今年以来，房地产调控政策出台的次数之多、力度之大，超过了以往。截至目前，全国已有50余个城市发布了各种调控政策170次。5月20日，长沙市住建委下发《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》，一纸激起千层浪。究竟5.20新政相比3.18新政有哪些不同，楼市会不会出现降温?新政实施首日，记者走访了市场，并倾听了各方的声音意见。
新政加码：限购限卖 联手“合围”
5.20新政相比3.18新政，不仅实现了限购对象的扩大，而且将调控的范畴拓展到了二手房市场，限购限卖双管齐下，调控力度晋升好几个等级。
首先，5.20新政将长沙市户籍购房者也纳入了限购范畴，在限购区域内最多只能拥有两套房。其次，湖南省非长沙市户籍购房者此前能无条件在长沙购买一套住宅，但是现在这部分客群必须满足在长沙交满12个月个税或社保的前提条件，方才能购买一套住宅。最后，3.18新政针对的主要是新房市场，5.20新政则将二手房市场一并纳入，规定商品房拿到不动产权证后两年才能交易。
地州市客源：相当一部分暂失资格
本周末，城北的钱隆世家开盘，市民罗女士早早就替弟弟物色了那里的房子。然而，5.20新政出台以后，罗女士却发现弟弟还差3个月才能符合在长沙交满一年社保的条件。罗女士感慨，只能再等几个月，希望那时也会有合适的房子。
王玔是雨花区某刚需楼盘的置业顾问，昨日她对自己手里的意向客户盘了个底。让她惊讶的是，本省非长沙户籍客户有近七成被新政卡住了购房资格。“我的很多客户都来自地市州，有些只是在长沙做小生意或者兼职，其中相当一部分暂时达不到新政的要求。”王玔有些担忧地说，前期蓄客的很多工作已经变成了无用功，不晓得等下个月开盘时会是什么状况。
“长沙房价相比北上广深处于低位，长沙现在正全力创建国家中心城市，打造全国移动互联网第5城。得人才者得天下，低房价对人才是一种吸引力，但现在很大一部分在外打拼并有意返乡的精英人才也被卡住了购房资格。”湖南置业通董事长钟浩建议，可以对一线城市返乡置业者等群体开辟绿色通道，让更多的创业人才到长沙安居乐业。
住宅市场：短时期平稳 中长期健康
5月20日，南城的北辰中央公园开盘，90后的马瑞第155个摇号进场，还是没有买到心仪的房源。马瑞无奈地说，“凌晨出了调控政策，原以为摇号的竞争压力会小一点。然而开盘现场人气依旧很旺，只能等待下次机会了。”
“新政加码，对省内落户需求、市内投资性客户会产生购买遏制，客户出手意愿会有一定程度观望。从新增供应上市来看，仍旧需要相当时间来平抑过于紧张的购买需求。”梅溪·正荣府副总经理张涛认为，目前住宅去化周期较短，短时期内市场依旧会维持平稳状态，从中长期来看新政也将促进市场的健康发展，并无大起大落的可能。
“由于长沙一手住宅的库存量并不大，短期内市场并不会‘速冻’。但新政可能会让投资客退出长沙市场，仅存刚需客户，客需比会发生一个逆转。”湖南中原地产资源中心总经理陈世霞认为，下半年有大面积的楼盘大幅降价的可能性较小，房价趋稳。
二手房市场：交易活跃度受到一定抑制
520新政的限购范围扩大到了二手房，并且新房需要拿到不动产证满2年后才能交易，对前段时间火热的二手房市场会产生哪些波动呢?
“520新政会直接减少符合规定的可售二手房源，预计能够上市成交的二手房源将减少三分之一以上，二手房成交量或许可能出现断崖式下跌。”0731地产研究院副院长黄拓夫认为，本次新政可以说重点是清晰的，主要是抑制本地投资人群炒房和整治二手房市场存在的弊端。
“新政的实施会使市场交易活跃度收到一定程度的抑制，短期内表现出成交量下滑的局面，但随着细则落地，成交量会恢复到理性的轨道上。”长沙新环境房地产经纪连锁有限公司副总经理明宾表示，新政会加速行业洗牌，并促使中介机构加大研发住宅租赁市场，金融市场及商用物业市场等新业务品种的力度，促进机构向多元化经营的转型。
“限购和限售对二手房市场成交量会有一定影响，可以让购房者和售房者都在心态上都更理性一些。”长沙市房地产中介协会秘书长刘元林认为，新政会打击二手房市场的现有的一些弊病，有利于二手房市场的平稳可持续发展。
商办市场：不限贷不限购或迎利好
520新政对住宅调控升级，对不限贷不限购的商办市场来说，是不是能实现溢出效应，迎来崭新的春天呢?
“投资客绝大部分挤出住宅市场，预计一部分资金进入商办物业。40年商业性质的公寓、写字楼、商铺等商办物业迎来了利好。”长房集团营销总监周克强认为，资金挤出效应后，商办物业既不限贷也不限购，将迎接更多的机会与机遇。
“投资客、外地客被新政从住宅市场挤压出去，预计市场客户基数将减少五成。新政的政策加码，也是情理之中，意料之内。”和顺集团营销总监姜洋分析，新政从长远看绝对是对商办市场的利好，短期内暂时还很难形成对于办公、商业产品的全面溢出，可能会先从商业类公寓产品开始。
新闻多一点：
限购加码，楼盘开始办理退筹
长沙对本市户籍家庭限购区域内已有两套房的停售商品房;取得不动产权证满2年方可交易
长沙楼市限购升级。限购区域内，长沙户籍家庭已有两套房、非长沙户籍已有1套房都失去了再买商品房的资格。手里的房子拿到不动产权证之后，也要再等两年才能交易。
长沙市住房和城乡建设委员会5月20日凌晨发布《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》。新规实施后，已有外地客户赶来长沙办理楼盘退筹手续。业内人士分析，预计三四季度部分楼盘会出现价格松动。
本报长沙讯 在长沙市委副书记、市长陈文浩日前表示长沙将探索土地招拍挂熔断机制，强调要加大土地供应，保障“面粉价格不高过面包价格”之后，长沙市住建委5月20日凌晨发布《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》，并自公布之日起实施。
通知称，此举是为了加强住宅市场调控力度，确保住宅量价平稳，维护长沙市房地产住宅市场稳定有序。
《通知》主要内容如下：1.暂停对在限购区域内已拥有2套及以上住房的本市户籍家庭出售商品房(含新建商品住房和二手房，下同);暂停对在限购区域内已拥有1套及以上住房的非本市户籍家庭出售商品住房。2.对在限购区域内无住房的非本市户籍家庭：凭在长沙市连续缴纳12个月以上个人所得税或社会保险证明限购1套商品住房;属于省、市、区引进人才和公务工作调动的非本市户籍家庭凭有关部门证明限购1套商品住房。3.在限购区域内购买的商品住房，需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易。
3月18日，长沙推出新一轮楼市调控措施，此次新政是调控加码。
长沙市限购区域为芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区、望城区、长沙县(限经开区、星沙区域)。潇湘晨报记者刘李
新政分析
对已有2套房的长沙户籍家庭停售：
购买改善性住房受影响
政策：暂停对在限购区域内已拥有2套及以上住房的本市户籍家庭出售商品房;暂停对在限购区域内已拥有1套及以上住房的非本市户籍家庭出售商品住房。
点评：户籍家庭限购两套，那么对于限购区域内父母有房，自己已有一套房再买改善性住房的影响会很大。多位业内人士表示，“本市户籍家庭”的具体界定相关部门肯定还会出台解释细则。
鑫远集团执行总裁喻磊分析，此次加码让供需两端受到抑制，客户结构将发生明显变化，投资冲动将进一步而且是有效被抑制，二手房市场冷却将立竿见影。预计部分项目为吸引客群会推出优惠活动。住房市场受限，商办物业和商业公寓将分享一部分客流。
非长沙户籍需凭纳税或社保证明：
在长购房有效购买力减弱
政策：对在限购区域内无住房的非本市户籍家庭：凭在长沙市连续缴纳12个月以上个人所得税或社会保险证明限购1套商品住房;属于省、市、区引进人才和公务工作调动的非本市户籍家庭凭有关部门证明限购1套商品住房。
点评：限买限卖，一方面外地户籍人群因纳税或社保证明这一门槛而失去在长沙购房资格;另一方面，让长沙户籍有投资需求的群体有了买房后转手时间拉长的后顾之忧。双重压力下，在长购房有效购买力将减弱。
湖南中原地产分析，从户籍来看，4月成交客户中，市域占比来看，长沙市内占55%，地州市占35%，省外占10%;置业次数来看，在长首次置业客源结构中，市州人群占55%，比例最高，2次及3次置业的长沙户籍人口占比最大，分别为44%和25%。限购政策出台后，市州的占比会下滑。
取得产权证两年方可交易：
投资客拿房成本大幅提升
政策：在限购区域内购买的商品住房，需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易。
点评：根据国家统计局公布的二手住宅及分类价格的涨幅可以看出，长沙二手房在4月份成交火爆，价格攀升明显，长沙二手房环比涨幅居前。新政实施后二手房挂牌量将减少、投资客持观望态度，交易量下降。湖南中原地产表示，拿到不动产权证后两年才能卖房，按目前实际情况，基本意味着买一手房之后四到五年才能出手。已入手的投资客套牢，没入手的投资客不敢出手。记者刘李
讲述
73个认筹客户只剩13个有资格
“准备了半年的开盘，80多个销售两千个认筹，我个人有73个认筹客户，新政一出来只剩13个有资格。”5月20日，长沙阳光城尚东湾一位置业顾问很无奈。
据记者了解，该楼盘蓄客已久，开盘预计800套房源，但认筹超4000人。20日一位从湘西赶到长沙阳光城办理退筹手续的客户说，之前是怕排队都排不上，新政策要求在长沙市连续缴纳12个月以上个人所得税或社会保险证明，现在是没有资格买了。
另外，长沙限购加码后，一些销售商办产品的市场人员均开始鼓吹限购对于写字楼和公寓的利好。
此外，加码新政从5月20日即日起开始实施，对于当天之前未网签但已签约(或认购)的客户来说，是否又会面临大规模退房，此类“遗留问题”的后续具体落实情况将待进一步通知。记者刘李
业内声音
部分楼盘可能出现价格松动
“520”新政一出台，立即在长沙房地产业内引发热烈讨论和关注。
这次调控加码“既控源头，又控需求;既杀投资，又抑刚改;全面升级，定向发力。由限价限签往限购限售转移，由限外向限外又限内蔓延，由限新到限新又限旧发展。”鑫远集团执行总裁喻磊对潇湘晨报记者表示。
资深业内人士江伟华认为，此次加码政策针对住宅发力，对商办市场是个利好，目前长沙商办库存巨大，住宅限购加码有利于加速商办产品的去化进程。
“二手房市场加入限制意味着买房之后四到五年才能出手。已入手的投资客套牢，没入手的投资客不敢出手，保护刚需、严打投机意图明显。”长沙克而瑞机构分析师认为。
“长沙楼市成交量将下滑，预计三四季度会出现部分楼盘的价格松动。”湖南建工置业营销策划负责人周事勇认为，本次政策是318限购政策的升级版，可以看出政府的调控决心，对楼市的影响巨大。“长沙本地限购2套，外地1年社保，按照目前的购房结构，预计30%-50%的购房者将会受限制，直接影响供需格局。”
“业内普遍仍认为下半年有大面积的楼盘大幅降价的可能性较小，房价趋稳。”湖南中原地产资源中心总经理陈世霞建议，未被限购的刚需购房者，在自己可承受的范围内，买房可直接入手改善型。
潇湘晨报记者刘李
新闻链接
长沙118家房企被限制开发新项目
华声在线长沙讯 日前，长沙市住房和城乡建设委员会发布《关于全市房地产开发企业2016年度资质核查情况的通告》。
潇湘晨报记者梳理发现，企业名单中，核定的三级企业有536家，其中限制开发新项目企业66家，包括湖南岳麓山大学科技园发展有限公司、长沙奥克斯广场置业有限公司等。核定为四级企业有303家，其中限制开发新项目企业45家，包括长沙白光电池有限公司、长沙华都房地产开发有限公司、长沙华润房地产开发有限公司、长沙梦洁房地产开发有限公司等。核定为暂定资质的有225家，其中限制开发新项目企业7家。记者刘李
责编：印奕帆
来源：长沙晚报
