申请使用物业维修资金为何这么难
“三分之二以上受益业主签字同意”是道卡
8月的长沙，天气异常多变。一场瓢泼大雨倾盆而下，家住河西金峰小区北院的李先生，眼看着自家卧室的墙上，渗出令人担忧的片片水迹，滴下来的水已浸湿了木地板。
李先生立即向小区物业管理公司反映。由于渗水墙面是建筑外墙，属于物业共用部位，但已过保修期，理应申请启动物业维修资金进行维修。2天后，李先生却放弃了这一做法。“需要三分之二的受益业主签字同意，小事变成‘大’事，麻烦！”深感无奈的李先生，最终接受了更为简单的折中办法：自出100元材料钱，由物业公司请人维修。
100元也许是小事，但李先生总觉得这钱出得有点冤枉——物业维修资金是自己的钱，为什么用起来却并不容易？
长沙市房屋产权管理局下属物业维修资金管理中心（以下简称“管理中心”）最新发布的《长沙市物业维修资金使用指南》显示，物业维修资金是指用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备。一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
根据上述界定，要使用物业维修资金，就要满足3个条件：一是已缴纳物业维修资金并存入物业专项维修资金专户；二是物业共用部位、共用设施设备已过保修期；三是要有达到受益建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主签名同意。
可以说，前两点是基本前提，第三点才是关键要素。“业主所反映的物业维修资金提取难、麻烦，往往是在三分之二受益业主签名这一关上卡了壳。”长沙市物业维修资金管理中心负责人说，“只要各种资料、手续备齐了，物业维修资金管理中心从审核资料到划拨首笔项目款，期间还加上5天公示时间，总共只需10个工作日。”
该负责人说起最近发生在某小区的一个案例：小区大门坏了，已过保修期，1000多户住户都属受益业主。要动用维修资金，就需征得近700名受益业主签字同意。最后物业方为避免麻烦，选择自筹资金更换了大门。
今年上半年，芙蓉区科达明珠公寓楼的物业维修资金申请之路，也走得比较“曲折”。由于已过保修期的电梯需要维修，物业服务公司向长沙市物业维修资金管理中心申请提取50万元物业维修资金。因为部分业主屡找不到，物业公司代业主签订同意书。公示期间，遭遇业主投诉，市房管局因此驳回了申请。历经数月重新经由业主签名同意，这笔物业维修资金才得以成功提取。
一份三分之二受益业主的签字同意表，成为一道难过的“关卡”。也许顶楼业主想申请维修资金补漏，楼下的业主却并不乐意；电梯坏了，高层业主坚持要换，低层业主不见得这么积极……尤其是一些大修项目、紧急项目，难以在短时间内得到处理，给不少业主造成很大的生活困扰。
41.18亿元为何只用了1090万元
多数物业仍在保修期，但资金提取将进入高峰期
“目前，长沙已经使用过物业维修资金的小区只有70个左右。所归集的41.18亿元资金，只用了1090万元，在正常范围之内。”管理中心负责人表示。
据了解，从2003年起，长沙市开始归集物业维修资金，至今已有6年多。2006年，长沙与全国大多数城市一样，正式成立了物业维修资金管理中心。在此之前，这项工作是由房管局的相关处室负责。41.18亿元，指的是由物业维修资金管理中心归集的维修资金。
管理中心负责人分析，从2004年后，长沙开始进入商品房销售的高峰期，而物业共用部分、共用设施设备的保修期，短则二三年，长则5年不等。大多数情况下，新建物业在前3年需要大面积维修的情况较少，所以维修基金在最初几年很少被动用。而部分已过保修期的公用物业，若出现问题，有可能使用了物业维修资金，也有可能因为各种原因而通过其它方式解决。
“大项目并不多，很多维修项目涉及资金数额较小。”记者从统计表中看到，1090万元的物业维修资金，一共用于255笔申请业务。也就是说，平均每笔物业维修资金仅为42000多元。
2002年出台的《长沙市住宅区物业维修基金管理办法》明确规定，维修基金实行专户储存、业主决策、专款专用、政府监管、按栋建账、核算到户的管理原则。管理中心负责人说，长沙市物业维修资金这笔账，严格遵守管理原则，一直都很清晰透明。他说，管理中心的系统与长沙市纪委的物业维修资金监控系统是连线的，实时监控，账户一有异动，立刻就能从系统中查询到。“今年我们的系统还升级了。”据了解，以前的系统主要显示账户的数目进出情况，现在这个系统还能具体到每一个项目、每一项手续的办理。
管理中心工作人员告诉记者，其实，业主如果不放心自己交存的物业维修资金，只需登录到长沙市房屋产权管理局政务网的物业维修资金页面，输入姓名、身份证号和初始密码，就能快速查询到物业维修资金的使用和利息情况。
“不过，随着越来越多的小区共用物业超过保修期，以及人们对物业维修资金的认识日益提高，物业维修资金的提取，也将逐步进入高峰期。”管理中心负责人认为，“这也就给我们的工作提出了更高的要求。”比如，申报资料已由原来的10份精简为5份；从资料审核到首笔项目款划拨的时间，也由原先的13天，缩短为10天；各种报表由使用系统自动生成，确保统计数据与财务数据相符，更加规范准确。
闲置物业维修资金存银行还是进资本市场
政府主管部门行使代管职能，如何利用由业主决策
记者从长沙市物业维修资金管理中心了解到，目前，长沙市闲置的物业维修资金，都以定期形式存在银行。
可以显见，除去已使用的1090万元，银行里的物业维修资金逾40亿元。
“国家对物业维修资金的使用有明确规定。放在银行存定期，是我们能够采取的比较稳妥的保值方式。”管理中心负责人说。
记者看到，国家建设部和财政部2007年下发了《住宅专项维修资金管理办法》，已于2008年2月1日起施行。该办法第26条明确指出：“在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债”，而且是“一级市场新发行的国债，并持有到期。”同时，“禁止利用住宅维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。”
为了确保这笔资金的安全使用，该办法第26条同时规定：“利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。”
“长沙市现在交存物业维修资金的业主在45万户以上。这些业主交存的物业维修资金，目前全部都由物业维修资金管理中心代管。算一算就知道，要获得三分之二以上业主的签名，将是一个多么巨大的工程。”管理中心负责人说。
不是很多小区都成立了业主大会吗？为什么不由各个业委会自主掌管小区的物业维修资金？
采访中，记者了解到，虽然政府有相关规定，业主大会成立后，主管部门代管的住宅专项维修资金，应按规定划转到业主大会的维修资金专户，当地建设主管部门只负责监督，但目前国内几无业主大会开立账户直接管理的成功先例。
而摆在眼前的一个现实问题是，业主大会作为社会团体，没有独立的法人资格和权利，设立资金专户也就无从谈起。
如何做到用时方便、闲时增值
业委会“变身”法人，但各项制度需不断完善
“目前从国家到地方，都还没有出台更加细化的执行程序。面对各种各样的实际问题，我们只能在逐步摸索中前进。”管理中心负责人笑言。
以发生危及房屋安全、极度影响业主正常生活等紧急情况为例，2008年起全国实施的《住宅专项维修资金管理办法》提出，若发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，在列支住宅专项维修资金时可走“捷径”，即跳过前3道程序——物业服务企业提出使用建议，占建筑总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议，以及物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案。
从目前情况来看，因缺乏细化的执行程序和保障措施，长沙市物业维修资金应急使用暂未正式启动。管理中心透露，近两年来，物管中心多次前往天津、深圳、厦门、成都等地的兄弟单位考察学习，主要交流维修资金应急使用、业主签名核实等方面的经验，共同探讨行之有效的解决方法。
而在湖南李凤祥律师事务所律师张松柏看来，从确定业主委员会法人资格到资金专项管理等各项制度一经完善，很多问题都将迎刃而解。
近年，广州、北京等城市，在业委会试点法人资格登记方面都有所尝试。近日，北京市住建委公布了《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则（征求意见稿）》，其中就提出将试行业主大会登记制度，即试验给业主大会法人资格。不少业主意识到，法人资格给业主大会带来的不仅是一个有利于维权的法律地位，还可用这个身份作为委托人，对小区共有财产进行登记，除了小区土地、公共车库、楼宇广告、电梯广告等收益，物业维修资金自然也在自主管理范围之内。
对于广大业主而言，业委会“变身”独立法人，的确能消除以往许多无法“做主”的困局。张松柏认为，将资金的实际管理权划拨到业委会，这个发展方向是正确的。其一，资金申请中的一些操作程序在小区范围内解决，维修时间有望缩短。其二，维修资金是专款专用，也非全社会统筹，故不能挪作他用；但若经业委会共同决定，可以拿出部分资金用来购买国债或进行其他投资，让闲置资金得以保值甚至增值，从而促进资金与物业的良性发展。然而，一个稍具规模的物业区，其维修资金的积累很可观，少则几百万，多则上千万。因此，这就对资金背后的监管能力提出了更高更严格的要求。行政部门、银行乃至司法系统，都应制订一套细致完善的应对制度，才能做好风险管控。
采访最后，记者获悉，《长沙市物业管理办法》已列入长沙市政府2010年立法计划。作为该办法配套立法的《长沙市物业专项维修资金管理办法》，也已完成草拟，正在征求意见中。我们期待，在居有其所的同时，大家能住得更舒服、更放心。
下一页：使用物业维修资金5道程序
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使用物业维修资金5道程序
（一）申请
业主、业主委员会、物业管理企业，向长沙市物业维修资金管理中心（以下简称“管理中心”）提交使用物业维修资金的申请报告。
1、成立业主委员会的，由业主委员会授权委托物业管理企业申请；
2、未成立业主委员会的，由业主代表授权物业管理企业申请；
3、既无业主委员会又无物业管理企业的，由相关业主申请。
（二）外勘
管理中心安排外勘人员外勘，明确维修范围、受益户室。
（三）审核
管理中心审核维修项目，业主、业主委员会、物业管理企业向管理中心提交以下资料：
1、使用物业维修资金的申请报告、业主委员会或业主授权委托书、《长沙市物业维修资金使用申请表》；
2、占受益建筑物总面积三分之二以上且总人数三分之二以上的受益业主同意签名表；
3、业主委员会成立的备案证明，业主委员会主任、经办人身份证复印件；
4、物业项目维修合同、物业维修工程预（决）算书，审计报告；
5、物业维修单位的资质证书。
维修费用在3万元（含）以上的提交审计报告，审计费用计入维修和更新、改造成本。
（四）公示
管理中心在物业区域内明显位置公示物业维修项目相关资料，公示期为5日。
（五）资金划拨
1、公示期内无异议或异议不成立的，管理中心打印物业维修资金使用划拨凭证，经办人签字、申报单位盖章后，管理中心视工程进度拨付维修款；
2、维修项目完工后，业主委员会、相关业主及物业管理企业应当就维修项目进行验收，工程验收合格后提供竣工验收证明及维修发票，管理中心拨付余款。
制度设计要便民利民
孙振华
长沙市所归集的41.18亿元物业维修资金，已使用的仅仅1090万元。相信获悉这一情况后，惊诧疑惑者会不少。
业主交存物业维修资金无疑是必要的，对这笔庞大资金的使用进行严格监管也不可或缺。但偌大一笔资金归集后，却只能静静地躺在银行里睡大觉，不但难以用于投资增值，连急需物业维修资金的业主申请起来也是手续繁琐，这就令人匪夷所思了。
归集物业维修资金的最终目的，还是为了维修物业。如果这么大一笔资金，只能存到账上却不能使用，又有何意义？
如果不是执行制度出了问题，毫无疑问，便是制度设计值得深省。从记者采访到的情况看，问题的关键，还是申请维修资金、决定维修资金用于投资的前置条件过高且过于复杂。如果说，小区要申请维修资金须三分之二的受益业主同意，这一难度还不算太大；40余亿物业维修资金如果投入国债一级市场，也必须有三分之二业主同意，显然就难以做到。40余亿资金，涉及40多万业主，居住分散，每一笔投资都要三分之二业主签字同意，明显就不太现实。
无疑，像物业维修资金的使用管理此类与广大民众息息相关的制度，其设计的前提就应该便民利民。显然，要设计合理的制度，就必须拥有一种合理的制度设计机制。根据政治学理论，要让某一政策的目标群体满意地接受政策，就必须让大量的社会机构和民众参与到政策制定中来，由民意决定公共政策的制定。公共政策制定过程中坚持“以人为本”，才能减少公共政策执行中的矛盾。
要让庞大的物业维修资金用得出去、用得好，必须对现存的管理制度进行优化设计，在严格监管的同时，简化资金使用前置条件；理想的途径是将资金的管理权限移交小区业主委员会。如果的确需要政府部门代管这笔庞大的资金，就不能让它静静地躺在银行里睡大觉。最好的办法是投入国债等稳赚不亏的资本市场，让这笔资金在流动中增值。
责编：刘乐
来源：湖南日报
