新政之下，购房者主场时代到来
首届长株潭房博会昨日闭幕，外地投资客退位，刚性需求购房者更加理性
本报记者文洁 长沙报道
再乐观的开发商，面对刚刚结束的首届长株潭房博会，都无法掩饰紧张。
5月3日，长株潭房博会正式闭幕。站在展台上，刚统计完销售数据的宜居莱茵城营销负责人龚清，表情复杂，“总共接近15套，跟我们预期的还是有点差距，但是也算业绩不错。”
龚清们的复杂情绪，因为新政而强烈。尽管之前已有心理准备，但市场的博弈僵持果真“如期到来”，仍然让大部分从业者备感忧虑。
“房产新政对市场最大的影响，是改变了购房者预期，这将带来一个全新的购房者主场时代。”湘域熙岸营销总监田章说。
当房博会上购房者不再焦虑，闲适而随意的咨询着“有多少折扣”的那个时刻，一个新的起点，或许正在开始。
外地投资客悄然退位
对于第N次参加房交会的愿景集团营销总监付昊来说，看似“老生常谈”的房博会，改变的不仅仅是名字。“一个很明显的感觉，今年外地来长沙买房的人，非常少。”
一个细节是，在每届房交会上唱主角的外地购房客，在更名为“长株潭房博会”的展会上，却悄然褪去光芒。
愿景山水湾：四天来展会的平均客户日来访量200余人，本地客户达90%;万科：每天登记加入万科会的购房者，均超过800人，外地客户仅占20%不到;宜居莱茵城：成交的18套房子中，鲜有外地客户;湘域熙岸：展会现场的有效客群中，100%均为刚性需求客户，而在售楼部的到访客户中，仍然有30%亦自住亦投资的客户。
在刚刚闭幕的房博会上，刚性需求正在占据市场的绝对主力。“很明显，这次的新政之后，投资客的需求被暂时压抑了。”辉煌国际城营销负责人李仕谋说。
不管愿不愿意，新政的效用已经逐渐从一线城市开始向二三线城市传导。就在长株潭房博会召开的同期，深圳春交会举行，“看房者云集,但观望情绪严重”成为业界共识——这显然与长沙实况相似。
投资客退位，刚性需求占据主场。这种微妙变化带来的是房博会现场的分化，中小户型、中低价位楼盘成为成交的主流。
在长沙县楼盘方略潇邦，成交80余套，销售均价为3450元/平方米，而销售超过35套的好望谷云邸，销售均价仅为3300元/平方米，保利麓谷林语销售近60套，销售均价接近4500元/平米。
“一个明显的趋势是，刚性需求已经开始占据主流，这从成交的楼盘可以看得出。100平方米以下，总价不超过45万的房子都很好卖。”龚清说。
市中心楼盘人气居高不下
在经历了短暂的投资疯狂之后，新政的密集出台，带来的是刚性需求的迅速回归，这已成现实。接下来的一个问题是，购房主体的变化，将带给市场怎样的变化?
对于家住鱼塘街的张崇(化名)来说，参加这届房博会，为的就是寻找一个安身之所。“现在的房子要拆迁，我还是希望住在市中心。”一套总价50万以内的房子是目前他所能承受的极限，这意味着，6000元/平方米，80平方米左右的房子是他的理想居所——但这依然与目前长沙市中心房价有所落差。
在拆迁刚性需求和新政预期变化的双重影响下，长沙楼市的市场结构，正在出现微妙变化。
“尽管新政效果正在蔓延，但市中心仍然是购房者的首选地区。”付昊说。在这届展会上，很明显的一个现象是，市中心楼盘人气居高不下。铂宫中山庭、东塘瑞府等一环内项目，每天人流量相比其他楼盘均处于高位。
而更深层的一个变化，则在于购房者的理性。心态从惶恐不安转变至观望等待的购房者，开始逐步占据话语权主动。由于购房目的大多数从自住出发，对于房子的价值判断，也开始与过去产生强烈变化。
“我肯定是要买配套比较好的，比如交通、学校、医院都很齐全的成熟社区。”购房者肖莉说。面对记者提出的几个板块选择时，肖莉毫不犹豫地选择了市中心和二环内。
这或许将带来长沙下一轮市场竞争的格局变化。“可以说，未来城市周边板块有可能进入贴身肉搏的阶段，甚至价格恶性竞争，而市中心的项目则可能在一段时间内保持稳定，甚至往上走。”付昊说。
长沙楼市怎么走? 本报房产记者观点PK
房产新政来了，房博会结束了，经历了“四月围城”的长沙楼市，将会何去何从?不但经济学家、业内人士的观点出现了分歧，就连本报专业的房产记者也分为了如下两派：
记者邵中兵
有促销就赶紧买房吧
房价高了，调控来了。很多人会想，调控力度前所未有，政府“打老虎”的姿态前所未有，房价也该降了吧?
说实话，在这一点上，我是持悲观态度的。我对买房者的建议是：眼下可以观望一段时间，但是有了促销、有了一些优惠了，就赶紧买房子吧——只要你是真的想买房子。
当下，期待房价降是不现实的。
首先，经过前几个月的疯狂销售，开发商手里沉淀了大量的资金。其次，买房需求无法被压制。这次宏观调控，从银行信贷切入，提高了买房资金门槛，本质上是压抑需求。但是，中国人对于房子的需求，是无法被消灭的。一是必须要“有房”的观念，二是炒房者大量热钱投机和投资欲望非常强烈，只要房子在中国的这种投资增值属性没被削减，调控只会让它们暂避锋芒，一旦时机成熟，它们就会冒出来，无孔不入，进而带动一些刚性需求恐慌性买房。
不要寄望于房价怎么降，降得多不多，有点优惠就出手吧。
记者文洁
无法回避的短期暗跌
没有哪次调控，如同这次震撼。当一贯强硬的地产圈大佬任志强，表情复杂的说出“这次调控一定会达到房价下跌的效果”的那个瞬间，不可避免的现实是，短期内的房价下跌，已经无法回避。同样，包括长沙。
有人说，长沙不是北京，刚性需求依然旺盛。也有人说，长沙不是高房价地区，政策影响不会太大。那么长沙能够在地产新政下保全完么?“限制外地人买房”的强力措施，已经直逼长沙这座中部城市的要害——长沙的房子去年有53%被外地人所买。这正是2009年长沙房价持续上扬的内生动力所在。
可以想象的是，在这股汹涌需求被抑制的短期内，市场的分化已经无法回避。正如付昊所言，“在未来的6个月，长沙房价的暗降无法避免，分化亦无法回避。”新入市的项目以低价入市，抢占市场份额，实现价格“暗降”，这已经得到市场证明，而在未来供应量加大的7月和9月或将更加明显。
这个曾经“最具幸福感的城市”，已经开始拥有降价的可能。
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数个参展楼盘成交为零
首届长株潭房博会现场。据记者观察，本次房博会上房价依然挺硬。图/记者赵尚渝
一切皆有原由。楼市新政后的房交会在多个城市相继如期而来，亦如期(成交)受挫。首届长株潭房博会4月30日开幕，没有出现不少购房者预期的大范围促销场景。5月3日闭幕，统计数据虽未正式出炉，但在投资客回避，自住客不愿与高房价硬挺的背景下，数个参展楼盘成交为零的表现，或也诠释了本届房博会的市场真相。有业内人士由此认为：“成交遇冷的房博会或将成为长沙楼市的一个转折点。”本报记者邵中兵 长沙报道
5月3日，首届长株潭房博会最后一天。“我们算是开张了吧。”下午3点，正在指挥工作人员拆卸展具的株洲一楼盘房展现场负责人说，这样的情形在他意料之中。虽然房博会交易情况官方统计数据还未出台，但据记者从一楼各参展楼盘实地调查来看，促销力度有限的本届房博会实际成交量或不如去年春季长沙房交会，数个参展楼盘甚至成交为零。
刚需变软 “没啥优惠就再等”
“我比较喜欢河西的楼盘，不过感觉价格都蛮高了。”唐磊，在麓谷上班，前段时间其实早已把河西楼盘转了个遍，这次带着点“捡便宜”的心理来到房博会现场，结果大失所望。“麓谷和西站附近基本上接近5000元/平方米的价格了，有个打学区盘概念的房子单价都上6000元了，买不起。没什么优惠，首付又比新政前更多，那就再等等。”
“先不急吧，看看再说。”27岁的李琼，在10多个楼盘都留下了自己的联系方式。在本届房博会现场，类似李琼这样的80后很多。正如李琼自己所分析的，他们往往需要掂量首付来购房，因此对价格很敏感。而眼下坚挺的房价，以及对调控后房价向下的期待，让她选择观望，“总不至于再涨了吧?”“投资者可以说都暂时出局了，这一届房博会基本上都是自住需求者在看展。”河西一参展楼盘营销负责人表示，“只是刚需也变软了”。
房价挺硬 房博会成交遇冷
“说实话，感觉一如既往地热闹，但是结果一般。”拿了一块“黄金展位”的长沙一楼盘负责人表示。总共10多套的成交量，与他们的预期的确“有些落差”。与之相邻不远的展区，是长沙本地开发商的另一个参展楼盘，其营销负责人谈及此次房博会的成交情况表示，“除了上一届在国际会展中心搞的(比这次情况差)外，这次应该是在红星会展中心情况最不好的一次。”他们楼盘展位很好，但也只成交了几套，与他的期望相差甚远。
与之相应的是，据记者观察，在本次房博会现场，房价依然挺硬。东塘·瑞府和明城国际等市中心楼盘单价维持在近万元左右，湘域·熙岸均价6000元/平米，两三年前3000多元/平方米起步的宜居·莱茵城，现在的均价也稳定在5300元/平方米左右。即使是株洲，多数参展楼盘的均价也都上了4000元/平方米的区间。“开发商经过前段时间的积累，手里有资金，短期不太可能会降价。”房地产业内人士陈真诚认为，这也是本次房博会为什么一眼望过去，大力促销的楼盘很少的主要原因。
博弈加剧 开发商也在观望之中
“一是因为价格的确上去了，二是楼市新政出台后，投资被挤压，楼市预期发生了变化，消费者买涨不买跌的心理导致了现在的观望。”上述楼盘营销负责人认为。针对下期开盘，他表示回去要研究新的对策。
而很多楼盘在这次房博会上表现出来的观望情绪相当明显——手里没货、不告诉具体开盘时间、不公布价格、“未来的定价肯定要根据届时的市场形势来定，参加房博会主要是看看情况，收集收集购房者的信息，好在将来更有把握”。记者在房博会现场发现，大量的“新盘”抱着这种试水心态参加房博会。陈真诚认为，现在开发商和购房者都在相互观察和摸底，双方肯定都不会轻言让步，而成交遇冷的此次房博会或将成为一个转折点。
观察
“在长工作，住到株潭”或被逐步认可
在本届房博会快闭幕的时候，据记者从参展的15个株潭楼盘展区了解，首次规模化接受长沙市民检验的株潭参展楼盘表现较为平淡。
“我们本来就是抱着展示形象的目的来的。”在实际成交结果为零的现实面前，湘潭某参展楼盘负责人认为需要看得更长远一些，“长株潭融城利好谈了很多年，该到收果实的时候了。开头肯定有点难，但以后肯定会收获不小。就像望城、星沙的楼盘，也是在交通不断改善、房价洼地吸引、长沙市民认同度不断提高等因素主导下，逐渐成为不少长沙市民购房目标区域的。”
从长沙房交会升级为首届长株潭房博会，三市政府和开发商，都有着将融城概念利好兑现的强烈动机和目标。只是在轨道和公路等交通配套尚未实质性提升的时候，首届长株潭房博会，对于寄望吸引长沙购房者的株潭楼盘而言，更多还是市场拓展的开始。而未来，就像不少参展株潭楼盘负责人乐观预计，株潭会像望城、星沙一样获得长沙市区购房者的逐步认可。记者邵中兵
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近七成看房者看跌短期房价
六成消费者认为房价下跌后仍会上升
在4月30日-5月3日的房博会上，本报记者在现场对100位观展市民抽样调查显示，有68位消费者认为，长沙楼市还有下跌空间，短期不会出手。而其中61位消费者也同时认为，长沙房价下跌之后仍有上升空间。
短期看跌，近七成消费者推迟购房
“现在有优惠没有咯?”站在海林·馨香雅苑展位前，长沙人老陈询问着价格。“我现在不是很急，只是想换套大点的房子，现在政策这么紧，先看看。”老陈说，看看行情是他来这次房博会的主要目的。在调查中，记者听到这样的表态属于大多数。虽然这次房博会有长株潭三市80多家开发商参展，其中也不乏万科、保利这样的大盘，但“先看看”仍是大多数准购房者最为现实的心态。
此次调查中，在“新政之下是否会推迟置业”的问题上，有68位受访者表示，长沙房价还有下跌空间，会推迟购房。不少受访者表示，此次政策力度大而且银行反应快，说明政府遏制房价过快上涨的决心很大，因此先观望一下再说。
长期看涨，六成消费者看好未来
在广州工作的刑英五一期间回家，准备给父母买套养老房的她正好也来逛房博会，当记者问她对长沙房价的看法时，刑英说，“现在来看，长沙房价即便有个调整过程，长期来说，应该还是会涨的。我已看了两套房子，回家比较一下，节后可能会定下来。”
据调查，61%的受访者认为，新政只会让长沙房价出现小幅下跌，长期来看还是会涨。一位从事IT行业的看房者马先生对记者表示，新政出来，“估计也只会让房价在7-8月份跌一跌，但下半年可能会爬升，整体还是上涨”。
外地置业，株洲湘潭消费者占到三成
4月30日，刚参加完长株潭公积金互通启动仪式的株洲市住房公积金管理中心主任龙金玉行色匆匆，刚好赶上长株潭房博会的他自然没有放过这次难得的看房机会，一下就看中了麓南的一家楼盘，而且就在上午便去看房。正如龙金玉一样，来自湘潭的李茂就是为儿子在长沙来买房子的，“儿子毕业后在长沙工作，看中合适的先给儿子买套房子。”家住株洲的王坤自己在长沙做生意，父母住在株洲让他感觉不方便，“准备买套大点的房子把他们接过来住，照顾方便些。”
显然，不少长沙楼盘对株洲和湘潭的置业者还是充满诱惑。在此次房博会现场，接受记者调查的看房者中，来自湘潭和株洲的消费者有29位，占比近3成。
责编：罗铁斌
来源：潇湘晨报
