三湘都市报·华声在线记者 卜岚
在去库存的压力之下，今年长沙公寓市场“降价”的第一枪打响了。
3月10日，新力铂园公寓价格大跳水，从9000元/㎡降至6888元/㎡，仅3天就热销430套。而这也被业内称为浓墨重彩的一笔，从这开始，公寓或将掀起新一轮的降价潮。
降价背后的原因是什么？低价之下，高库存“围城”会被顺利攻破吗?对此，3月22日，三湘都市报记者展开了走访。
案例：直降2000多元，一天有400多批客户
咨询要靠抢，买房先排队，买不买得到全凭运气......3月10日，新力铂园“抢房”的消息刷爆了朋友圈，而上一次出现这种盛况，还是2016年的长沙楼市。
在热议的视频中，记者看到，3月10日上午11点，该项目营销中心已经被“抢占”，不少购房者手拿着资料，紧张地排着队，等待着销售人员办理手续。而项目外，一场堵车大戏正在上演，路边停放的汽车蜿蜒到了书院南路，长度大约有300-400多米。
（在长沙新力铂园，不少市民正在咨询公寓事宜。受访者供图）
“很疯狂，3月10日，我们总共拿到了100套代理房源，开盘一小时就卖了一半。后面两天，每天连续拿了一百多套，不到5点就卖完了。”象盒找房新力铂园项目负责人谭雄兵感慨道，“当天我们带了400多批客户，派了400多个经纪人，这种激烈的场面最近两年我就见过一次，那也是公寓打折。”
谭雄兵说，年龄最大的是一位90多岁的奶奶，开盘第一天9点多就守在了营销中心门外，“还有个广州来的客户，排队排了三天都没抢到，还在等着下一批上车。”
“挤不进去，连房源都看不清，里三层外三层全是人，停车都停了近20分钟。”长沙市民黄女士抱怨道，开盘当日，她因为有事下午来晚了，连置业顾问都抢不到，只能自己去看房，最后在第二天才抢到一套47㎡的房源。
（在位于劳动东路的长沙明昇壹城，不少市民正在咨询公寓事宜。受访者供图）
现象：降幅20%-30%，打折风从去年就已“初”现
直降2000多元，其实不仅是新力，不少优质地段的公寓，也开启了甩货模式。
位于梅溪湖一期的振业城，年前LOFT公寓售价在10500元/㎡左右，近期特价约8500元/㎡，价格直降2000元/㎡，降幅接近20%，200余套的房源被一抢而空；
碧桂园印象，月初毛坯平层公寓均价10000元/㎡，如今7888元/㎡起，有不少客户即便深夜还在买房；明昇壹城，推出40-54㎡毛坯公寓，原均价15800元/㎡，如今直降5000元/㎡，5天就热销170套……
降幅20%-30%，其实，这也并非长沙公寓第一次刮起降价风。
早在去年9月，恒大就率先掀起打折风，一跃成为“流量C位”，它旗下公寓恒大珺悦府精装只要8字头，仅3天时间成交约300套；万科金色梦想30-58㎡的公寓滚烫上新，第二套半价；南山梅溪一方公寓推出一口价特惠房源，最高优惠5.2万元/套；天健城公园总价最高减4万，长房云西府向上公寓93折起……
探因：去化周期近30个月，库存和回款压力增加
毫无疑问，长沙这波公寓降价有点儿“汹涌”，而不少业内人士则预言，这才刚刚开始。为何长沙公寓“降价潮”愈演愈烈？背后的原因又是什么？
湖南中原研究院数据显示，截至今年2月底，长沙市内五区商业公寓库存量继续突破历史最高水平，多达418万平方米，去化周期增加至近30个月，去化压力增大。
另一边，成交价格却出现明显下滑。克而瑞数据显示，2019年长沙公寓成交均价13111元/平，而2020年以来成交均价为11750元/平，降了1361元/平，跌幅达11%。而压力更大的是，长沙近4年还有64宗待开发地块，合计近500万方待上市的商业潜在体量。
“在市场竞争红海，存量持续走高。需求触顶下供过于求，为加速资金回款，部分项目只能采取以价换量加速去化。而且疫情之下，人们购买力和投资热情也在下降，自然量价齐跌。”洋湖板块一项目营销负责人介绍，从长沙来看，雨花区与岳麓区为供求重仓区，梅溪湖、开福板块存量较高，高铁新城板块存量领跑全市。
此外，该负责人也表示，二手房交易税费高、商水商电物业费过高、租售回报率低、产权年限短等等因素，也成为抬高了市民投资的门槛。
“公寓卖不动主要是供销倒挂，价格还往往高于住宅价格。”合富辉煌研究院高级分析师周明认为，一方面2018年华远华时代卖到了2.3万-2.5万/平方米，拔高了市场的预期。再加上公寓不限购也不限价，从2016-2017年每平方米9000多涨到现在均价1万4左右，“公寓的建安成本和渠道费也在增加，价格自然降不下来。”
观察：降价或产品创新才能突围
限购之初，因为溢出性的投资需求的涌入，曾今长沙公寓一度热销。而如今，却因为供过于求，走到了不得不蝶变的时刻。
“对于30-50平方米的小面积公寓而言，要通过其不限购、总价低、位置好等特点来吸引客户，这时候降价促销成为较为关键的营销手段。”一位业内人士指出，当购房者遇到降价促销的公寓时，若优势凸显的话，对于过渡阶段的刚需人群、投资客仍是值得出手的。
而另一方面，差异化也成为突围的关键。
去年，印湘江推出了NEW288产品，该产品采用了酒店式套房的设计，还创新了户型：126-144平方米一房、191平方米为两房，在面市之前就引发市民关注。
2019年，长沙运达公寓60套最高价达6000万元/套的大平层摩天公寓抢购一空，据悉，此次引发抢购的户型都是450平方米、900平方米、1320平方米的大面积，这样全系大户型的项目，在长沙尚属首创。
“不同于住宅产品，公寓更强调整体空间，以及可改造性等内在价值。”一位品牌房企负责人表示，长沙不缺公寓，但是能称为精品的产品却不多。面对市场激烈的竞争，房企需要更多地审视客户需求，找到自身的产品定位，提升产品力和产品附加值，“公寓混战已经打响了，想要突破重围，产品实力才是硬道理。”
链接：如何挑选合适的公寓产品？
地段和配套，一定要看重地理区位优势，建议购买靠近地铁或者靠近商圈的，交通方便的。同时，注重公寓周边配套，周边是否有便利店、超市、商场、医院、银行、公园、学校等。有了这方面的优势，以后在转租、转卖、投资等方面都会受益。
看物管和开发商，由于购买公寓基本上算是一种长线投资，所以开发商的实力和物业服务公司的管理水平，也将是决定公寓值的关键。一般而言，品牌开发商往往具有足够的实力，拿地面积大，社区规模大。随着配套的不断完善，品牌开发商的项目还能带动整个区域的发展，提升片区的升值潜力。
看区域规划前景，一些位于未来商务区的公寓产品，由于配套交通以及产业还没成熟，价格会相对低廉。但购买前一定要先研究区域规划，比如产业支持、交通、是否有足够的高端群体等。
40平方米原则，如果是用于出租，尽量挑选40平方米或者更小一点的,因为现在租房市场上都是单身租房人群更多。小面积在租房市场上比较容易流通,而且购买时候整体价格比较低,租金年收益率相对较高。
