卖得好的楼都长什么样
长沙多个网红项目售罄边缘板块项目认购量不足
从南湖新城望去，湘江对岸的高楼“若隐若现”。组图/记者牛蕊
购房者在长沙南城一楼盘售楼处看户型图模型。
潇湘晨报记者 牛蕊 罗雅琪 陈诗娴 长沙报道
“922”新政后，长沙楼市整体呈现温和复苏的局面。然而，新政的刺激并非“一视同仁”。冷热不均，已是楼市的共识。新政至今，一边是长沙多个网红项目售罄，一边是边缘板块项目认购量不足。其背后的逻辑在于分化。
多位业内人士在接受记者采访时表示，分化一直有，新政后也会是一个持续的现象。分化的核心原因，是板块和楼盘的差异性。
现象
楼市分化还在持续
“江山境三期首开售罄。”位于观沙岭的招商蛇口江山境，在长沙一众项目里格外亮眼。
“从长沙优化调控政策以来，我们项目近一个月时间销售额超10亿元，客流量较之前增加了四成以上。”10月25日，招商蛇口江山境销售经理李宇星接受记者采访时说。
他认为，开发商品牌实力强，配套大型购物中心，教育配套优质，都是江山境热销的原因。
长沙热度较高的项目还有位于隆平片区的中建桃李九章。9月下旬，该项目连续3次开盘，推售332套房源，售罄。
中建桃李九章营销总监邓吉伟披露，项目中秋国庆期间项目日均来访近100组，看房客户群体中二套改善置业涨幅约40%，相比限购优化之前，地级市及省外客户较同期上浮30%。
“根据目前的市场热度，我们将加快项目建设进度，争取年内多加推多供货，满足更多客户的期待和需求。”邓吉伟说。
然而，也有市场人士向记者透露，新政后部分项目在国庆黄金周期间的成交仅为个位数。
据悉，这部分项目多位于非核心板块或边缘板块，除了价格方面有优势，项目本身素质并不具备竞争力。
记者留意到，国庆假期之后，长沙集中开盘的项目凤毛麟角。河西一品牌房企打造的项目，首开去化率仅四成。
整体来看，首套房放开限购之后，长沙楼市的分化还在持续。湖南中原研究院执行院长陈世霞称，市场分化的核心原因是板块和楼盘的差异性决定的，项目所处的地段、配套和品质等综合多因素造成，以及现代化营销推动影响。
分析
热销项目具备三大特征
热销项目凭何获得购房者青睐?当前，具备什么特征的项目流通性更强?
陈世霞分析认为，热销项目普遍具有三大共性。一是大品牌开发商，或者是高知名度的国企、央企;二是具有良好的教育配套，也就是可配套入读名校中小学的更占优势，其次是交通、地段、景观、商业等配套均有绝佳优势的;三是高品质，具有实景公区、实景园林、实体样板间、实景配套社区，给到客户看得到的实打实的品质感。
在长沙城发恒伟置业营销部负责人熊源源看来，当前购房者与市场可以说是“双向奔赴”。一方面是购房者对品质的要求越来越高，一方面是政策端也放松了一些门槛。她说：“城发恒伟通过品质的提升，做更均好、更平权的产品，来缩小市场的分化。”
长沙万科营销总监刘张红说，对比去年和今年长沙卖得好的项目发现，进入TOP10的项目门槛变了。同时，市场供求关系发生变化后，他们发现，在新增的成交里面，付二成首付的客户比例远远高于之前，说明更多刚需客户在入手。
“长沙实行土地双限政策，城市房价呈现扁平状。在这种背景下，位居热点板块的项目将更具性价比。”克而瑞湖南区域总经理陆劲如是说。在陆劲看来，目前，核心区域的项目也未能在政策利好下实现“强热销”。因此，整体市场竞争局势并没有外溢。
那么，当前购房者愿意上车的项目具备哪些特征?绿城华中区域长沙项目群总经理助理卢贝说：“高性价比和有学区配套的项目，是大部分人的首选。”湖南运达地产营销部经理戴卫中则表示，创新型的产品，能引导新的生活方式、激发新的置业需求。
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存量房贷利率二套转首套调整
据上海证券报 10月25日，存量房贷利率“二套转首套”批量调整开启，利率调整后当日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。
从公开信息来看，各家银行调整节奏基本相同，工商银行、中国银行、建设银行、农业银行、民生银行等表示，“二套转首套”客户可从9月25日起主动通过线上或线下渠道提出申请，10月25日银行对审核通过的业务进行统一利率调整。
记者采访获悉，很多符合“二套转首套”条件的存量贷款借款人房贷利率已实现调整。“今天一看App果然调整了，调整前是5.25%，调整后当前执行利率是4.55%，还款金额减少，每个月可以多吃一顿火锅。”来自上海的周女士告诉记者。
“有不少客户在邮储银行申请存量房贷利率‘二套转首套’调整成功，房贷利率从5.35%降到4.3%，一个月能省下不少钱。”浙江一位房产中介向记者说。
针对部分借款人“利率已调整，当月账单金额为何未变”的疑问，10月25日，建设银行表示，为方便借款人提前做好资金安排，一般会在还款日前15天为借款人生成并提供当期还款账单。部分10月25日前已生成账单的客户会发现当期还款金额未发生变化，但其中10月25日(含)后的利息已按新利率计算，因利率调整减少的利息将用于归还本金，之后账单的每期还款金额将相应下降。
分析人士认为，这些贷款购房者原先被认定为“二套房”，现在被视为“首套房”，是本轮房地产金融政策调整优化的重要受益者。
诸葛数据研究中心首席分析师王小墙向记者表示，存量住房贷款利率的下调，对借款人而言可节约利息支出，将“二套转首套”及固定利率贷款纳入调整范围，使得受益群体扩大，能有效减轻“提前还贷”现象，帮银行留住优质的房贷客户。
责编：伍镆
来源：潇湘晨报
