老牌商圈东塘商圈未来将如何提质改造？围绕这一课题，雨花区东塘街道联合湖南大学产业与区域发展战略研究所今日举行产业规划研讨会，拟在东塘商圈内规划新一代娱乐购物中心区和绿色生态型商务区，打造长沙“新天地”。
东塘街道位于长沙市中心城区南部，在总面积为2.4平方公里的弹丸之地上，今年将实现地方税收过亿元。东塘街道辖有老牌商圈东塘商圈的西南角,拥有芙蓉路、雨花路、黄土岭路交会而成的酒店业发达的“金三角”，又占有东塘商圈西南板块百货业发达的繁荣地。东塘街道在未来5年产业规划中提出，在“金三角”和东塘商圈西南角，分别规划绿色生态型商务区和新一代娱乐购物中心区，形成两翼齐飞的产业格局。届时，将使东塘商圈改换传统百货业态一统天下的“老脸”，成为现代都市服务业聚集地，异地上演上海新天地的精彩。
芙蓉路、雨花路、黄土岭路勾勒出的这块“金三角”，既有生态绿地的一片葱茏，又有摩天大楼的鳞次栉比，不失为“长沙新天地”的完美选址。本报资料照片
东塘街道产业规划及产业用地示意图
CBD的金融服务业咄咄逼人，五一商圈零售业老大地位难撼，武广黎托商业中心后发优势不断挑战，处在区域竞争的夹缝中，长沙传统老牌商圈东塘商圈该如何突围？在今日的东塘街道产业发展战略规划研讨会上，一纸《东塘街道产业发展战略规划》（以下简称《规划》），为东塘商圈的提质改造摸着了北——未来5年，东塘街道将着力规划新一代娱乐购物中心区和绿色生态型商务区，打造集聚都市现代服务业的“长沙新天地”。
抢占长沙首个绿色生态商务区
“绿色生态型商务区”（Green Business District）是避开与中央商务区(CBD)同质化竞争，而另辟的一条蹊径。东塘街道辖区内的芙蓉南路、黄土岭路和雨花路构成了东塘商圈内的“金三角”。《规划》认为，“金三角”及周边区域必须在现有商务服务业基础上，通过强调自然、生态与商务、商贸多种功能的结合，抢占长沙第一个“绿色生态型商务区”。
以纽约中央商务区曼哈顿的中央公园为例，可看出绿色生态型商务区对提升东塘商圈商业价值的作用。纽约中央公园是1857年纽约市的决策者为这座城市预留了公众使用的绿地，为忙碌紧张的都市生活提供一个悠闲的场所。绿地周边集中了众多豪宅、高级公寓以及办公的写字楼。随着开发建设的不断完善，其周边地段得到很大的提升——公共绿地使普通市民有了一个娱乐休闲地，中产阶级满足了他们提高生活品质的愿望，地方政府得到了为数不菲的税收。
东塘街道区域内的政院板块，占地面积517亩，拥有极高的绿化率，是中心城区难得的大型绿色空间。更重要的是这一大型绿色空间位于芙蓉路—韶山路南北经济带中央，毗邻“金三角”区域。除满足大多数“商务区”内企业商务办公功能，还包括满足普通市民更加贴近大自然、享受低密度生活品质的愿望。
“绿色生态型商务区”的发展还具有明显的区位优势。作为中心城区的“南门”，将成为长沙南部、株洲和湘潭众多工业园区和制造业基地首选的总部。
开创新一代娱乐购物中心区
“新一代娱乐购物中心区”（Amuse Shopping Mall District）是针对五一商圈而推出的新锐定位，娱乐体验是新定位的特性概念。
类似上海新天地，从传统的商业模式中进化出来的新一代娱乐购物中心区，把娱乐与购物体验融合在一起，是日益扩大的城市多层次消费需求决定的。随着长株潭城市群的进一步融合，消费市场将不断扩大。长沙作为长株潭城市群的中心城市，在消费方面也一直引领潮流。2008年，国家假日办宣布取消“五一黄金周”长假，增加了更多的传统节日的短假期，这将刺激短途旅游，改变“假日消费”的市场格局。作为传统区域商业中心的东塘商圈，要顺势而为突破服务南城区域市场，成为城市群独树一帜的新一代娱乐购物中心区。
围绕新定位，东塘商圈必须改变与五一商圈同质化的发展方式。目前，东塘街道在东塘商圈西南角有约250亩待开发的土地，这是重新定位“新一代娱乐购物中心区”非常重要的物质基础。但这一区域分属不同的单位，有中机八院、工人文化宫、华狮啤酒、九芝堂、交易大楼等五个单位以及相关的居民住宅。围绕“新一代娱乐购物中心区”定位形成项目的概念性规划，引导他们整合产权归属联动开发，并启动区域内的旧城改造。
东塘商圈重新定位为新一代娱乐购物中心区，顺势而为突破南城概念，实现传统服务业提质升级；同时以“金三角”周边区域打造绿色生态型商务区，促进现代服务业快速发展，使这一区域迅速崛起为芙蓉路经济带现代服务业集群的第三极，成为CBD和“省府中央政务区”之间最重要的现代服务业集群地点。
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上海新天地
上海新天地是上海具有浓厚“海派”风格的都市旅游景点。它的前身是上海近代建筑的标志之一——破旧的上海石库门居住区。改造之后，上海新天地被创新地注入了诸多时尚的商业元素，以中西融合、新旧结合为基调，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体，变成了一个集酒吧、餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心。上海新天地目前已经成了一个具有国际知名度的聚会场所，成了中国房地产区域改造的经典案例，它的成功经营模式长时间以来一直被国内房地产开发商们青睐。
专家品鉴“长沙新天地”
错位竞争避开CBD锋芒
湖南大学产业与区域发展战略研究所副所长 夏毅
东塘商圈无法和CBD硬拼金融服务业，也难以和云集众多时尚百货品牌的五一商圈抗衡零售业，而且随着武广新城商业中心崛起，东塘的战略调整空间将越来越小。东塘街道只有改变对区域的经营方式，通过围绕区域的差异化定位，促进区域经济可持续的增长。引入“新天地”这一品牌理念，无疑是避开CBD、五一商圈锋芒的差异化竞争有效方式。
规划要有前瞻性
湖南大学、中南大学兼职教授、硕士生导师 张兆书
打造“长沙新天地”，发展现代服务业，规划必须先行，尤其交通规划要有前瞻性。黄兴南路步行街带来了熙熙攘攘的人流，然而由于其规划上的先天不足，泊车位设计等欠缺，制约了其未来提质发展，东塘商圈提质要以此为借鉴。作为构成东塘“金三角”的两条财富路，黄土岭路和雨花路今后的功能是什么，如何打破交通瓶颈，其地块周边发展何种产业，必须先行精细规划。
要有地道长沙味
中南林业科技大学生态学专业博士生导师 廖柏寒
上海新天地是西化和怀旧的完美结合。东塘商圈内要建成“长沙新天地”，设计上除了要引入西方经典设计元素外，还要注重从景观设计上，唤起人们对“老长沙”的回忆，如黄土岭路口的文化墙、浮雕、景观小品等要有历史韵味，让人们感觉走在这里就是到了原汁原味的长沙。对于政院板块，要最大限度保持其生态原貌，使绿色生态型商务区名至实归。
责编：鲁红
来源：湖南在线——长沙晚报
