位于长沙洋湖片区兴联路与潇湘大道南延线东线交叉口的珠江颐德公馆，2018 年 7 月主体就已封顶，也数次接到职能部门的加快入市的通知。不过一直到现在，该楼盘依然未办理预售许可。近日，该楼盘的监制价格出炉，均价达到 14500 元 / 平方米(毛坯)，刷新了洋湖片区商品房毛坯价格。
是什么原因导致这一状况发生?难道真如购房者所质疑的那样，开发商捂售捂出了高价吗?
龟速开发反而坐享价格红利?
3 月 20 日，洋湖生态新城的老面孔——珠江颐德公馆的监制价格甫一出炉，就迅速引起舆论普遍关注。长沙市发改委资料显示，珠江颐德公馆(报建名：珠江柏悦湾)1#-5# 栋商品房监制均价 14500 元 / 平方米(毛坯)。
尽管长沙市发改委答复称暂未收到珠江柏悦湾全装修的备案资料，但据知情人士透露，珠江颐德公馆的全装修价格或将达到 3500 元 / 平方米左右，这意味着该楼盘销售价格将站稳 18000 元 / 平方米的关口。
2017 年 8 月，该楼盘正式开放营销中心。之后，有关该楼盘涉嫌捂盘惜售的投诉和反映不断。不少购房者疑惑，" 销售人员表示在 2018 年 1 月一定会开盘销售，但从 2018 年 1 月推迟到 3 月、5 月、7 月、10 月、12 月再到 2019 年，拖了一年多，销售人员也更换了一拨又一拨，确切的开盘时间却还是遥遥无期。" 有购房者发问，" 从 2017 年下半年就开始诚意登记，却拖到现在，不知是什么原因?"
住建部门多次催办仍未开盘?
珠江颐德公馆可谓长沙楼市的老面孔，其在 2014 年上半年就已拿地，至今已近 5 年。目前项目一二期同时在建。
2014 年 5 月 28 日，珠江实业全资子公司湖南珠江实业有限公司通过网上挂牌交易方式，竞得长沙市编号为 [ 2014 ] 长土网 032 号地块的国有建设用地使用权。该地块成交总价 7.1654 亿元，出让面积 71309.53 平方米。成交楼面价 4019 元 /㎡，折 669.89 万元 / 亩，溢价 17280 万元，溢价率 31.77%。
这也是洋湖国际生态新城当年出让的第一宗地块。当时业内预测，项目建成后售价至少在 8000 元以上。
资料显示，2016 年 9 月，湖南珠江实业投资有限公司对该项目 1#-8# 栋、S1#-S3# 栋建设项目施工进行公开招标。施工招标总建筑面积 108516.52㎡，其中：1#-5# 栋为高层住宅，层数为 19-23 层;6#-8# 栋为叠墅，层数为 5 层;S1#-S3# 栋为配套商业，层数为 1-2 层。地下室为地下 1 层，地下建筑面积为 22031.75㎡。
2017 年 8 月，珠江颐德公馆开放营销中心。此后，有关珠江颐德公馆涉嫌捂盘惜售的反映和投诉不断。让许多购房者疑惑的是，" 珠江颐德公馆楼盘从 2017 年下半年就开始诚意登记，却拖延至今，不知是何原因?"
" 销售人员表示在 2018 年 1 月一定会开盘销售，让大家安心等待。然而一年多过去了，楼盘主体早在 2018 年 7 月便已封顶，室内装修(精装)已停滞近半年，开盘日期却一推再推。" 一位购房者此前反映，该楼盘销售 " 从 2018 年 1 月推迟到 3 月、5 月、7 月、10 月、12 月再到 2019 年，拖了一年多，销售人员换了一拨又一拨，确切的开盘时间却还是遥遥无期。"
据湘江新区住建部门 2018 年 11 月 19 日的回复：" 经核实，珠江颐德公馆 1-6# 已主体封顶，暂未办理预售许可证。按照 625 新政要求，在建楼盘已达到预售条件的，必须在 30 日内办理预售许可，我局于 2018 年 6 月 28 日、10 月 24 日已向建设单位下发《关于加快房源入市的催办通知》。"
为何监制价格现在才出炉?
2018 年 6 月，长沙市住建行政执法局重点对已监制价格未申报预售许可的 47 个项目、18491 套、254 万平方米新建商品住宅建立台账，动态跟踪督促立即入市。相关部门对 45 家拖延入市、媒体点名以及全国百强的开发企业集中约谈，并重点督办。彼时，中交中央公园、中央美郡、中冶中央公园等多家楼盘因 " 捂盘惜售 " 被约谈。
珠江颐德公馆几次延迟不开盘的原因是什么?据知情人士透露，主要是开发商对询价不满意。" 珠江想打造高端江景豪宅，长沙近年来的限价限售等政策控制了交易节奏，一些开发商钻了反复询价的空子。" 知情人士称，按照流程，楼盘即将达到预售条件时，商品房的毛坯部分需要通过价格监制。价格监制由发改委、住建局和统计局三方会商。开发商同意监制价格后到发改委备案，之后去住建局办理预售许可证。拿到预售许可证一直不开盘入市，会被当成捂盘惜售处理。但是有些开发商会选择不同意监制价格，通过不断去询价的方式拖延入市时间。
潇湘晨报记者向珠江颐德公馆营销负责人询问为何这么久不开盘，直到最近才拿到监制价格?其营销负责人表示，珠江不是要捂盘，" 我们询价了 1 年多。而且我们投入很大，也是精装报建，成本摆在那里，财务成本都有两三个亿，如果价格不合适就销售，会造成国有资产流失。"
2017 年 6 月开始，长沙对新房销售实行 " 价格监制 "，根据该政策，" 价格监制 " 遵循同质可比原则，分业态类型及装修状态，企业申请询价时，需制定一房一价表，对产品业态、装修情况说明，合理申报栋价差、户型价差、楼层价差。
2018 年 10 月，长沙市发改委、市住建委、市国土局和国家统计局长沙调查队四部门联合印发的《关于进一步完善我市新建商品住房销售明码标价监制有关事项的通知》明确：实施价格监制以来已有销售状态的楼盘，按原监制价格申报监制;没有销售记录的楼盘，按成本法监制。成本法监制，要以合理成本为基础，市场供求为导向，兼顾国家、企业、消费者三方面利益为原则，合理分摊成本，按照 " 成本 + 利润 + 税费 " 方式确定监制价格。
同属于洋湖生态新城板块，和珠江颐德公馆一路之隔的湘熙水郡项目，去年下半年推出的四期江景房监制均价 9500 元 /㎡左右，144㎡以上户型监制均价 10276 元 /㎡。
精装修如何保障质价相符?
还有长沙一些市场人士质疑，既然珠江颐德公馆确定是毛坯加精装修入市，且全装修价格或将达到 3500 元 / 平方米左右，那么珠江实业的精装修品质能否保障质价相符呢?
有参观过珠江颐德公馆精装修样板间的业内人士表示，颐德公馆的样板间确实做得很 " 豪 "，但大批量交付的精装修房屋品质是否如一，尚待市场检验。
这从湖南珠江实业在长沙开发的另一个楼盘珠江好世界项目可见端倪。2018 年下半年以来，有不少珠江好世界的业主向长沙市人民政府 " 市长信箱 " 反映，该楼盘存在装修材料装修品牌不透明、装修标准虚高、质价不符、合同霸王条款等问题。"134 平米装修总价高达 35 万，每平米达 2496 元，同等价格的长沙精装修房的设施标准均高于珠江好世界。"
对于业主投诉的 " 霸王合同 " 问题，长沙市工商局开福分局于 2018 年 10 月 12 日对被诉方下达了 " 行政指导意见书 "，责令其对相关条款进行整改。
另一方面，如果珠江颐德公馆实行精装甚至是其宣传的 " 豪装 "，长沙市对精装或豪装的价格监制有上限吗?
根据《长沙市新建商品住宅全装修建设实施细则》，" 限房价、竞地价 " 试点地块等刚性需求项目，应满足全装修部分的价格不得超过 2500 元 / 平方米的要求。细则还明确对保障性住房、刚需房源、中高档房源的装修价格实行分类调控。所有商品住宅均应通过第三方造价咨询机构核算，并必须遵循造价核算规定，以保证价格和价值基本相符，同时，开发企业应根据不同消费层次和市场需求情况确定装修档次。
显然，长沙的政策并未对中高档房源的价格监制有明确要求，只是要求实行分类调控。
有业内人士说，颐德公馆项目最小户型 176 平米、最大户型 277 平米，为 " 大平层 " 户型设计，显然不是刚需项目，主要针对改善型客群，若毛坯每平方米 14500 元加上每平米三千多元的精装修，按 18000 元 / 平方米价格计算，最小户型每套房子都要 300 多万元起步，这也不是一般刚需购房者能承受的。
上述业内人士还表示，在限价政策下，开发商肯定希望通过装修把因限价损失的利润赚回来。" 开发商合理的利润空间广大业主能接受，但不合理的利润呢?比如南京富力地产与数十位购房人的精装房官司。"2018 年以来，南京众多精装修楼盘的业主效仿富力业主的诉请，拒绝收房，要求进行装修核价并退还差价，且南京多个区法院受理的此类诉讼案件也呈激增态势。
去年上半年，梅溪湖某楼盘对外放出 " 精装定价 4600 元 / 平方米以上 "，就引发了舆论哗然。记者最新了解到的情况是，在珠江颐德公馆释放出毛坯和精装价格高企的信号后，洋湖片区的数个楼盘已有意推出精装修。
长沙市住建局相关负责人称，目前，长沙市住建局、市发改委正在全市开展全装修专项执法检查，价格与价值是否相符、计费是否符合文件规定均作为检查内容。" 目前正在整理情况。后续检查结果将同处理意见，按规定以一定的形式告知或公布。涉嫌违法违规的将依法处理。"
时间线
2014 年 5 月 28 日
湖南珠江实业有限公司通过网上挂牌交易方式，竞得长沙市编号为 [ 2014 ] 长土网 032 号地块的国有建设用地使用权。
2016 年 9 月
湖南珠江实业投资有限公司对该项目 1#-8# 栋、S1#-S3# 栋建设项目施工进行公开招标。
2017 年 8 月
珠江颐德公馆开放营销中心。此后，对于珠江颐德公馆涉嫌捂盘惜售的反映和投诉一直不断。
2018 年 11 月 19 日
湘江新区住建部门回复：" 经核实，珠江颐德公馆 1-6# 已主体封顶，暂未办理预售许可证。按照规定，在建楼盘已达到预售条件的，必须在 30 日内办理预售许可，我局于 2018 年 6 月 28 日、10 月 24 日已向建设单位下发《关于加快房源入市的催办通知》。"
2019 年 3 月 20 日
珠江颐德公馆(报建名：珠江柏悦湾)1#-5# 栋商品房监制价格出炉，均价为 14500 元 / 平方米(毛坯)。
潇湘晨报记者刘李 视觉记者谢长贵
