“新国八条”或将打乱一些开发商明年销售甚至回款计划。记者 童迪 摄
本报1月27日讯 1月26日，“新国八条”出台。今天，“冲击波”传导至长沙楼市，一片风声鹤唳。
陈琦(化名)，长沙一高档楼盘的营销总监，大清早就被召至公司，“销售线全军出动，给有认购意向的客户打电话，抢在长沙二套房贷首付比例提高到六成之前签约”。
陈琦苦着脸说，“明年可能要喝西北风了”，此前，即使是国五条、国十条出台，陈琦也是长沙楼市的坚定“看多”者，前几天，还宣称“五年内，长沙房价翻一番”。
但是，一夜之间，风向变了。
高档物业面临重重压制
陈琦说，以前总有把握调控后将是报复性反弹，但这次感觉政府玩真的了，“我都不知道为什么来得这么猛”。
长沙此前的二套房贷首付比例是50%，陈琦估计，银行马上就会执行新政，开发商几乎没有时间，集中拉动一次销售。
“春节前像打仗，全部动员，能签几套就几套吧”，陈琦苦笑，不过，他更担心的是以后的日子。
有观点认为，超大户型和别墅的购买人群对房贷比例不敏感，即使调得再高，该买的还是会买。
陈琦现在有不同意见，他认为本次“新国八条”将重创长沙高档物业，因为政府会逐步加强上市楼盘控制，对高价楼盘的价格和销售节奏进行控制。
“因为要压制房价，政府肯定会对低价楼盘放行，转而控制高价楼盘的上市，彻底打乱一些开发商明年销售甚至回款计划”，陈琦对此忧心忡忡，“今天上午，我们召开紧急会议，应对明年的危局。”
陈琦觉得，“国八条”出台后，在购房者中产生的观望情绪对楼市伤害更大，“即使是投资者，肯定也会看一看，等着抄底”。
年后最后一波促销将来临
并不是所有业内人士都那么悲观，今天，浩龙音乐界营销总监全翔荣正在庆功宴上高歌，“新国八条”的出台并未影响他的“兴致”。
“这次调控的目的明确，主要针对投资性购房，”全翔荣说，“现在看来，可能将对长沙改善型住房需求产生压制。”
全翔荣认为，100-180平方米区间的中大户型的销售将受抑制，自主性的刚需购房不在本次调控计划之内。
“100万的房子，就要多交10万，一般人都会肉痛”。
以浩龙音乐界80平方米左右的小户型为例，现在每天依然有近10套的成交，“跟元旦前的销售差距不大”。
跟此前长沙交易契税调整前的集中签约高峰一样，全翔荣预计春节前后，首付比例提高之前，仍然会有一波“抢购潮”。
全翔荣透露，部分开发商已经计划通过短信等促销手段，在春节前做最后一波促销。■记者 邢云
声音
“对长沙楼市的影响并不大”
中南大学教授王林表示，从本次“国八条”来看，国家的调控政策已经日趋“理性”，“本次是明确提出控制投资性投机性住房”。
王林认为国家在加大保障性住房供应、利用税收杠杆、严格住房土地供应等方面的一系列政策表明：政府正在从“人人有住房”转到“人人有房住”的正确方向。
不过，王林认为，本次调控对长沙楼市的影响并不大，“因为，二套房首付增加到六成，对刚性需求没有抑制，而长沙楼市的投机气氛并不浓厚，房价仍处于相对低位。”
那么，在此调控之下，房产税会随之而至吗。
王林一直视房产税为“战略武器”，他断言“长沙三年内不可能实施”。
王林分析，房产税作为一个争议巨大的税种，在上海、重庆试行，必定需要一段检验期，两三年不可能有个成熟的方案。
“新国八条”或将导致楼市急速降温
看到国八条的全文，我第一时间的反应是认为新政会否导致楼市由火热转入严寒。因为政策调控越来越严，但房价却也越来越高，在这样敏感的时期出台如此严厉的调控政策，或许会导致楼市泡沫破碎。
可以说，“新国八条”是十分全面和系统的，方方面面都有顾及。而且并不全是老生常谈，其中有不少是新招和猛招。尤其是限购令的升级，不仅范围更宽，措施也更严了；二次置业首付也再调高了一成；二手交易税收也更严了，如果严格执行带来的影响不亚于一手市场。
不过，“新国八条”没有对开发贷和开发商自有资金比例提出限制，但这不等于银行不会收紧房地产信贷规模。我留意到这两天媒体已经开始使用“流动性过紧”的说法，而不久前一直困扰我们的话题还是“流动性过剩”和“流动性泛滥”。
我认为，市场是会瞬息万变的。流动性过剩有可能变为流动性过紧，房价暴涨有可能变成房价暴跌，市场供不应求有可能变成供过于求。尤其是在房价高企、政策不断升级、市场极为敏感的阶段和时期。相信随着“新国八条”的出台，许多房地产企业将会调整其销售策略，像恒大这样捷足先登、抢占市场先机的企业也会越来越多。但到底市场会如何演变，还是需要进一步观察和拭目以待。 ■韩世同
下一页：二套房贷首付六成，长沙多数银行已执行
二套房贷首付六成，长沙多数银行已执行
长沙人李佳陷入了纠结之中。李佳三年前买下第一套房，贷款30万元。今年准备结婚，打算再买一套房子。“买房计划可能要泡汤了，如果再次贷款，首付6成，贷款利率大大提高，究竟是先还清首套房贷再贷款，还是攒出更多现金做首付？”
预热已久的第三轮楼市调控风暴终于来临。1月26日举行的国务院常务会议宣布，二套房房贷首付比例提至60%。27日，记者采访获悉，长沙多家银行客服虽对外解释仍是旧政策，但房贷部门表示已经按新政策执行。
长沙多数银行已执行新政
27日，记者先后咨询了多家银行的客服热线，尚未被告知二套房贷的首付提高至六成。但记者从这些银行的在湘分行的个贷部门获悉，“新国8条”从即日起已经在长沙开始执行。
浦发、光大、招行、中信、兴业、工行、广发、民生等银行明确表示，已经按最新政策操作，二套房房贷首付为60%，贷款利率为基准利率的1.1倍。其中个别银行表示，对于此前尚未走完审批流程的二套房贷客户，也将按新政策对待。
“这次的楼市调控目标较为明确，银行的执行也较为坚决，银行会不折不扣执行新规定。”交行湖南省分行个金部张薇如此说。
改善型需求或受抑制
长沙一位不愿具名的银行人士表示，这次二套房首付、利率大幅提高，对“改善性住房”不再优惠。
但是对于很多想换房的市民来说，二套房首付和利率的大幅提高就有很大杀伤力了。这位人士表示，现在想要改善一下住房条件，买一套90平方米以上、地点好一些的房子，少说也要200万元，首付6成就要120万元，这对于一般工薪家庭来说，是一个很大的负担。“这次新政确实让一些改善型购房者暂时放弃了购房计划。”
对于普通的购房者，如果是自住购房者，可以趁这个时间入市，目前中央政府对于遏制房价的愿望依然强烈，而2011年毫无疑问各种调控将会不断深入，但是政策的发酵期很难说。如果是刚需购房者，不妨趁现在春节前后入市，应该不会有太大的损失。
“量会回落，但价格坚挺”
“如果从楼市投机角度上来说，六成首付风险很大，而且，风险在个人而不在银行。”对于新国8条，资深房产评论员牛刀认为，二套房首付提高到六成，实行差别化信贷政策，如果从遏制房价来讲，短期效应基本没有。这样会逼出一部分资金，流进股市。
而恒嘉地产总经理易建国则表示，长沙房价不会因此产生大的波动，但是交易量会受影响。
“这次国务院将二套房贷首付比例由五成提至六成，只是在加码，会对人们产生心理作用。同时，说明今年政府会对房地产市场进行进一步调控，不会放松。”
对于交易价格和交易量的影响，易建国表示，短期内买房的人会减少，交易量会受到一定的影响；而从价格层面分析，不会表现出太大的波动，“可能有部分开发商因为资金压力，有促销活动，但是不会形成降价潮。”
■记者 刘永涛 实习生 朱天乐 熊臻
下一页：调控与上涨并肩同行 ——长沙楼市年终观察
调控与上涨并肩同行
2010年，是长沙楼市加速前行的一年。本报记者 徐行 摄
2010年，楼市仍是关注度最高的社会热点之一。这一年，多方调控力度不小，长沙楼市却频频刷新成交量记录，创下节节攀升的成交价格。楼市迷雾的背后有着哪些推力?
均价同比上涨10%以上，长沙楼市热度不减
楼市热像一：
2010年12月11日，准备买房的长沙市民段先生，来到位于雨花区湘府东路的水岸天际楼盘。
“开盘推出的100套房子，当天就只剩下8套。”段先生庆幸自己当时果断定下一套。
采访中，该楼盘工作人员证实了这一信息，并称为满足旺盛的购房需求，不久又加推一栋。目前，该楼盘只出售128平方米和138平方米的户型，均价为5300元至5500元每平方米。
楼市热像二：
“价格一直在涨，现在不买，以后可能更买不起。”目前在湖南师范大学读研究生的小李谈及买房，一脸无奈。
小李是衡阳人，2010年初，父母拿出半辈子的积蓄帮他在长沙购买了一套115平方米左右的房子。小李说，恒大城位于时代阳光大道，位置相对较偏，但精装房的价格也已达到5400多元每平方米。父母付了首付后，现在每月要还3000多元的房贷。对此，年近30的小李颇为愧疚，“只希望尽快毕业，找个好工作，自己负担房贷。”
楼市热像三：
在北京工作的小谭是湖南郴州人。2010年上半年，小谭夫妇在长沙河西的馨香雅苑，购买了一套90平方米的房子。
“买房是抗通胀的首选。”小谭告诉记者，以两人的收入在北京买房很难，相比之下，长沙的房价低很多。在交了22万元首付后，小谭夫妇现在每月偿还房贷2300多元。“基本没什么压力。”小谭说。她透露，身边不少朋友都有回老家买房的打算。
从当前行情看，不管是小李还是小谭，手头的房子都买“赚”了。据了解，恒大城之后推出的二期楼盘，均价达6800元每平方米。馨香雅苑楼盘的价格，也从小谭购买时的4880元每平方米涨到了6300元每平方米。
从全年走势来看，2010年的长沙房价又是一条上行路线。据相关部门统计，2010年1月至12月，长沙市内5区纯商品房均价为5456元每平方米，其中，住宅为5230元每平方米。湖南省调查总队数据显示，1至12月份长沙市房屋销售价格同比增长10.94%，新建房住宅分类中的商品住宅销售价格同比增长为11.13%。从单月来看，除5月和9月的均价有所回调外，其它各月均一路攀升。
再看几组细化的数据。
从年头到年尾，长沙市新建商品房和住宅的涨幅都超过了1000元每平方米。来自长沙市房产研究中心的数据显示，2010年1月第一周(1月1日至7日)，全市新建商品房成交均价为4801元每平方米，其中住宅成交均价为4553元每平方米。到12月最后一周(2010年12月26日至2011年1月1日)，长沙市全市新建商品房均价达到6066元每平方米，其中住宅均价为5853元每平方米。
在天心区，商品房成交均价在3月底突破6000元每平方米大关，随后又在6月的最后一周，商品房均价冲破7000元大关;在一批高价楼盘的拉动下，开福区的商品房网签均价在9月初推高至7380元每平方米，部分楼盘的均价已然进入8字头甚至是9字头行列。
去年，一周3000套以上的成交量在长沙并不少见。“金九银十”期间，全市新建商品房一周成交量达5212套。年底更是掀起一轮消费热潮，2010年的最后13天里，全市新建商品房网签数量高达15749套，创下历史之最。同时，市场放量不惜力，10月、12月，长沙的开盘项目数都多达50个左右。
可以说，2010年的长沙楼市，热度不减，发展势头依然强劲。
多轮调控形成一定影响，8成房贷为首套住房
在刚刚过去的2010年，中央政府3次出台调控措施，以抑制部分城市房价过快上涨，动用政策工具之多，被称为“历史罕见”。这的确给房地产过度投资、房价上涨过快的市场发出了警戒信号。相关职能部门称，国家多项调控政策的效果，在长沙房地产市场运行中有所体现。
1月10日，国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%。受调控政策和传统春节假期的影响，2月，长沙市内五区纯商品房网价、商品房销售面积均出现下降。
4月15日，被称为“史上最严厉”的楼市调控政策——“国十条”出台。4月末，首届长株潭房博会上，看多买少，消费者的观望态度显而易见。5月，长沙楼市即现“量价齐跌”，调控效果较明显。其中，5月长沙市内五区纯商品房均价环比降幅达5.67%，此后6月至9月的长沙房价增速减缓。而长沙市内5区商品房的销售面积在“国十条”出台后连续4个月大幅下滑，市场显露低迷迹象。
来自长沙市房产研究中心的数据显示，5月2日至8日，全市新建商品房共成交3049套，相比上周下滑1000多套;成交面积34万多平方米，也较上周减少10多万平方米。销售面积和销售套数双双下滑反映出，中小户型是主销户型，而这一类购房者多为自住的首次购房者。
9月29日，国家再次出台5项调控措施。“各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款”、“贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定”等政策，对全国楼市的降温效果较明显。但在“金九银十”的传统销售旺季，10月、11月长沙市内5区纯商品房网签均价反而呈上涨态势，只是涨幅趋缓，11月的销售面积小幅下降。
“调控政策将一部分投资和投机买房者挤出了市场。”招商银行长沙分行个人贷款中心副总经理谢龙告诉记者，该行对国家的调控政策执行得很严格，对第三套房贷、不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，一律暂停发放购房贷款。扣除房价上涨因素，2010年该行发放的住房按揭贷款量比2009年少了一半。谢龙初步估测，2010年该行发放的个人房贷有80%是首套住房，其中80%为20岁至30岁的年轻人，主要为刚性需求者。
流动性过剩、通胀预期等
形成升温合力，但调控仍将继续
“开发投资和商品房供应的增势强劲，住房需求十分旺盛，可以说，去年长沙房地产市场是供销两旺。”相关职能部门负责人介绍。
分析认为，在供销两旺的形势下，长沙房价上涨主要有以下几方面的原因：一是超量投放货币造成流动性过剩，资金供应充足，大量资金流向楼市，推高不动产价格;二是CPI增长较快，通胀预期明显，居民存款实际利率处于负利率状态，居民缺乏有效的保值、增值途径，造成住房需求非正常膨胀;三是开发成本直线上升，地价上涨了18.35%，钢材上涨7.5%，机械上涨4.5%，人工上涨8.8%，全装修成品住宅大量面市也推高房价;四是近几年长沙在城市交通、基础设施方面加大建设力度，随着城市地铁开工、武广高铁开通、城际轻轨开建，长沙城市环境大大提升，从而刺激房价上涨; 五是房地产交易涉及土地增值税、所得税、契税的调整，增加了交易成本。
业内人士也认为，“越调越涨”的说法并不准确，调，针对的是楼市过热的势头，以一线城市为主;涨，则是多方面的原因。
“目前，各路资本交织，催热长沙地产市场。”湖南省不动产商会秘书长李咏介绍，目前长沙的地产发展商有3类，分别是央企、本土和外省，其中又以央企为主，涉足房地产业的央企基本都已进驻长沙。长沙是地处中部地区的二三线城市，正处于城市加速扩张期，大量的基础设施建设、不断扩大的城市面积、日益增加的城市人口及活跃的需求，让各路资本纷纷看好长沙市场。
2010年，各发展商都挥下拓展的大手笔。长沙市房产信息中心近日披露，长沙市2010年全市新建商品房累计批准预售2133.37万平方米，同比增长5成有余，其中住宅批准预售1877.71万平方米，同比增长44%以上。
“当长沙的房子是全国人在买，那么，供需的平衡、价格的高低，就都要放在大背景下看待。”李咏认为，在调控政策的打压之下，来自一线城市的大量过剩社会资金必然流向二三线城市。需求足够旺盛，房价也就没有不涨的理由。对于投资客来说，长沙的房价当然不高，正是投资的好时机;但对于收入不高的本地群体而言，收入总是赶不上房价上涨的步伐。
经过历时一年的严厉调控，李咏认为，这既表明了政府的态度，又一定程度遏制了房价过快增长的势头，但要警惕一线城市的楼市泡沫借机向长沙这样的二三线城市转移。如某些单个土地板块价格被不断推高，就是在助涨泡沫。他认为，长沙应抓住流动资金大量涌入的时机，加大土地放量，加快长株潭三市中心区域、大河西先导区等板块的开发。
调控仍在继续。26日，国务院常务会议部署八项措施调控房市。此次调控旨在巩固和扩大去年来的调控成果，继续遏制投资投机性购房。“调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税”、“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”、“对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房”等措施，尤为引人注目。
今年长沙楼市是继续上行，还是会有新动态?在不久前召开的长沙市十三届人大四次会议记者招待会上，长沙市市委副书记、市长张剑飞承诺，长沙房价在未来一段时间内不会出现暴涨，政府将推进城市棚户区改造，加快公共租赁住房建设。（湖南日报 记者 曹娴 通讯员 王宇晗 胡冉华 薄庭庭）
责编：刘乐
来源：三湘都市报
