华声在线全媒体记者 虢灿
开开心心收新房，却被物业告知，不预交一年物业费不让收房。这样的强制规定把株洲的罗先生惹恼了，坚决不肯预交费用，而物业也因此拒绝交房，双方僵持不下，一拖就是三年多。今年1月，物业公司以拖欠物业费为由把罗先生起诉到法院。
6月11日，记者从株洲市渌口区人民法院获悉，法院驳回了物业公司的诉讼请求。
业主拒绝预交物业费被物业起诉
2018年9月，罗先生在株洲某小区买下一套新房，与开发商签订购房合同，合同约定“出卖人应当在2020年8月30日前向买受人交付该商品房”，并约定“物业管理费按月计收，经双方约定可以预收，但最长预收期限不得超过12个月”等内容。
2020年8月底，收到开发商收房通知的罗先生前往售楼中心办理房屋交付手续，开发商与前期物业公司共同盖章向罗先生现场送达了一份《房屋交付须知》，要求罗先生预交一年物业管理费，否则无法办理房屋交付手续。
“我房都没有收，更没有享受物业服务，为什么要预交物管费？”罗先生觉得不合理，明确表示拒绝预交物业管理费，要求直接交付房屋。而开发商及物业公司态度坚决，不预交费用就不给收房。
尽管罗先生与开发商、物业公司多次交涉，但未能达成一致意见。三年多过去了，罗先生至今没拿到房屋钥匙，还被物业起诉到了法院。物业公司要求罗先生支付2020年9月1日至今的物业管理费及违约金。
法院：未能收房不是业主过错
株洲市渌口区人民法院经审理认为，按约交付商品房是开发商的主要合同义务，受法律和合同的双重约束。如果预交物业费并不是双方合同约定办理房屋交接手续的前提或必要条件，开发商不得利用自身强势地位，在交房时附加合同未约定的不合理条件，增加业主负担。本案中，开发商与业主罗先生签订的购房合同明确约定了“经双方约定可以预收，但最长预收期限不得超过12个月”。原告物业公司接受开发商的委托代为办理交房手续，在罗先生已明确对预交物业费提出异议并拒绝的情况下，仍未按照双方之间的合同及时调整交房流程以促成案涉房屋完成交付，是造成案涉房屋至今未完成交付的直接原因，房屋未完成交付并非罗先生的过错所致。物业公司诉请罗先生支付物业管理费缺乏事实和法律依据，最终法院判决驳回了物业公司的诉讼请求。
法官介绍，商品房销售合同与物业服务合同虽为不同法律关系，但总原则都是任何一方都不得强制要求另一方履行合同未明确约定的义务。实际操作中，开发商通常将交付房屋的部分义务委托给物业公司。业主作为房屋所有权人，在开发商具备房屋交付条件的前提下，要求其与物业公司办理房屋交付手续属于业主享有的当然权利。在未明确约定物业管理费需在交房时缴纳的情况下，开发商与物业公司将购房者预先支付物业管理费作为房屋交付的附加条件，并采取拒绝交付房屋钥匙的方式催缴物业管理费，属于滥用其优势地位侵害业主依约接收房屋的权利。
因房屋未完成交付是物业公司自身过错所致，业主也并未享受到相关的物业管理服务。依据《物业管理条例》，房屋交付前的物业费不应由业主承担。
物管协会：让业主“明明白白”消费
2024年4月，长沙市物业管理协会发出《关于规范物业服务收费行为的通知》，要求各物业公司提高物业服务收费透明度，让业主“明明白白”消费，物业服务企业“合法合规”收费。对业主们关注较高的收费价格、代收水电费用、装修押金、停车收费等问题进行再次通知。
根据《湖南省物业服务收费管理办法》，物业管理收费应当在物业管理区域内的显著位置公示物业服务人名称、服务项目、服务质量等级、计费方式、收费标准、收费依据以及市场监管部门的投诉举报电话等。代收水、电费用时不得收取额外费用，不得采取停止供电、供水、供热、供气等方式催缴物业服务费。
普通住宅装修押金每户不超过2000元，不得擅自提高装饰装修相关收费标准，不得收取装修管理费，不得无故扣留押金。对已购买地下停车位的，按每车位每月30元收取停放服务管理费，子母车位为每月40元。对进入住宅小区停放的外来车辆1小时内免收停车服务费。物业利用公共部位经营所得，扣除合理成本后归全体业主所有，物业服务企业不得违规侵占。
