“限购令”持续发酵，市场静待细则出台
但持续不断的政策重压可能改变某些预期。事实上，尽管政策效应尚未明显体现，但是万科们已经开始意识到新一年格局的不同。“政策影响面还是很大的。从春节购房的态势来看，观望情绪已经加重了。”长沙融科智地房地产开发有限公司助理总经理曾志舜说——在融科东南海，春节4天销售共计10套。 本报记者文洁 长沙报道
长沙细则未落地，惶恐与观望对峙
“春节在量的销售上似乎看不到太多量的变化。”这是湘江世纪城营销副总经理薛丽对于春节长假楼市的第一观感。
来自长沙市房产研究中心的数据显示，截止到大年初三，湘江世纪城销售41套，全市排行第一。湘江世纪城目前在销的，是滨江的大户型豪宅产品。
有趣的是另一些发展商的说法。“有销售，但极少。从大年初三到现在，3个城市每个项目平均销售4套。”深圳天骜投资策划有限公司董事长兼总经理彭远才说。这个以销售代理和全程策划为主打的营销公司，接下了长沙、湘潭和浏阳的数个项目。他对于春节销售的第一观感是：看的多，买的少。“政策的影响暂不是很大，看房人数也还正常。但客户问到限购等政策细节。”彭远才说。
从元月开始的新一轮政策冲击波，由于地方性细则尚未出台，而使得市场开始进入“迷茫期”。“现在客户最关心的就是限购问题，但是长沙的细则一直没有出台，这使得消费者有点无所适从。”曾志舜说。
一些人惶恐。所以抢在政策出台前下手——“从一、二月份的客户成交量来看，不少买房者担心后续限购政策出台，所以下手很快，我把这种纳入购房冲动行为。”彭远才说。在五矿尊城、华盛世纪新城、浏阳彩虹城等项目，他们连续碰到第一次看房即下定的客户。
而另一些人则观望。因为预计降价，所以暂时不急——“我们在春节来访的客户中感觉到，一些消费者的心态发生变化，觉得未来预期是降价，所以都不急了。”曾志舜说。彭远才并不忧虑今年前两月市场，但对后市表示忧虑。“重点是今年3-7月份的走势，感觉不是很好。”
调控催生买方市场，或步入产品时代
有趣的是，尽管不少开发商开始感觉到今年形势的严峻，但并未因此调低销售目标。2010年，长沙融科智地房地产开发有限公司销售额达到18亿元，2011年销售目标冲击20亿。“我们觉得今年主要将形成产品的竞争。”在保利地产，2010年完成销售额超过36亿，而今年则指向更高。“今年我们的重点在滨江的南湖项目，所以肯定比去年销售目标要高。”长沙保利地产相关负责人称。而从长沙万科传出的消息同样“遵循”这一原则——2011年销售目标远超2010年。“一方面是因为项目数量有所增加，另外一方面，调控将使自住型购房者进一步主导市场，这使得品牌企业优势更强。”长沙万科一位相关负责人说。
一个共识在于，在严厉的调控政策下，住房买方市场已然成型。“很明显，接下来的2011年，消费者将拥有更大选择权。”辉煌国际城营销总监李仕谋说。这或许将改变过去开发商主导话语权的格局。“我们没有调低销售目标的原因在于，在这种更加严苛的政策下，产品附加值的增加将直接影响产品的销售速度。”曾志舜说。万科董事会秘书谭华杰则认为，调控政策对投资性购房需求将产生明显的抑制作用，未来供求关系将继续向有利于购房者的方向转变，自住型购房者将进一步主导市场。
在北京，限购令下发之后的2010年，大户型销售出现了明显的增长，而这成为了曾志舜判断“产品导向”时代的佐证。“如果一旦长沙限购，那么购买者只能购买有限房子的前提下，一步到位的心态会使得消费者挑选更加谨慎，这样的竞争环境中，具有明显优势的产品将更受市场青睐。”很明显，在地方政策依然模糊的长沙，开发商根据政策的变化灵活应对将成为未来的重要趋势，“我们总的方向是：会同开发商对资金、品牌和节奏的控制推进销售力度。”彭远才说。
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“新国八条”后，长沙房价止涨
“今天只成交了1套。”昨日下午，在芙蓉南路某楼盘售楼部，前来看房选房的购房者寥寥无几，售楼小姐委婉地告诉记者，春节以来的成交量不高，市场进入淡季。
据了解，在2011年前两个月房产税、“新国八条”、加息等一系列调控政策的影响下，春节以来的长沙楼市连续两周持续低迷，成交量均没有超过千套。来自长沙市房产研究中心的数据显示，2011年2月第二周(02.06—02.11)全市新建商品房网签766套，7.97万平方米，较上周增加0.48万平方米，其中住宅网签711套，7.63万平方米。住宅网签均价为6391元/平方米，非住宅网签均价为18757元/平方米。尽管与上一周相比，价格有所上升，但考虑到过节因素，可比性不高。相反，与节前的1月16日至1月22日的一周相比，成交量等各项数据均大幅下降，价格基本维持不变。本报记者赵书生 长沙报道
楼盘：房价维稳乏力
银行：房贷签约量减少
2月14日下午，万科金域华府售楼处，几位工作人员在前台端坐，只有三位售楼人员在给客户介绍着楼盘。“我们(楼盘)的价格与节前比没有什么变化。”一位售楼小姐告诉记者，“新国八条”出台后，该楼盘的价格基本没有变化，没有上涨，但也没有下跌。
无独有偶，韶山路上的万博汇最近一个月来，价格也没有出现波动，维持节前水平不变。售楼小姐告诉记者，国家的调控政策一波接一波，给他们带来的压力还是挺大的。将来房价如何变化还不清楚。
记者又来到友谊路口附近的湘水熙园售楼接待处，不大的房间里只有两位购房者在听着工作人员的介绍。一位邓姓售楼小姐告诉记者，今天的客人要比前两天周末时少很多，房价与春节前相比同样没有出现多少变化，维持不变。她还向记者推荐说，下个月会有新盘开盘，现在预存2万三个月期，可以获赠1.5万元的房款。不过，目前认购者并不多。
此外，阳光100、融科东南海等在内的多个楼盘的价格也都与节前基本保持一致，没有出现涨跌。不过，一些楼盘的打折优惠增加了，比如，三天内交订金并签约可享9.8折优惠、预存两万元可赠1.5万元，提前认购有优惠，一次性现金付款可享9.6折优惠等。
一位不愿具名的某开发商业务经理表示，今年的调控力度较去年有过之而无不及，给开发商带来的压力增大不少，市场观望气氛已经形成，房价维稳有些力不从心。
房贷一向是反映楼市走向的风向标之一，星城各大银行的房贷签约量又有哪些变化呢?
来自交通、浦发、中信等多家银行的消息显示，在信贷规模减少、新国八条和加息等政策的多重压力下，2月份以来的房贷签约量和申请量呈现双降趋势，与1月份同期相比，个别银行的降幅甚至接近四成。
“房贷签约量确实减少了不少，原因很简单，对房价看跌人增加了，观望气氛浓了，原本打算买房的犹豫了。”据某国有大行信贷部工作人员透露，在政策的调控作用下，市场的反应比较明显，无论房贷客户申请量还是签约量都减少了很多。
另外一家股份制商业银行的负责人则表示，在国家监管部门的要求下，各大行的信贷规模较去年均出现萎缩，有些银行则是大幅减少，但利润指标未减，因此，银行对房贷规模控制更加严格。除了纷纷取消房贷利率优惠外，对申请客户的审批也更加严格。加之楼市调控政策，银行房贷签约量均出现下滑。
也有银行信贷部工作人员表示，因为额度有限，且采取按月发放的方式，最近一两个月，每逢月底基本上就把一个月的指标放完了，那时就比较清闲了，甚至可以说是无事可做。
业内人士表示，受政策调控影响，观望气氛再次加重，房价已经出现松动迹象，短期来看，房价会出现下滑，但跌幅不会太大。此外，因为春节前后一般为楼市淡季，楼市走向如何还需一段观察期。
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成交惨淡，二手房量跌价不跌
过年的气氛越来越淡，各行各业都已经正式开张，然而，过节都不歇气的房地产业眼下却还没从春节大假的休息状态中精神起来。看房人少，买房人更少，这让楼市的“熊市”不得不尴尬地继续下去。一手房成交惨淡，二手房尤甚，在节前的一月，来自长沙市房产研究中心的数据显示，1月全市二手房成交面积50.53万㎡，成交套数为3909套，成交面积更是下跌了24.85%，而这一数据在节后更加惨淡，在春节后二月九、十、十一三天，全市二手房成交仅有117套。本报记者杨洋 长沙报道
量跌价不跌，买卖双方深度博弈
租赁旺季来临，“国八条”或推高租金
昨日下午，在位于蔡锷路的二手房交易大厅里，尽管不少窗口存在着排队现象，但是很多窗口的工作人员却是相当清闲，有的在浏览网页，有的正在闲聊。
下午三点半左右，记者在交易中心发现，办理过户业务的号码才排到39号，一位工作人员告诉记者，“年后这几天办理过户的都不是很多，一天也就几十个。”
无独有偶，二手房交易冷清，办理公积金业务的购房者也是寥寥无几，在位于二手房交易大厅楼上的住房公积金城区管理部业务办理大厅，业务办理人员则是更为稀少，据记者目测，工作人员的数量大大超过了办理业务的消费者的数量。
“平时忙手脚不赢，这几天却是相当清闲。”在住房公积金业务大厅贷款收件窗口，没有一个人办理业务，一名工作人员说，“最近连续加息，国家又调整首付，购房者真的是少了很多。”
买房的人少了，交易冷清，但是中介却是没有闲下来，“最近是淡季，我们主要是集中力量寻找房源，开春之后市场好起来了到时候就是房源大战了，谁有好的房子谁就有市场。”芙蓉南路一家二手房中介的业务员小蒋对记者表示。
虽然市场不好，二手房销售急剧萎缩，但是价格却没有任何松动的迹象。根据口碑网显示，长沙二手房挂牌均价从去年12月到今年2月一直处于一个上升趋势，价格也从5600元/平米左右上升到5950元/平米，而且没有下滑迹象。在最近一周中，雨花区、天心区和芙蓉区挂牌均价均在6000元/平米以上。
家住左家塘的戴女士有一套70平米的单位房，虽然房龄已经有了十几年，但是戴女士最近准备将此套房出售，“至少要卖55万以上咯，我家里的装修非常好，而且位于市中心位置，去哪里都方便。”戴女士说。
虽然面临加息以及国家的多重调控，但是戴女士表示，“降价卖出去是不可能的，有一个楼盘的广告语就说‘保值还是要房子’，所以我一点都不担心，毕竟位置好。”
卖家不愿降价，买家却也按兵不动。在一家国企工作的王立准备今年结婚，至于婚房的选择，王立把主要精力放在了二手房上面。“开发商有钱，挺得住一手房可能不降价，但是二手房的房东都是个人，现在营业税5年以内都是全额征收，加上最近连连调息，有些房东可能要出手，我多等等多看看可能有些收获。”
按照以往惯例，在年后一个月后二手房市场将逐渐回暖，但是年底“国八条”的突袭，使得观望情绪重回楼市。新政对于购房需求的限制以及营业税的出台等等因素都让买卖双方觉得眼下不是入市的最佳时机。
不少原本打算买房的购房者这时候犹豫了，决定再观望一段，等政策明朗了再考虑入市买房;有部分原本打算出售房屋的房东这时候也不急着出手了，准备先出租，缓一缓再说。
至于近日租赁的火爆，恒嘉地产二手房一门店负责人分析，一方面是部分房东懂得年后即是租赁旺季因而有意将房源留到年后出租;另一方面则不排除新政的影响，“国八条”的出台使得一部分原本打算出售房屋的房东改变主意，转为将房源出租。
“抛开季节性回暖的因素，‘国八条’的影响也不容忽视。”一业内人士也认为，新政的出台，影响了买卖双方的心态。房东的房源难以出手，而又不愿意降价出售，于是他们就由售转租。新政的出台也给购房者设置了一定门槛，禁购令将部分购房者拦在了门外，他们也不得不转向租赁市场。上述人士估计，由租转售的客户占到客户总量的比例在5%左右。
责编：罗铁斌
来源：潇湘晨报
