长沙商场停车场消费者满意度调查
新年购物热潮使得商场客流骤增，商场车位也频频告急。如果你觉得停车场只是一个停车区域，与商场的生意没有直接关系，那就大错特错了。
长沙晚报记者连日走访诸多商场调查发现，商场配套停车场的设计、规模和商场的生意息息相关，一个设计合理、车位充足、管理良好的停车场能为购物中心加分，增加客流，提升销售，而缺乏规划的停车场直接影响商场的业绩。
最妙的是，如果将停车场当成一门生意，则其投资回本期远远短于商业地产。
A 吐槽
假期去乐和城吃饭，入口排队近半小时
每逢节假日，五一商圈各大商场的停车场就僧多粥少，一位难求。元旦假期，市民刘女士和家人开车去乐和城吃饭。中午12时半左右，乐和城停车入口处长长的车队已经排到黄兴路上。等了近半个小时才停好车的刘女士深感无奈，“下次要不提早出门，要不就选择好停车的购物中心。”
对于寸土寸金的中心商圈来说，商场一般建造年份较早，停车位数量有限。据统计，新世界百货有106个车位、乐和城263个车位、悦方300余车位、王府井370个车位、平和堂500个，开福万达广场最多，能容纳1500辆车。6大商场的地下停车位共计3000余个。但是这对于机动车保有量逾170万的长沙，日均客流量超过30万人次的五一商圈来说，停车场车位数量严重不足，导致五一商圈的停车矛盾格外突出。
提着买的一大包东西，回去找车却用了40多分钟
好不容易找到车位停了车吧，回来却找不到了，许多车主都有这种经历。市民周女士一次和朋友在万达广场聚会，回来找车却用了40多分钟。“我提着一大包东西，脚都走断，最后实在没办法找到保安求助。保安骑电动车载着我去找的。”对于新建的购物中心来说，停车场面积大、车位足，但停车场标识不清晰导致了找车难。
此外，在近日长沙晚报官方微信关于商场停车场的微调查里，许多市民纷纷吐槽：悦方的地下停车场出入口在一起，而且路窄坡陡，进出停车场就像上了赛车道一样刺激，墙上早已留下车辆刮擦的道道伤痕;乐和城地下停车场同样出入并行，中间隔着一个柱子，而且要经过两个直角转弯，考验车技;王府井停车场光线昏暗，而且通风不好气味难闻;奥克斯广场停车场到处漏水……
“停车场的这些问题，归根结底是建设时节约成本。”一家购物中心的高层周先生表示，部分购物中心为了节省成本或不重视停车场的建设，致使停车场在设计上产生硬伤，还可能存在标识、路线等设计不合理问题，客户体验性非常差。
B 设计
好的停车场可带来高端客源，甚至增加客户黏性
家住河西的苏先生平时最喜欢去步步高广场购物，原因很简单，那里的停车场好停车。电子屏显示，红灯是满位，绿灯是空位，各区剩余车位一目了然，沿着绿灯指示，即可轻松找到空位;香蕉、苹果和西瓜，立柱上用水果标识区分，区域简单直观，连孩子都记住了;声控感应灯随着小车的移动逐一亮起，环保又便捷。这家2011年开业的购物中心是步步高集团在长沙的首个自有物业。步步高广场市场部经理钟欣介绍，智能停车系统是由国内专业设计公司设计的。
不要以为停车场是商业配套服务就忽视它，周末购物中心人流量大且集中，一些购物中心的停车场往往因停车位不够用、服务不到位或设计等问题而流失大量有消费力的客源。在湖南商学院教授尹元元看来，“设计合理、服务周到的停车场会吸引很多驾车消费者，要知道驾车者中有不少高端客户，一个好的停车场可以为购物中心带来高端客源，甚至增加客户黏性。这可能比为了吸引人气举办花费巨大的活动来得更加有效。”
停车场须在建设前期就规划设计，包括流线、标识等多个要素
沃尔玛山姆会员店历来以选址严格、对物业要求高著称。而长沙首家山姆会员店的设计者——长沙有色冶金设计研究院有关负责人介绍，与商场需要在建设前先行做好规划设计一样，停车场也必须在建设前期就规划设计，要素包括了车位的规模、车库的高度、流线和标识等方方面面。
“首先是停车场规模的规划，停车场过小则难以容纳，过大则浪费。”根据国际惯例，每100平方米商业建筑面积提供1个停车位比较合理。根据《长沙市建设工程机动车停车场(库)配建标准(试行)》征求意见稿，机动车标准车位配建指标中，商业设施及配套每100平方米商业建筑面积不得少于0.9个停车位。显然，五一商圈的整体车位比远远低于此要求。
车库的高度和宽度也颇有讲究，一般小车停车位标准尺寸为2.5米×5米，立柱间宽度为6米或8.4米。如果低于该尺寸则一般轿车问题不大，可SUV就非常难停。比如8米的立柱之间可以容纳三辆轿车，却无法容纳三辆SUV，若停2辆大车则剩下的空间也难以停小车，等于浪费了空间。车道宽度方面，如果是单面停车需5米宽，双面停车的则至少需6米宽，否则难以转弯。上述一些失败案例的停车库就存在转弯车道过窄的问题。
最重要的当属交通流线，与合理的商场动线能激发人们的消费可能一样，车库交通流线合理与否也直接影响客人的回头率。
C 生意
购物中心停车场回本期大概4至5年
回报率高于商业地产
RET睿意德日前发布《购物中心停车场报告》显示，在报告选取监测的国内42个大中城市中，购物中心停车场车位数量达到58.6万个，停车场建筑面积已达总商业建筑面积的30%。据长沙晚报记者统计，大型商场、购物中心的停车场车位配比远低于1∶100的国际标准。做好停车场这门生意，还有很大提升空间。
最直接的“大生意”就是停车费。
按照停车场1平方米造价约2500元计算，一个车位约16平方米，则一个车位的平均造价为4万元。有业内人士核算认为，一般长沙市区的普通商场停车位是5元/小时，一个车位一天最高限额50元，一年近2万元。假如将一些公共面积和设施加入，也就是说，停车场的回本期大概在4至5年，5年后可以进入纯利阶段，与起码要养8至10年才有望回本的购物中心这类商业地产项目相比，停车场的投资回报率非常高。据调查，开福万达广场的停车年费接近万元，乐和城地下车库年费也达5000元。
购物中心停车场另一项容易被忽略的经济功能就是其所带动的延伸产业。首先是洗车、汽车美容店，这些与汽车直接关联的门店会开设在租金较低的地下车库内，既降低了租金成本，也获得了直接的生意。其次，分布在出入口的广告牌也为停车场增加了收入。
求解
明年五一商圈停车位将增加一倍
目前，长沙市机动车保有量超过170万辆，需80万个停车位，现在长沙只有47万个停车位，还有33万个缺口。市委市政府成立了专门领导小组，制定了长沙市整体规划。按照规划，长沙市到2020年要有130万个停车位，还需要建设80万个停车位。
尤其中心商圈停车位不足的矛盾日益凸显。但是凡事都有双面，在传统商业项目因车位抱憾时，城市中心边缘以及社区商业项目也因有充足的车位而兴起。“离去的人流”正好为一些商家提供了“出口”，将来商业地产的竞争同样也是停车位的竞争。
未来，随着新建城市综合体的建成，这个难题或许将有所缓解。今年即将开业的海信广场，总体量约13万方，停车位数量为1300多个。2016年年中将投入运营的长沙国金中心将为市民提供近3000个地下停车位，同时其裙楼的屋顶也可能设计成屋面停车场。届时，五一商圈的停车位将增加一倍以上。城南红星商圈的德思勤城市广场四季汇购物中心，即将开业，拥有近万个车位。今年9月开业的河西步步高梅溪湖新天地也配套了8000个停车位。
RET睿意德中国商业地产研究中心分析师唐蜜认为，解决中心商圈停车的矛盾，一方面要增加停车位，另一方面还要提高停车场的使用效率。从硬件软件配置来看，购物中心采用智能管理系统、智能找车系统、停车APP等，都能有效缩短顾客停车找车、进出停车场的时间，从而有效提高停车周转率。从运营管理来看，购物中心可以针对时段差别，利用价格杠杆如采取错时停车、分时收费、缩短起步时长等方式调节车流量，从而缓解停车压力。
