9000元/㎡降至6888元/㎡!长沙公寓市场开启“甩货模式”

[来源:华声在线] [作者:卜岚]

三湘都市报·华声在线记者 卜岚

在去库存的压力之下,今年长沙公寓市场“降价”的第一枪打响了。

3月10日,新力铂园公寓价格大跳水,从9000元/㎡降至6888元/㎡,仅3天就热销430套。而这也被业内称为浓墨重彩的一笔,从这开始,公寓或将掀起新一轮的降价潮。

降价背后的原因是什么?低价之下,高库存“围城”会被顺利攻破吗?对此,3月22日,三湘都市报记者展开了走访。

案例:直降2000多元,一天有400多批客户

咨询要靠抢,买房先排队,买不买得到全凭运气......3月10日,新力铂园“抢房”的消息刷爆了朋友圈,而上一次出现这种盛况,还是2016年的长沙楼市。

在热议的视频中,记者看到,3月10日上午11点,该项目营销中心已经被“抢占”,不少购房者手拿着资料,紧张地排着队,等待着销售人员办理手续。而项目外,一场堵车大戏正在上演,路边停放的汽车蜿蜒到了书院南路,长度大约有300-400多米。

(在长沙新力铂园,不少市民正在咨询公寓事宜。受访者供图)

“很疯狂,3月10日,我们总共拿到了100套代理房源,开盘一小时就卖了一半。后面两天,每天连续拿了一百多套,不到5点就卖完了。”象盒找房新力铂园项目负责人谭雄兵感慨道,“当天我们带了400多批客户,派了400多个经纪人,这种激烈的场面最近两年我就见过一次,那也是公寓打折。”

谭雄兵说,年龄最大的是一位90多岁的奶奶,开盘第一天9点多就守在了营销中心门外,“还有个广州来的客户,排队排了三天都没抢到,还在等着下一批上车。”

“挤不进去,连房源都看不清,里三层外三层全是人,停车都停了近20分钟。”长沙市民黄女士抱怨道,开盘当日,她因为有事下午来晚了,连置业顾问都抢不到,只能自己去看房,最后在第二天才抢到一套47㎡的房源。

(在位于劳动东路的长沙明昇壹城,不少市民正在咨询公寓事宜。受访者供图)

现象:降幅20%-30%,打折风从去年就已“初”现

直降2000多元,其实不仅是新力,不少优质地段的公寓,也开启了甩货模式。

位于梅溪湖一期的振业城,年前LOFT公寓售价在10500元/㎡左右,近期特价约8500元/㎡,价格直降2000元/㎡,降幅接近20%,200余套的房源被一抢而空;

碧桂园印象,月初毛坯平层公寓均价10000元/㎡,如今7888元/㎡起,有不少客户即便深夜还在买房;明昇壹城,推出40-54㎡毛坯公寓,原均价15800元/㎡,如今直降5000元/㎡,5天就热销170套……

降幅20%-30%,其实,这也并非长沙公寓第一次刮起降价风。

早在去年9月,恒大就率先掀起打折风,一跃成为“流量C位”,它旗下公寓恒大珺悦府精装只要8字头,仅3天时间成交约300套;万科金色梦想30-58㎡的公寓滚烫上新,第二套半价;南山梅溪一方公寓推出一口价特惠房源,最高优惠5.2万元/套;天健城公园总价最高减4万,长房云西府向上公寓93折起……

探因:去化周期近30个月,库存和回款压力增加

毫无疑问,长沙这波公寓降价有点儿“汹涌”,而不少业内人士则预言,这才刚刚开始。为何长沙公寓“降价潮”愈演愈烈?背后的原因又是什么?

湖南中原研究院数据显示,截至今年2月底,长沙市内五区商业公寓库存量继续突破历史最高水平,多达418万平方米,去化周期增加至近30个月,去化压力增大。

另一边,成交价格却出现明显下滑。克而瑞数据显示,2019年长沙公寓成交均价13111元/平,而2020年以来成交均价为11750元/平,降了1361元/平,跌幅达11%。而压力更大的是,长沙近4年还有64宗待开发地块,合计近500万方待上市的商业潜在体量。

“在市场竞争红海,存量持续走高。需求触顶下供过于求,为加速资金回款,部分项目只能采取以价换量加速去化。而且疫情之下,人们购买力和投资热情也在下降,自然量价齐跌。”洋湖板块一项目营销负责人介绍,从长沙来看,雨花区与岳麓区为供求重仓区,梅溪湖、开福板块存量较高,高铁新城板块存量领跑全市。

此外,该负责人也表示,二手房交易税费高、商水商电物业费过高、租售回报率低、产权年限短等等因素,也成为抬高了市民投资的门槛。

“公寓卖不动主要是供销倒挂,价格还往往高于住宅价格。”合富辉煌研究院高级分析师周明认为,一方面2018年华远华时代卖到了2.3万-2.5万/平方米,拔高了市场的预期。再加上公寓不限购也不限价,从2016-2017年每平方米9000多涨到现在均价1万4左右,“公寓的建安成本和渠道费也在增加,价格自然降不下来。”

观察:降价或产品创新才能突围

限购之初,因为溢出性的投资需求的涌入,曾今长沙公寓一度热销。而如今,却因为供过于求,走到了不得不蝶变的时刻。

“对于30-50平方米的小面积公寓而言,要通过其不限购、总价低、位置好等特点来吸引客户,这时候降价促销成为较为关键的营销手段。”一位业内人士指出,当购房者遇到降价促销的公寓时,若优势凸显的话,对于过渡阶段的刚需人群、投资客仍是值得出手的。

而另一方面,差异化也成为突围的关键。

去年,印湘江推出了NEW288产品,该产品采用了酒店式套房的设计,还创新了户型:126-144平方米一房、191平方米为两房,在面市之前就引发市民关注。

2019年,长沙运达公寓60套最高价达6000万元/套的大平层摩天公寓抢购一空,据悉,此次引发抢购的户型都是450平方米、900平方米、1320平方米的大面积,这样全系大户型的项目,在长沙尚属首创。

“不同于住宅产品,公寓更强调整体空间,以及可改造性等内在价值。”一位品牌房企负责人表示,长沙不缺公寓,但是能称为精品的产品却不多。面对市场激烈的竞争,房企需要更多地审视客户需求,找到自身的产品定位,提升产品力和产品附加值,“公寓混战已经打响了,想要突破重围,产品实力才是硬道理。”

链接:如何挑选合适的公寓产品?

地段和配套,一定要看重地理区位优势,建议购买靠近地铁或者靠近商圈的,交通方便的。同时,注重公寓周边配套,周边是否有便利店、超市、商场、医院、银行、公园、学校等。有了这方面的优势,以后在转租、转卖、投资等方面都会受益。

看物管和开发商,由于购买公寓基本上算是一种长线投资,所以开发商的实力和物业服务公司的管理水平,也将是决定公寓值的关键。一般而言,品牌开发商往往具有足够的实力,拿地面积大,社区规模大。随着配套的不断完善,品牌开发商的项目还能带动整个区域的发展,提升片区的升值潜力。

看区域规划前景,一些位于未来商务区的公寓产品,由于配套交通以及产业还没成熟,价格会相对低廉。但购买前一定要先研究区域规划,比如产业支持、交通、是否有足够的高端群体等。

40平方米原则,如果是用于出租,尽量挑选40平方米或者更小一点的,因为现在租房市场上都是单身租房人群更多。小面积在租房市场上比较容易流通,而且购买时候整体价格比较低,租金年收益率相对较高。

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