华声在线全媒体记者 卜岚 通讯员 张雨欣
2025年，长沙土地市场在调整中稳步前行，住宅用地成交呈现“量缩质升、主城聚焦”的鲜明特征。据不完全统计，长沙六区一县共成交住宅类用地57宗，成交总面积达208.65万平方米，总成交额194.23亿元，尽管整体供应与成交规模较往年有所收缩，但核心区域地块竞争热度凸显，土地市场回归主城的趋势愈发清晰。
从供应结构来看，低容积率地块成为主流
从数据上看，长沙全年成交地块中容积率≤2.5的占比近6成，这类地块更适宜打造洋房、小高层等改善型产品，凸显出市场供给正从刚需导向向品质居住倾斜。
去年12月23日，[2025]长沙市075号迎来“出嫁”。该地块紧邻长郡智谷中学和玉赤河景观带，是近年来“禁墅令”放松背景下，长沙市少有的低容积率地块。地块为商住用地，总建面5.65万平方米，成交总价21491万元，楼面价约3800元/平方米，最终由长沙智墅置业有限公司底价竞得。
该地块容积率仅约1.01，刷新了该板块低密纪录，预计将规划建设纯墅区或低密洋房产品。要知道如此低密地块，近年来长沙市只有保利天瑞（1.10）和美界云山溪谷（1.01）。
同时，去年的低密地块还有经过19轮竞价，溢价率18%的开福中心“王炸地块”——[2025]长沙市053号地块，该地块兼具核心区位与低密属性，临近东风路、芙蓉中路两大城市主轴，出让面积6.71万平方米，计容建面约17.35万平方米，起拍价124920万元，起拍楼面价约7201元/平方米。该地块由三宗小地块组成，东侧两个地块容积率仅2.3，这也是火车北站片区最后一片规模用地。
分化态势加剧，品质与主城区域成为竞争核心
不仅容积率在不断降低，去年长沙土地供应也在逐渐回归主城。
比如去年溢价率高达49%的[2025]长沙市029号商住用地，该地块位于芙蓉区韭菜园街道，地处五一广场与袁家岭两大商圈之间，紧邻地铁2/6号线迎宾路口站，与长沙市一中初级中学、一中附属小学仅一墙之隔，是长沙老城区稀缺的可开发宅地。
去年6月27日，该地块经过50轮激烈竞价，由湖南园康置业投资有限公司与湖南信宇企业管理有限公司联合竞得，成交总价5.48亿元，成交楼面价11156元/平方米，刷新芙蓉区近五年商住用地楼面价纪录，即便挂牌条件苛刻且需配建安置房，仍展现出主城核心地块的强大吸引力。
去年2月26日，位于芙蓉区核心地段的[2025]长沙市003号商住地块正式“定主”。经过30轮竞价，最终由湖南融璟置业有限公司以14.19亿元竞得，成交楼面价约9435元/平方米，溢价率29%。地块位于芙蓉区定王台街道，处于城中心稀缺位置，且规划为超高层高品质住宅，地理位置优越，周边配套成熟，吸引了多家开发商激烈角逐。
“去年长沙土地市场整体趋稳，房企告别盲目扩张，更注重地块的实际开发价值与利润空间，拿地策略趋向保守稳健。同时，拿地主体结构优化，央国企与优质民企协同发力，民营房企积极性也在显著回升，尤其是市州头部民企纷纷布局长沙主城。此外，主城回归成为核心趋势，稀缺性支撑价值。内五区核心板块地块凭借成熟配套与不可复制的区位优势，成为房企争夺焦点。”长沙一房企负责人周先生指出。
周先生认为，2026年，长沙住宅用地市场将延续2025年的调整态势，区域分化进一步加剧，产品力与精细化运营成为市场竞争的关键，“同时，拿地主体还将持续聚焦优质地块，市场集中度将进一步提升。央国企将继续发挥托底作用，聚焦主城核心地块与重点项目；优质民营企业将持续深耕主城，市场资源向头部企业集聚。”
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