调控与上涨并肩同行
2010年，是长沙楼市加速前行的一年。本报记者 徐行 摄
2010年，楼市仍是关注度最高的社会热点之一。这一年，多方调控力度不小，长沙楼市却频频刷新成交量记录，创下节节攀升的成交价格。楼市迷雾的背后有着哪些推力?
均价同比上涨10%以上，长沙楼市热度不减
楼市热像一：
2010年12月11日，准备买房的长沙市民段先生，来到位于雨花区湘府东路的水岸天际楼盘。
“开盘推出的100套房子，当天就只剩下8套。”段先生庆幸自己当时果断定下一套。
采访中，该楼盘工作人员证实了这一信息，并称为满足旺盛的购房需求，不久又加推一栋。目前，该楼盘只出售128平方米和138平方米的户型，均价为5300元至5500元每平方米。
楼市热像二：
“价格一直在涨，现在不买，以后可能更买不起。”目前在湖南师范大学读研究生的小李谈及买房，一脸无奈。
小李是衡阳人，2010年初，父母拿出半辈子的积蓄帮他在长沙购买了一套115平方米左右的房子。小李说，恒大城位于时代阳光大道，位置相对较偏，但精装房的价格也已达到5400多元每平方米。父母付了首付后，现在每月要还3000多元的房贷。对此，年近30的小李颇为愧疚，“只希望尽快毕业，找个好工作，自己负担房贷。”
楼市热像三：
在北京工作的小谭是湖南郴州人。2010年上半年，小谭夫妇在长沙河西的馨香雅苑，购买了一套90平方米的房子。
“买房是抗通胀的首选。”小谭告诉记者，以两人的收入在北京买房很难，相比之下，长沙的房价低很多。在交了22万元首付后，小谭夫妇现在每月偿还房贷2300多元。“基本没什么压力。”小谭说。她透露，身边不少朋友都有回老家买房的打算。
从当前行情看，不管是小李还是小谭，手头的房子都买“赚”了。据了解，恒大城之后推出的二期楼盘，均价达6800元每平方米。馨香雅苑楼盘的价格，也从小谭购买时的4880元每平方米涨到了6300元每平方米。
从全年走势来看，2010年的长沙房价又是一条上行路线。据相关部门统计，2010年1月至12月，长沙市内5区纯商品房均价为5456元每平方米，其中，住宅为5230元每平方米。湖南省调查总队数据显示，1至12月份长沙市房屋销售价格同比增长10.94%，新建房住宅分类中的商品住宅销售价格同比增长为11.13%。从单月来看，除5月和9月的均价有所回调外，其它各月均一路攀升。
再看几组细化的数据。
从年头到年尾，长沙市新建商品房和住宅的涨幅都超过了1000元每平方米。来自长沙市房产研究中心的数据显示，2010年1月第一周(1月1日至7日)，全市新建商品房成交均价为4801元每平方米，其中住宅成交均价为4553元每平方米。到12月最后一周(2010年12月26日至2011年1月1日)，长沙市全市新建商品房均价达到6066元每平方米，其中住宅均价为5853元每平方米。
在天心区，商品房成交均价在3月底突破6000元每平方米大关，随后又在6月的最后一周，商品房均价冲破7000元大关;在一批高价楼盘的拉动下，开福区的商品房网签均价在9月初推高至7380元每平方米，部分楼盘的均价已然进入8字头甚至是9字头行列。
去年，一周3000套以上的成交量在长沙并不少见。“金九银十”期间，全市新建商品房一周成交量达5212套。年底更是掀起一轮消费热潮，2010年的最后13天里，全市新建商品房网签数量高达15749套，创下历史之最。同时，市场放量不惜力，10月、12月，长沙的开盘项目数都多达50个左右。
可以说，2010年的长沙楼市，热度不减，发展势头依然强劲。
多轮调控形成一定影响，8成房贷为首套住房
在刚刚过去的2010年，中央政府3次出台调控措施，以抑制部分城市房价过快上涨，动用政策工具之多，被称为“历史罕见”。这的确给房地产过度投资、房价上涨过快的市场发出了警戒信号。相关职能部门称，国家多项调控政策的效果，在长沙房地产市场运行中有所体现。
1月10日，国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%。受调控政策和传统春节假期的影响，2月，长沙市内五区纯商品房网价、商品房销售面积均出现下降。
4月15日，被称为“史上最严厉”的楼市调控政策——“国十条”出台。4月末，首届长株潭房博会上，看多买少，消费者的观望态度显而易见。5月，长沙楼市即现“量价齐跌”，调控效果较明显。其中，5月长沙市内五区纯商品房均价环比降幅达5.67%，此后6月至9月的长沙房价增速减缓。而长沙市内5区商品房的销售面积在“国十条”出台后连续4个月大幅下滑，市场显露低迷迹象。
来自长沙市房产研究中心的数据显示，5月2日至8日，全市新建商品房共成交3049套，相比上周下滑1000多套;成交面积34万多平方米，也较上周减少10多万平方米。销售面积和销售套数双双下滑反映出，中小户型是主销户型，而这一类购房者多为自住的首次购房者。
9月29日，国家再次出台5项调控措施。“各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款”、“贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定”等政策，对全国楼市的降温效果较明显。但在“金九银十”的传统销售旺季，10月、11月长沙市内5区纯商品房网签均价反而呈上涨态势，只是涨幅趋缓，11月的销售面积小幅下降。
“调控政策将一部分投资和投机买房者挤出了市场。”招商银行长沙分行个人贷款中心副总经理谢龙告诉记者，该行对国家的调控政策执行得很严格，对第三套房贷、不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，一律暂停发放购房贷款。扣除房价上涨因素，2010年该行发放的住房按揭贷款量比2009年少了一半。谢龙初步估测，2010年该行发放的个人房贷有80%是首套住房，其中80%为20岁至30岁的年轻人，主要为刚性需求者。
流动性过剩、通胀预期等
形成升温合力，但调控仍将继续
“开发投资和商品房供应的增势强劲，住房需求十分旺盛，可以说，去年长沙房地产市场是供销两旺。”相关职能部门负责人介绍。
分析认为，在供销两旺的形势下，长沙房价上涨主要有以下几方面的原因：一是超量投放货币造成流动性过剩，资金供应充足，大量资金流向楼市，推高不动产价格;二是CPI增长较快，通胀预期明显，居民存款实际利率处于负利率状态，居民缺乏有效的保值、增值途径，造成住房需求非正常膨胀;三是开发成本直线上升，地价上涨了18.35%，钢材上涨7.5%，机械上涨4.5%，人工上涨8.8%，全装修成品住宅大量面市也推高房价;四是近几年长沙在城市交通、基础设施方面加大建设力度，随着城市地铁开工、武广高铁开通、城际轻轨开建，长沙城市环境大大提升，从而刺激房价上涨; 五是房地产交易涉及土地增值税、所得税、契税的调整，增加了交易成本。
业内人士也认为，“越调越涨”的说法并不准确，调，针对的是楼市过热的势头，以一线城市为主;涨，则是多方面的原因。
“目前，各路资本交织，催热长沙地产市场。”湖南省不动产商会秘书长李咏介绍，目前长沙的地产发展商有3类，分别是央企、本土和外省，其中又以央企为主，涉足房地产业的央企基本都已进驻长沙。长沙是地处中部地区的二三线城市，正处于城市加速扩张期，大量的基础设施建设、不断扩大的城市面积、日益增加的城市人口及活跃的需求，让各路资本纷纷看好长沙市场。
2010年，各发展商都挥下拓展的大手笔。长沙市房产信息中心近日披露，长沙市2010年全市新建商品房累计批准预售2133.37万平方米，同比增长5成有余，其中住宅批准预售1877.71万平方米，同比增长44%以上。
“当长沙的房子是全国人在买，那么，供需的平衡、价格的高低，就都要放在大背景下看待。”李咏认为，在调控政策的打压之下，来自一线城市的大量过剩社会资金必然流向二三线城市。需求足够旺盛，房价也就没有不涨的理由。对于投资客来说，长沙的房价当然不高，正是投资的好时机;但对于收入不高的本地群体而言，收入总是赶不上房价上涨的步伐。
经过历时一年的严厉调控，李咏认为，这既表明了政府的态度，又一定程度遏制了房价过快增长的势头，但要警惕一线城市的楼市泡沫借机向长沙这样的二三线城市转移。如某些单个土地板块价格被不断推高，就是在助涨泡沫。他认为，长沙应抓住流动资金大量涌入的时机，加大土地放量，加快长株潭三市中心区域、大河西先导区等板块的开发。
调控仍在继续。26日，国务院常务会议部署八项措施调控房市。此次调控旨在巩固和扩大去年来的调控成果，继续遏制投资投机性购房。“调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税”、“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”、“对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房”等措施，尤为引人注目。
今年长沙楼市是继续上行，还是会有新动态?在不久前召开的长沙市十三届人大四次会议记者招待会上，长沙市市委副书记、市长张剑飞承诺，长沙房价在未来一段时间内不会出现暴涨，政府将推进城市棚户区改造，加快公共租赁住房建设。（湖南日报 记者 曹娴 通讯员 王宇晗 胡冉华 薄庭庭）
