绕得开限购令，绕不开购房潮
长沙限购令落地，有人欢喜有人忧。已经在楼市寻摸了小半年的段龙正是“忧”的这一拨。
想要再投资一套小户型的段龙一直在等待着逢低吸纳的机会，但他没有想到的是，长沙限购令的“限小”意外出台，让他的投资计划不得不搁浅。
不过，这也许并不是最终的结果，就在各地版本限购令陆续出台之前，各种破解之道已经开始风传，围绕着曲线购房这个目标，购房者们各种努力正在或明或暗地进行中;同时，想要绕开限购的，还有卖房的人。本报记者刘渝渝 长沙报道
购房者：“越狱”悄然进行……
虽然“限小”有些意外，但是段龙依然相信“事在人为”，这几日，他将最多的时间花在上网寻找“购房攻略”。假离婚、借用亲友的名义、玩转赠，在参考了多多少少靠谱不靠谱的各种破解之道之后，段龙认为针对个人情况，借用亲友名义可能是最可行的一个。
段龙和新婚的爱人均不是长沙户口，段龙名下已经有了一套89m2的房子做婚房用了，而老婆名下也已经有一套小户型的房产，此前段龙是想等房产证下来再将户口转到长沙，现在由于二人都尚未将户口转到长沙，为此他们已经不能在长沙再购房了。
“假离婚不好，我们刚结婚。现在最可行的是用父母的名义买一套，这个比较靠谱。”段龙的盘算是，反正双方都是独生子女，用父母的名义购房，是最合适的。“现在的问题，是贷款，如果以父母的名义购房，贷款可能很难办理，或者首付会比较高，我还在看有什么更好的办法……”
虽然暂时遇到了阻碍，但是段龙一直相信，面对“限购令”他可以找到破解之道。积极寻找破解之道的，不只是段龙这样的购房者，还有开发商。
开发商：寻找破解之道
限购令出台后，有从业人员笑谈：“91平方米的房源马上将会成为市场的热销产品。”虽然只是个玩笑，但是面对“限购”，或将受到影响的企业都在认真对待这件事。
“长沙限购令出台以前，我们就已经建议开发商将小户型的比例减少，或改成写字楼。”某营销顾问公司的负责人说，“我们不知道长沙会限小，根据此前各地的限购政策，住宅销售将更加困难应该是个趋势。根据他们所处的地段，我们建议开发商将长沙市场一直热销的投资性小户型房源减少一部分，增加写字楼的部分，这也算是歪打正着。”
对于尚在规划的项目来说，调整也许还来得及，但是更多的已经无法调整的项目可能还得寻找非常规途径。“有一部分房源正好卡在90平方米这条线上，目前最可行的方案是将原本赠送半面积的阳台和入户花园全封闭，这样建筑面积就超过90m2了，可以‘合理’地绕开限购令。”某项目的销售人员透露了限购令后“公司紧急讨论”的一个方案。
另一个选择是“等”，减少小户型房源的上市，将原本准备押后的大户型房源提前;“限购令应该是有时间限制的，根据限购令可能带来的影响，调整房源上市的配比。不过，这个风险可能要大一些，毕竟从去年的情况来看，小户型的销售比大户型要旺。”
曲线购房：楼市投资需求难消
限购令出台，显示的是政府对于楼市调控的决心;但是，和政府的决心相比，市场对于楼市的未来显然更为乐观，购房者依然跃跃欲试。
在限购令下，多地的房产成交量骤然下跌。但是各种调查结果却显示，购房意愿并没有因此而消退，特别是投资需求的购房者。暂时的停顿，并不意味着退出。
对于很多的客户来说，房产仍然是非常值得进入的投资渠道，这种投资需求很难在一时之间改变。“房产业某位名人说了‘这么些年，你们见过买房吃亏的吗?’我觉得这话比较靠谱。”段龙坦言。
“想买点黄金，发现已经涨到历史高点;想投资点艺术古玩，又完全不懂;去炒点大蒜黄豆，又没那个实力，想来想去，还是投资房产最靠谱，如果等过几年，长沙房价再高一些，就真没有机会了。” 段龙的这种想法或许是目前国人的普遍心态。
“基于对房价中长期看涨的预判，在现在的房产投资的客群中，越来越多的中小投资客依然在持币入场。”分析人士认为，限购令下，虽然限购城市的销量陡降已经出现，但是却并没有影响到中长期的市场判断。
“在没有解决投资渠道缺少、流动性过剩，以及高通胀预期的前提下，仅仅依靠限购这种措施来影响购房意愿，并非根本的解决之道。暂时或表面上是有效的，但是根本矛盾没有解决，购房投资意愿不会这么快转向，其实这个现状大家都很清楚。”该分析人士指出，“现在的关键还是要看房价，如果房价控制目标没有达到预期，会不会有更为严厉的后续政策出台，这是房产从业者们要认真考虑的问题。”
政策解读
90平方米大限
总体来说，长沙限购令可以用“限小不限大，限新不限旧”来概括。其中，大小的标准线就是——90平方米。
长沙限购令的细则规定：对在本市市区已拥有1套住房的家庭和本市市区无住房并能够提供本市居住证的外地家庭，限购1套90平方米(含)以下新建商品住房;而已在本市市区拥有2套(含)以上住房的家庭、拥有1套(含)以上住房的外地家庭、不能提供本市居住证的外地家庭，均将暂停在本市主城区购买90平方米(含)以下新建商品住房。
而对于90平方米以上的房源，无论是新房还是二手房，均不在限购之列。
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新楼市语境下的复杂解读
就在公众的焦点集中在限购令带来的种种变化之时，北城一个房产项目的营销总监查经理正忙于跑银行，银行信贷额度的收紧，让春节之前签下合同的客户贷款申请被卡在银行，全面限贷潜在的流动资金的压力似乎比炒得火热的限购令更令人焦虑。
这并不是个案。事实上，在“新国八条”颁布的众多条款里，限购只是最为严厉的一条，并不是唯一的“杀伤性”武器，比如限贷，比如房产税，比如加息……楼市正在弥漫的各种信息似乎表明，楼市语境正变得越来越复杂。
本报记者刘渝渝 长沙报道
限贷隐忧显现
对于更多的刚性需求而言，越来越高的银行利息和越来越慢的放款速度，让他们的购房之路受到狙击。
“12月签了合同，现在贷款还没下来，我是不是要按最新的利率来还贷啊，而且当时承诺的85折利率优惠听说也危险了。”在一家事业单位从事文职工作的肖芸最近有点上火，父母和她一起举全力选好了一套位于武广片区的三房眼看就要到手，却出了点小插曲。而这个意味着每月的月供将要增加近20%左右，“就这两个多月已经加了两次了，如果持续加息，我的月供比预期的将增加快100元，虽然一个月来看好像不多，但是总计起来就多了2万多，实在是划不来。”
因为贷款迟迟不放而焦虑的不只是肖芸，还有她所购房产的开发商，“售楼员、开发商也一直在催银行，贷款放不下来，房款收不回来，他们也急咧。”肖芸传递的信息，正是许多开发商面临着尴尬的境地。
“今年春节过后发开门红红包，老板一边发一边说，银行的贷款晚一天下来，你们的红包就要少一张，这算的就是没有按时回笼的资金的利息，放贷的推迟无形中提高我们的财务成本，也减慢资金的流动速度。”南城的一位开发商正在为此烦心。
“2010年我们卖得好，大家都卖得不错，很多企业都创下了历史新高，但是却碰上银行信贷资金一再收紧的调控，放款额度一再收紧，准备金率接二连三往上调，这银根一收紧，房贷虽然是银行最喜欢的业务，但也同样受到额度的制约，额度用完了，就只能等新一季的额度下来，放贷时间自然就拉长了。”
“开发贷的收紧去年上半年就开始了，但是因为去年各楼盘的销售都还不错，从实际来看，手中的资金目前还比较充裕，所以这一轮调控对开发贷的影响并不算大。更重要的是个人贷款。 如果这种情况一直持续，流动资金的压力会大大增加，这对于一些公司来说可能比限购更有压力。”某业内人士透露，“前天同行小聚，河西和株洲的两家房企都面临着这个问题。”
银根收紧，信贷额度从银行内部也是自上而下层层严卡，没有哪个地方可以不受影响，房贷规模的缩小已经是既成事实。“周期加长了，符合条件的应该还是能放下来，只是要更长的时间了。”该人士表示，限购令出台之后，销量将会下跌，存量房贷的放款压力也会慢慢舒缓，“最乐观的估计，二季度的额度下来应该可以消解这部分压力”。
政策组合拳更具威慑力
“调控从来不是用一种手段，只是每个时间点可能公众关注的焦点往往比较集中，如果拉长到一个时间段来看，可以很清楚地看到各种政策的排列组合。”对调控政策更为敏感和谨慎的某国企相关负责人说，政策的效力一般有两种，一种即时生效，市场马上有，一种则是影响预期，从中长期来影响楼市走向;影响预期往往是作用更大的一种。
从去年十月开始的限购令的首度亮相，一直到现在，各种调控政策的轮番上场清晰可见。最开始的是一线城市的限购令一出，销量应声下降，但是购房的预期却并没有下降，只是从限购城市挤出到非限购城市，从全国来看，限购令并没有起到影响预期的效果。接着，重庆、上海出台房产税试点，这只靴子的落地传递出的明确信息是，房子的首要功能是居住，国家不鼓励将房地产作为投资的主要渠道，这种心理预期的影响显然来得更有效果。
“持有环节加税，交易环节加税，这些都有可能会在以后出现，如果真的这样，房产的投资功能就大打折扣了，如果是房价已经很偏的地方，我一定要多考虑一下了。”正在考虑要不要赶在限购令前下手买房的邓龙明有些迟疑，“我看的是预期，房价上升的升值是一种预期，政策对于投资房产的限制甚至打压也是一种预期，这得要自己做选择了。”
有分析人士认为，本轮调控的思路是要让正在从各个方面进入房地产的资金降温，让对房地产市场的需求降温，为此各个调控政策都在从不同的角度指向这一点，限购、加息、增税……购买、持有、交易各个环节层层设障，而这些明确的信息也正在影响着市场的预期。在这种重重包围之下，进入楼市资金腾挪余地越来越显局促，更深入的调整将会随着限购令的执行而到来。
动向
今年保障房数量有望首次超过商品房
最近一段时间，国内部分城市房屋租金明显上涨。住房和城乡建设部相关负责人9日表示，租金调控应该是房价调控的一部分，各级政府有责任重视租金调控工作。
今年我国将建设1000万套保障性住房和棚户区改造住房，保障房数量将首次超过市场类住房，保障房投资高达1.3万亿元,其中5000亿由政府筹集。
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资源型高端物业将成投资新方向
限购正在改变楼市格局。3月4日，长沙出台限购地方细则。在购房机会有限的情况下，改善型需求的房子正在成为开发商们争夺的方向。
一个信号是，市场正在悄然出现分化。由于限小不限大的地方版细则，改善型需求的房子开始呈现日渐分化的格局。在选择开始缩小的情况下，购房者的选择日渐谨慎。
一些资金相对紧张的购房者，在小面积房源受到限制的情况下，开始关注性价比较高的大户型;而另外一些相对“中产”的购房者，则开始瞅准终极置业目标。
本报记者文洁 长沙报道
为长远考虑，用距离换面积
“长沙细则或许是全国第一个限小版限购令。”长沙天音企业策划有限公司董事长撒韬说。
这带来了长沙市场的微妙变化。“说实话，如果说对于90平方米以下限购，那么与其在市中心买个小户型，还不如稍微远点的地方，买个面积更大的。”长沙购房者邓宏(化名)说。 原本他考虑在市中心买个面积小的、靠近学校旁边的房子，为即将读小学的儿子提供更好的环境。但是现在，他还是选择在南城省政府旁买个面积略大的三房。“这边也有一些学校，市中心的房子太贵了，而且，现在小户型也不让买，不如在远点买个大户型算了。” 邓宏的选择不是个案。事实上，在长沙限购令出台之后，不少购房者开始留意新城区的大户型房源。
有业内人士分析认为，由于限购的关系，一些购房者选择面变窄。“尽管现在来看长沙的限购令相对比较宽松，但是从目前中央政府对房产的态度来看，政策说不定会更紧。所以，购房者对房子更加挑剔也是个趋势。”盛世华章营销负责人说。
限购令之后，很多改善型需求的购房者出手都开始谨慎。从长远考虑，改善型需求向性价比高的大户型偏袒不足为奇。“为长远考虑，很多用面积换距离的改善型购房者开始向用距离换面积靠拢。”撒韬说。
资源型物业成避险新方向
之前有不少观点认为，实施限购令后，高端型物业将成为受影响最大的物业类型。但是从目前的现实状况来看，资源型物业很可能成为高端投资者选择的新方向。
长沙德普置业发展有限公司总经理王一鸣认为，从现有的政策和政府态度来看，加强调控将是未来的一大趋势。与此同时，通胀的形势并未得到完全缓解。因此，房产仍然将是高端投资者的方向之一，但由于普宅市场是目前调控的重点。所以，资源型的高端物业可能成为投资者避险的一个新方向。
事实上，由于资源的稀缺性，资源型产品在任何时期都具有较强的保值增值能力。“这意味着一些江景、河景以及景观较好的产品更容易受到市场欢迎。”长房白沙湾营销负责人称。
在他看来，资源型物业必须具备一定的条件，在地段、产品、建筑、品牌和物业上都具有绝对优势，因其不可复制的优势给业主带来高舒适度;同时，伴随着城市的发展，资源型物业的价值潜力不断升级。
抓住资源型物业价值点
对改善型购房者来说，居住品质比升值潜力更为重要。在当前的市场环境下，并非所有的大户型楼盘都能卖得好，去化速度明显放缓甚至滞销的楼盘比比皆是。只有资源、品牌俱佳的楼盘，才能获得改善型购房者的认可。
淡市才买得起价值稀缺性资源，牛市的时候市场对于产品价值稀缺性资源比较追捧，价格溢出较多。价格一般比较坚挺，而且基本都处于一种供不应求的状态。淡市的时候开发商出于对市场看空的预期，开发商对价格有一个谨慎的态度。定价一般会比较合理，市场的追逐者也相对有限。所以淡市收藏臻品不失为上策。
拥有一方好山水能彰显居住价值感的产品，或依靠便捷的生活交通设施的产品，大都能得到市场的青睐。淡市中凭着这些价值点，以合理的价格做市，也许能够独步江湖
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二手房的“春天”来了吗?
3月6日，限购令出台第二天，天心区一家二手房中介的工作人员小李比往日更积极，在网上找找房源，联系上家、联系下家……“现在限购令出台了，二手房没有在限购范围之类，趁现在多联系一些房源，多掌握一些客户还是有好处的。”
在限购令出台的前两天，长沙房产研究中心的数据显示，3月3日全市二手房备案67套，3月2日二手房备案66套，而在限购令出台后的3月7日，这一数据变为81套，3月8日，二手房备案85套。本报记者杨洋 长沙报道
二手房市场将受益
按照限购细则要求，从3月4日起对在长沙市市区(市辖五区，下同)已拥有1套住房的家庭(环长株潭户籍家庭)，限购1套90平方米(含)以下新建商品住房;对在本市市区无住房并能够提供本市居住证的外地家庭，在主城区限购1套90平方米(含)以下新建商品住房;对在本市市区，已拥有2套(含)以上住房的家庭、拥有1套(含)以上住房的外地家庭、不能提供本市居住证的外地家庭，暂停在本市主城区购买90平方米(含)以下新建商品住房。
与此同时，限购细则并没有对二手房买卖进行限制。来自房产研究中心的一组数据表明，2009年，北京、上海二手房交易占据所有商品房交易成交量的近50%;2010年，深圳的二手房交易量更是达到总成交量的74.66%，同年长沙却只有14.5%。
长沙房地产开发协会副秘书长欧阳学海就认为，长沙的二手房市场还是相当于起步阶段，所以更应该以促进发展为主。
湘腾城市广场营销总监杨凯表示，仅对主城区内90平米以下的产品实行限购，对准备在主城区进行小户型投资的客户采取限制措施，一方面保护了刚需市场，另一方面，有意引导投资客投资大户型产品，缓解目前长沙市五区144平米以上户型滞销比例较高现状。不排除是试探市场之举，同时，为后续出台更严厉的调控措施以及房产税的出台打下铺垫。“未来大户型产品、二手房市场或将迎来新一轮的高成交。”
成本过高，二手房交易不容过分乐观
“一个限购令的出台，虽然没有把二手房包括在内，但是仅仅这一个条件远远不能说二手房春天即将到来，”一位业内人士如此分析，“二手房在长沙的发展远远比不上一线城市，限购令只是一个行政手段，市场的完善需要市场自身的调控。”
来自相关部门的数据显示，仅仅是2010年12月份，长沙市新开工面积超过1400万平方米，虽然长沙2010年商品房销量达到空前的2100万平方米，而在中部五省中，长沙的开工面积也是最大的。
恒嘉地产分析认为，长沙版限购，只对新建商品房实施限购，二手房则不在限购之列。这一规定或将给二手房市场带来一定的机遇，但也不容过分乐观。
因为二手房交易税费的优惠政策在去年就已经取消，虽然从90平米以下新房区间被挤出的投资客可能转向二手房市场，但是高额的营业税将成为投资者的一道难迈的门槛，交易成本大幅提升将大大影响客户进入二手房市场的积极性。因此，二手房市场未必可以因此而过多受益。
而因为高额的成交费用，不少房东在租售选择上开始向租赁转向。“我有好几个客户之前是挂牌卖的，后面就转为出租了，一方面是高额的营业税，价格卖不起来，再一个原因就是现在租金也上涨不少，房东觉得收益不错，从而就转售为租了。”河西一家二手房中介店长如是说。
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长沙限购，周边楼市迎来机会
在长株潭融城越来越快的大背景之下，长沙的扩城正在加速，长沙和周边相邻的县市距离也越来越小。长沙出台的限购令中，非限购区域和限购区域的差别可能只是一步之遥。限购区域限定在长沙五个主城区，和长沙相邻的株洲湘潭和三县一市都将因承接“购买力转移”而获益。
更多区域的楼盘开始走进长沙人的视野，下一个楼市热点或许就是这些“非限区”。本报记者杨洋 长沙报道
限购之下，株洲湘潭迎来机会
“我们有一个金侨城项目，统计一下有20%多客户是来自长沙。”金侨集团董事长、总裁任玉奇说，湘潭不是限购城市，长沙限购买不了，湘潭可以买。
按照房地产发展的轨迹，先从一线城市向二线城市扩散，再从二线城市向三线城市扩散，三线城市和县级城市都受益。“也就是说，三四线城市居民都可以提前享受规模的小区开发。所以湘潭的房价还会不断攀升。”任玉奇说。
株洲嵘兴房地产公司副总经理李仁说，在限购的大氛围影响下，将影响全国各地的刚性需求，但对株洲来说是一件好事。据了解，去年外地人在长沙市区购房超过800万平方米，几乎是株洲市区商品房销售量的两倍。长沙限购之后，将导致部分消费者转移至株洲、湘潭等邻近城市购房，株洲的外来购房者将大量增加。
限购将导致部分消费者持币观望，而一线品牌房企向二三线城市进军，也将加速各地房地产行业“洗牌”。株洲市区在册的房地产开发公司有350余家，每年却只有70多个新项目开工，不少房地产企业处于观望待机状态。一线品牌房企进驻，将以雄厚的开发资金、先进的建设理念、完善的管理制度，对本地房企构成强烈冲击，从而促进更多的资源集中到大开发商手中，催生新的房地产投资热潮。
长株潭一体化仍是最大利好
自国家发改委批准长株潭城市群创建两型社会建设综合配套改革试验区以来，三市全力推进城市化进程，城市轻轨、城际高速、地铁建设大大拉近了三市距离，长、株、潭半小时经济圈将成现实，三市房地产业将迎来快速、共同发展的黄金时代。
“长株潭一体化是两型社会建设的一个重点，长株潭三市一体化的发展，必然会有社会服务一体化的支撑，而房地产刚好是社会服务一体化的基础。”一位业内人士表示，房地产的一体化真正实现了长株潭三市在地域空间上的融合。只有实现了城市公共建设优势的互补、产业优势的互补、生活设施的互补，长株潭一体化才能真正实现。两型社会真正的含义，就是资源节约和环境优化。
任玉奇说，从湘潭到长沙黄花机场不到一个小时，交通非常发达，带来投资的机会，通信、交通、银行的结算，都是大长沙一体化带来的便利。由于这些条件的具备，湘潭到长沙慢也是在50分钟左右，如果晚上不塞车30分钟就到了，两个政府之间的距离非常近。“城市时间缩短，交通也发达了，长株潭城市群都相应得到了发展，这是最有利的历史机遇期。”
长沙周边楼市短期销售看涨
3月4日，长沙版限购令细则出台，限购区域只包括内五区，而长沙三县一市并不在限购区域之内，这也为上述区域带来了机会。
“在限购令出台后的第一个周末，我们接待的数量还不错，两天成交了十几套。”位于望城县境内的一开发商对记者表示，“实际上我们也是刚需盘，面临的客户群大部分都是刚性需求，即便是限购到了我们这里，影响也不大，现在没有列入限购范围，那当然是更好了。”
而在上述楼盘不远的一个项目，恰巧在3月5日开盘，在开盘当日来到营销中心的客户就有数百人，仅仅一天就售出数十套。
有业内人士分析，在长株潭融城和长沙限购令出台的大背景下，周边楼市拥有价格优势和不受限购约束。虽然相对较远，但是伴随着交通成熟，也能够吸引不少刚性需求的注意力，另外不少投资客也会把资金向这部分地区倾斜。
观点
长沙版限购令很理智
本次限购令针对性很强，主要是抑制投资型需求，同时适当放宽了真实需求，对于自住、改善性需求是放宽的，对于藏瓏这种豪宅项目实际上不会产生影响，同时更加反映了稀缺资源的珍贵价值。随着调控政策越来越密集，投资型产品的市场空间将越来越狭窄，而高端豪宅的稀缺性也会越来越凸显。
责编：杨帆
来源：潇湘晨报
