出系列民生调查专题“小区有大事” 。您所在的小区有什么烦心事?可乐事?都欢迎致电、来信或@三湘都市周末(新浪微博)和我们聊一聊。
都说远亲不如近邻，但长沙南湖路天龙家园不少业主，对隔壁白沙家园的业主很有意见。因为白沙家园西侧一堵开了裂的墙，直接威胁到天龙家园业主的安全。
白沙家园的业主们则有苦说不出。白沙家园没有物业维修基金，到哪里找钱来修墙?
相邻的两家小区就为了这堵危墙来回折腾了半年多，还差点伤了和气。
5月29日到6月初，本报记者实地走访调查，探究两家小区“拌嘴”背后的物业困境。
■文/记者 甄荣 见习记者 卢小伟 实习生 王安琪
“养老”
危机
小区围墙开裂变成“隐形炸弹”
5月29日上午，记者来到天龙家园小区的南湖路出口。出口左边就是白沙家园西边的围墙。墙体上有很多裂缝，有的从墙的上方一直裂到墙脚处，最大的一道裂缝可以放进两个拳头。很多地方墙皮也已经脱落，石块、碎砖裸露在外面。围墙上用绳子悬挂着一块牌子：“危险，小心围墙会垮”，地面还立着一块“行人小心，严禁停车”的木板。
“最上面那块墙体感觉随时要掉下来。”天龙家园业委会主任姚建辉说起这堵墙，心烦不已。小区只有两个出口，来往行人比较多，万一墙体倒塌压了人就麻烦了。半年多来，他不知跑了多少趟白沙家园，但对方一直没维修危墙。最近长沙大雨连连，危墙更加危险。5月27日，天龙家园几位业主忍无可忍，准备停车堵住白沙家园小区的出口，逼他们早日维修。社区居委会得知后迅速进行调解，才避免事态激化。
白沙家园物业公司负责人肖利龙则一脸无奈，说自己也是干着急。因为小区没有维修基金，他们找小区的开发商，但开发商天心城建已改制，也没有人能处理此事。“修这堵围墙要花10万元，我们也将困难向社区反映了，争取政府能拨钱修补这堵墙。”
长坡社区居委会李玉兰主任表示，社区找到了白沙家园业委会和物业公司。“他们说没有维修基金，只能先想办法拆除危墙上一段裂开了十多厘米的围墙，减少危墙上的重压。目前社区已经在危墙旁的道路中央摆放栏杆设置隔离带，并指定社区干部在白天每隔4小时查看一次，防止墙壁坍塌伤及过往群众。目前，裕南街办事处已介入处理此事，并向天心区政府进行报告，协商解决办法。
公共收益补充小区“养老钱”
一堵危墙背后，其实有一个大问题： 我们的小区谁来“养老”?
小区其实跟人一样，年纪大了，也会老，也会病。如果小区没有物业维修基金这样的“养老钱”，一旦出现白沙家园这样的危墙问题，会很麻烦。据记者了解，长沙2004年前交付使用的小区，大多没有物业维修基金。长沙2000多个住宅小区中，有不少是2004年前交付使用的。
没有维修基金，小区又需要维护，需要“养老钱”。怎么办?
离白沙家园小区不远，有一个小区叫白沙花园。
白沙花园也是2004年前交付使用的小区，也没有物业维修基金。不过，白沙花园小区却在近两年内筹集了十多万元物业维修基金。他们是怎么做到的? 白沙花园业委会主任黄玉华告诉记者，他们的办法是小区业委会和物业公司反复讨价还价，双方达成了一个协议：物业公司可以不公示公共收益，但每年要拿出6万元补充物业维修基金，物业费不提价。每年业委会也会聘请审计师对公共收益收支情况进行审计，审计报告留存业委会备案，业主可以随时去查询。
据黄玉华介绍，白沙花园小区每年大概有20多万元公共收益，业委会与物业公司约定，这笔收入除了部分补充维修基金外，其他用于维修公共部位和弥补物业费的不足。第一年，物业公司拿了8万元补充物业维修基金，第二年由于经营成本上升，补充金额降到了6万元。
透视小区
“潜规则”
公共收益成一笔糊涂账
用公共收益来补充维修基金。白沙花园小区的做法值得借鉴。不过，记者在小区调查中发现，不少小区的公共收益是一笔糊涂账，物业公司也从未公开，甚至不少业主根本不知道有这样一笔属于自己的公共收益。
小区道路上、电梯里、过道中的空间，那些无孔不入的广告收入，不少小区的公共停车位停车费等，这些都是小区的公共收益。虽然《物权法》规定，小区公共收益属于全体业主所有，其管理和使用应当由业主按照法律法规和小区管理规约、业主大会议事规则共同决定。但很多业主并不了解公共收益，就算找物业公司询问，也往往碰上软钉子。
6月3日，长沙市浏阳河畔小区的业主易先生向本报投拆，说起小区公共收益的事情就生气。4年来，小区从来没公开过公共收益情况， 他和其他业主多次和物业公司提出过，但物业公司先是说业主没有权利知道，后来被逼得紧了，又说要等业主委员会成立后才能公开。
心细的易先生给物业公司算过一笔账，小区住宅共有20部电梯，电梯里的广告牌每块每月80元，每个月加起来有六七千元，一年下来就有八万元左右;物业公司对双休日来小区摆摊设点的摊位每天收取400元租金，一年下来大约有4万元;光这样算起来，小区的公共收益一年有十多万元。
物业公司：
内审结束后将公示公共收益
公开公共收益为什么就这么难?记者就此采访了负责管理浏阳河畔小区的物业公司——湖南华天物业管理有限公司。
该公司经营总监张殷东告诉记者，物业公司可以按照业主要求公开公共收益。但他说，“因为每个住宅小区都是由独立的项目部在管理，我不清楚公共收益的具体情况，具体数据要找财务部查询。但浏阳河畔的项目部主任去年换了3个，现任主任不清楚公共收益的收支情况。华天集团正在进行内部审计，财务都已经封账了，不方便查询，等内审结束后将按要求公开公共收益。”
他还表示，按照目前的行情，楼宇电梯广告和出租摊位的收入没有业主说得那么多，电梯广告价位不可能收到8万元。此外因为小区只有地下车库的车位都已经卖给个人了，不会收取停车费了。他表示，等小区业主委员会成立后，物业公司将会开设专门账户，将小区的公共收益存入账户里，由业主委员会负责监督这笔资金的使用。
记者 甄荣 见习记者 李婷
银港水晶城小区物业公司近日在小区公告栏里张贴了公共收益收支明细。
破解
“潜规则”
公开是消除质疑和误会的良方
在浏阳河畔业主为申请公开公共收益奔波的时候，芙蓉区银港水晶城小区的物业公司则按业委会要求，于近日在小区里公示了去年公共收益的收支情况。小区73台电梯框架广告收入一年124700元，游泳池租金每年3万元，公共停车位停车费共计43000元，临时物业费收入15000元，上述收益除去各项成本后收入167000元。
银港水晶城小区业委会主任周志洪介绍说，2009年业委会成立前，银港水晶城小区物业公司从没有公布过公共收益，加上擅自提价和服务质量较差，物业关系比较紧张。业委会成立后，炒掉了先前的物业公司。聘请新物业公司时，业委会要求他们定期公布公共收益。刚开始，少数业主对物业公司的数据有疑问，认为瞒报了电梯广告收入。业委会向这些业主出示了物业公司与广告公司签订的楼宇电梯广告合同，很快澄清了这些误传。
周志洪说，公开是消除质疑和误会的良方，使公共收益真正做到用之于民。长沙市物业管理协会理事长黎林辉在接受采访时称，物业公司应该主动公开公共收益，这样有利于营造和谐物业关系。业主和物业公司不是天敌，可以和谐共处，有什么问题协商解决。比如白沙花园小区的公共收益虽然没有公示，但每年业委会都聘请审计师对物业收支情况进行审计，审计报告留存业委会备案，业主可以随时去查询。
“五难” 呼唤业主“三权”
中南大学公共管理学院吴晓林博士，从去年开始对不少住宅小区物业关系紧张的问题进行深入调研，正在进行一项全国性的小区管理创新的课题。在接受记者关于公共收益问题的提问时，他认为，目前国家对物业行业的管理比较粗放，相关法律法规比较滞后，导致小区出现的不少问题难以得到有效解决，公共收益公示难、返还难就是其中之一。他分析，目前小区公示公共收益有“五难”：
申请公开难。单个业主主张公开公共收益，遭遇法律空白和执行障碍。个人起诉至法院的，有些法院会以个人无法主张公共收益不受理。
维权意识淡薄。不少小区业主一盘散沙，维权意识淡薄，觉得和自己关联不大。
缺乏专业知识。不少业主对公共收益包括哪些内容并不清楚。
业主难以证明公共收益的数额。
物业合同没有明细约定，导致业主没有依据利用公共收益。
吴晓林建议，政府职能部门出台物业管理服务示范合同文本，在合同中明确条款，保障业主对公共收益的知情权、使用权和监督权。
日前， 本报和中南大学公共管理学院已共同组建长沙住宅小区调研小组，将对此进行进一步的调研。
记者手记
一堵危墙背后，折射出小区“养老钱”的有无，直接关系到小区与业主的安全。白沙家园和白沙花园的不同境况值得深思。而在对待小区公共收益的问题上，浏阳河畔小区和银港水晶城小区同样互为镜子：一个推诿，一个公开;一个遭到质疑，一个则收获信任。
高度的城市化，使得住宅小区成为城市最基础的社会组成单位。生活中免不了各种磕磕碰碰，小区业主与开发商、业主与业主、业主与物业公司之间也难免出现这样那样的矛盾。如何直面这些矛盾与问题，指导业主依法合理维权?如何进一步完善法律法规，赋予业主更多维权“利器”?不仅是创新社会管理的新课题，也是创建平安和谐社会的重要步骤。
互动
本报与中南大学公共管理学院
组建长沙住宅小区调研小组
本报与中南大学公共管理学院联合组建长沙住宅小区调研小组，对目前长沙小区中存在的突出问题和矛盾进行专题调研。欢迎您成为调研小组的志愿者。您可以拨打本报新闻热线0731—84326110，或@三湘都市周末(新浪微博)报名。也欢迎您加入所在区的QQ群，及时为调研小组提供线索。
为便于与市区内小区业委会联系，创建了长沙小区调研群(群号为241226547)，同时开设了7个QQ分别联系长沙市区及长沙县的业委会成员及业主。
芙蓉区 联系QQ 1505084030
天心区 联系QQ 1583368431
雨花区 联系QQ 1554875304
开福区 联系QQ 1220059030
岳麓区 联系QQ 1192038206
望城区 联系QQ 1224404005
长沙县 联系QQ 2640313317
小区问答
小区公共收益包括哪些内容?
◎电梯、住宅墙面、楼顶等部位发布的广告费;
◎利用公共配套如活动场地、会所、游泳馆等经营收入;
◎小区道路、公共停车库收益;
◎部分通信运营“管理费”;
◎废品回收站租用场地费;
◎推销活动进入小区所缴纳的费用;
◎属于全体业主所有的地下室、商铺出租费用等。
回音壁
市纪委发函督办“慢作为” 隔音屏相关标准将要出台
事件：
4月22日，《都市周末》调查版刊发《隔音屏“难产”：遇到荒诞“太极”怪圈》一文，报道长沙双水湾小区申报修建隔音屏一年后仍未获批的问题。
回音一：
这些小区也受噪音困扰
本报热线接到了不少小区业主打来的电话，反映所住小区也存在噪音超标的问题。 近日，记者现场测量噪音值。
时间：5月30日下午1点。
地点：长沙星沙东升路的蝴蝶谷小区，4栋19楼的业主宋先生家。
结果：关窗测量，测音仪显示噪音高达50多分贝，大型货车过路时达60多分贝。
原因：蝴蝶谷小区地处京珠高速、长永高速的交会处，靠近中南物流市场，过往货车非常多。4栋距离东升路只有几米，距京珠高速也仅50米左右。
时间：5月30日上午10点、中午12点。
地点：芙蓉区东二环高架桥旁的星典时代小区，二栋二单元15楼;都市春天商住楼12楼。
结果：两处临近高架桥的楼房室内开窗噪音达到60多分贝，关窗噪音达到55分贝以上。
原因：星典时代小区位于火星镇的东二环高架桥旁;都市春天商住楼位于长沙侯家塘立交桥附近。
回音二:
长沙市纪委限期半月内制定出隔音屏标准;环保检测人员将上门检测噪音
长沙市纪委副书记尹小英看到本报报道后，要求市纪委行政效能监察室发函，督促市住建委在15天内制定出隔音屏的相关标准，尽早落实人民东路浏阳河高架桥上修建隔音屏的各项工作，并在15天内将相关结果回复给市纪委。
6月5日，市住建委工程处副处长刘浪致电记者，隔音屏相关标准5月下旬已经制定出来，上周已经征求完规划、交警、城管等部门意见，现在已报送市政府办公厅秘书处。等市领导签字同意后，市政府很快就会正式下文。政府下文后，双水湾小区隔音屏的修建也随之可以启动。
■记者 甄荣 见习记者 李婷
事件：
5月13日，《都市周末》调查版刊发《石魔王抢走了一百多个孩子的妈》，报道邵阳县黄荆乡因为石漠化严重导致100多名妇女逃婚或改嫁的问题。
回音：
20多位读者致电本报表示愿意捐款或捐物，9位读者想要担任“代管爸妈”给予孩子物质和精神上的帮助，其中两位表示各自资助一名孩子直至大学毕业。
23岁的黄女士在见报当天第一个打电话报名想当代管妈妈，她认为一次性的关爱解决不了问题，帮助孩子得有长期持续的关注、资助，“我想定向捐助一个贫困学生，每月寄一定数额的钱给孩子。”
湖南涉外经济学院雷老师致电本报表示想帮助几个女孩，她认为相比于男孩子，女孩得到的爱和关注更少。如果能更多地关爱她们，心中有爱，将来她们能更好地当母亲，更好地教育下一代。
■见习记者 李婷
责编：袁连贺
来源：华声在线-三湘都市报
