侃财邦｜红星商圈这条地下廊道，星悦茂玩得转吗？

11月4日，雨花区红星商圈平急两用地下空间开发项目（一期）国有建设用地使用权成功出让，星悦茂（长沙）商业有限公司以6152万元底价拿下。

这是今年长沙城区首宗单独挂牌出让的纯地下商业用地，总投资约5亿元，起始楼面价3404元/平方米，摘牌方须自持不低于40%、自持年限不少于5年，且必须与地铁7号线同步投入运营。

底价成交，本身就是一个信号：市场对这块地的商业溢价，没有抢筹情绪。

星悦茂什么来头？红星商圈升级打造立体商业中心，市场看好吗？

星悦茂：

地下商业“专业选手”，但主场不在省会核心商圈

项目位于湘府路与韶山南路交叉口底下，全长369.2米，南起农博路、挨着在建的地铁7号线4号出入口，北至迎新路，西连德思勤，东接步步高星城天地。规划建成便民通行、休闲消费、应急避险于一体的复合型地下空间。

见上图，建成后，该地下廊道将直接串联地铁7号线红星大市场站与商圈核心板块，市民出站后可直达德思勤、星城天地等大型商业体，不用再横穿韶山南路。去过红星商圈的人都知道，那个十字路口有多堵。对红星商圈来说，从“平面大饼”变成“地上地下立体生长”，这一步很关键。

星悦茂是谁，重要吗？重要，但不是最关键的。

它的底子是供销社系统：北京新合作商业发展有限公司持股70%、湖南供销商贸发展有限公司持股30%，往上穿透是中华全国供销合作总社。

星悦茂“专攻”地下商业。目前在全国30多个城市有布局，累计运营地下商业面积近百万平方米，入驻商户超4600家。

贵州遵义星悦茂是样本：地下商业长1.7公里，总建筑面积约5万平方米，是星悦茂体量最大的项目之一，也是“平急两用”设计，289家商户入驻，其中130余个品牌为首次进入遵义，打造约2800平方米下沉式广场“城市客厅”，人气火爆。

在湖南，星悦茂已在张家界、醴陵等地运营多个项目。张家界星悦茂运营超10年，是其在湖南乃至全国起步最早、最成熟的项目之一；醴陵星悦茂2023年12月开业，当日客流超12万人次，日均客流稳定在4万人次，被称为县域地下商业的样板。

（醴陵星悦茂。）​

可见，星悦茂非常擅长“平急两用”设计及“地下商业＋过街系统”复合运营。但也要看到，它的能力模型，是在竞争不那么饱和的地方把地下空间做成区域消费中心——醴陵是县级市，遵义是老城商圈，太原、伊宁、攀枝花，没有一个面对的是红星商圈这种量级的正面绞杀。

红星商圈项目要求自持总建筑面积不低于40%、自持至少5年。不是盖完就走，是要跟这片商圈长期“过日子”。

未来前景：

利好明确，但竞争是硬仗

项目前景如何？一分为二看。

先看利好。政策上，国务院《城市更新“十五五”规划》点名要推进平急两用公共基础设施建设，国家以旧换新也在给内需“添柴”，地下商业正好赶上风口。

位置上，红星商圈一年客流超7000万人次，德思勤、星城天地等大量商业聚集，客流底盘厚实。

最关键的是地铁——7号线一期纵贯南城，设有红星大市场站，预计2027年通车。省级层面要求该项目必须对接德思勤、星城天地，并预留互联互通接口。如果8号线再顺利落地，该片区的轨道密度还能再上一层，人流量将持续提升。到时候，红星商圈有望从“南城人气高地”，真正成长为辐射长株潭的消费中心。

但底子好归底子好，这个项目要成功，并不容易。

核心挑战是片区商业略显饱和，竞争太激烈。红星商圈已有诸多成熟商业体：综合的有德思勤和星城天地，特色类的有通程、三丰集市、复地星光天地等，该有的业态、品牌基本全备。

再看星悦茂的运营版图，项目也有两三个位于太原、贵阳等省会，但以地级市、县级市为主，商业竞争较小。长沙不一样——不但是省会，还是网红城市，商业氛围极其浓郁，竞争用“惨烈”形容不为过。

以长沙地下商业体为例，目前除了司门口的国金街，其他地下商业都活得格外艰难，即便是靠近地铁的叮叮mall。地铁口负责放人进来，不负责让人留下。

（国金街。）​

星悦茂作为红星商圈的后来者，如何另辟蹊径，玩出点不一样的？挑战非常大。

但换个角度看，红星商圈不缺流量，缺的是一条把流量串起来的线。韶山路和湘府路把德思勤、星城天地、复地星光天地切成几块，消费者过一个十字路口要等近两分钟红灯，逛完一个商场就走。369.2米地下廊道的价值，不在于“再造一个地下商场”，而在于把“过街”变成“逛街”。做成了，补的是商圈最短的那块板；做砸了，就是一条昂贵的过道。

侃财君和大家一起期待明年7号线开通，以及红星商圈地下空间开门迎客的那一天。

（作者：王亮）

作者：王亮

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来源：侃财邦微信公众号