长沙楼市“6·25”新政扫荡炒房大军
《中国经济周刊》 记者 李永华 | 长沙报道
(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第26期)
“当前长沙房地产市场调控的主要矛盾不是供需矛盾，而是炒房与反炒房的重大斗争。”6月25日，在这样的思想指导下，长沙市人民政府办公厅印发《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》(下称“6·25”新政)，被部分业内人士称为全国最严厉的楼市新政，限购、限售、首付比例、购房资格等都收紧，全面打响“反炒房”歼灭战。
据了解，长沙楼市新政之前，作为湖南省委机关报的《湖南日报》在6月19日刊发了调查长沙楼市乱象的监督稿件，批评长沙“调控政策前后不一，强化看涨预期”，然后连发4篇社论，毫不讳言地指责：“如今，房价高居不下、市场投机盛行，老百姓不高兴、不赞成、不答应。这就说明，我们在这一领域的工作有不到位的地方，离群众的要求还相距较远。”
《中国经济周刊》记者从不同信源获悉，长沙楼市“6·25”新政出台之前，湖南省委某主要领导亲自暗访长沙楼市，对不少乱象颇为震惊、震怒，严令整顿。
一场轰轰烈烈的斗争开始，炒房客、黑中介、部分开发商以及相关部门的“内奸”均被视为“敌人”，《湖南日报》甚至将其类比为“新中国成立之初，一些不法资本家试图通过囤积居奇、哄抬物价、扰乱市场秩序，挑战新生的人民政权”。一时间，风狂雨骤。
现阶段长沙房价高企是炒房投机行为作祟
作为湖南省委机关报，《湖南日报》如此严厉地批评本地的房地产政策，其风向意义不简单。《湖南日报》一篇题为《不能让长沙成为投机者的乐园》的文章透视了当前长沙房地产市场“高烧”不退、炒房成风的表象，分析背后的症结指出，现阶段长沙房价高企，并不是供需矛盾，而是炒房投机行为作祟。
炒房客首当其冲。针对个人，“6·25”新政明确长沙本市户籍家庭在限购区域内已有1套住房的，取得不动产权属证书满4年后方可购买第2套商品住房;市外迁入的户籍家庭，落户满1年且在本市稳定就业，或在本市连续缴纳24个月个人所得税(或社会保险)，在限购区域内限购1套商品住房;暂停企业在限购区域内购买商品住房，已购买的商品住房须取得不动产权属证书满5年后方可转让……
已放进来的“敌人”被扎入口袋，退路被封死，还要消灭扛着“人才新政”旗帜的援军。
2017年3月18日长沙发布的限购政策称，非本市户籍家庭要在长沙市连续缴纳12个月以上个人所得税或社会保险证明才能购买一套商品住房。
可是到同年8月，长沙发布人才新政细则：大专以上学历、长沙工作且有一个月社保的人士就可以买房，35岁以下、本科以上学历者无需社保，迁了户口就可在长沙购房两套。市场普遍认为，这一系列细则的直接后果之一就是为限购松绑，吸引购房大军。
对此，《中国经济周刊》曾于2017年9月刊发报道《频现“秒光”盘，购房指标被炒至10万元，长沙楼市被新政激活?》，今年5月底再次揭露当地盛行各种方式创造“刚需”(详见《长沙楼市库存真的告急?》)。当地媒体还爆料85岁老人和12岁小孩购房，众声喧哗。
6月19日，《湖南日报》鲜明表态：一座被房价绑架的城市，四处“抢人”又有何用?万千优秀人才，如果居不易、望房愁，又怎能把心留住?而是要“通过房价洼地，打造人才高地”。
6月25日 ，长沙市住建委“痛改前非”：针对媒体爆料的85岁老人和12岁小孩购房的现象，以及存在的企业购房和部分家庭通过离异来获得购房资格等问题，规定父母投靠成年子女落户不满2年的，不得作为单独家庭在限购区域内购买商品住房。未成年人不得单独购买商品住房。落户学校集体户口的在校大学生，不得在限购区域内购买商品住房。夫妻离异后，任何一方2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
落户政策一年内再次翻转，刚需群体迅速萎缩。
刚需之外，第二套房的改善性需求虽未被封杀，但其购房压力也直线上升。
6月26日，湖南省直单位住房公积金管理中心印发《关于调整个人住房公积金贷款政策的通知》“补刀”：缴存职工在长沙市限购区域内购买家庭第二套住房申请住房公积金贷款的，首付款比例不得低于60%。
鉴于此，当前政策下，要买第三套房或更多的房子彻底无望。
欢呼之时，也有一批人表示委屈。一位声称辞去广州高薪工作后落户长沙的购房者在长沙市住建委信箱中留言说：“我们都是真正的刚需，也是诚心诚意想回长沙发展，为家乡建设出一份力，现在突然换了政策，如果长沙对我限购，那我将面临‘留不下的城市，回不去的农村’，衷心希望政府能考虑到我们的难处，针对不同需求制定出相应利国利民的细则。”
6月26日，长沙市住建委对此做出回复：“作为市政府限购政策执行部门，对于“6·25”新政只能严格执行，精准落实。望您理解!”
部分违规中介和“黑中介”投机问题突出
在“6·25”新政出台前两天，《中国经济周刊》记者发现，长沙规模最大、网点最多的二手房中介公司新环境地产已关门整顿，紧闭的大门上告示：“行业整顿，集中学习。”同样的还有湖南中环地产，其高喊口号：“走正道，中环人一直在路上。”
一股肃杀之气笼罩地产中介圈。
有二手房从业人员认为自己是“背锅侠”：二手房价格都是房主说了算，更何况现在好一点的房子，比如学位房根本就没有房源，“我们巴不得房主降点价成交一套，也能拿到佣金”。
一旁呐喊助威者也收到警告。今年6月初，长沙市网信办联合市住建委、市公安局等部门集中约谈了“布说天下”“肖东敏”“0731房产网”等微信公众号和网站负责人。他们被批利用微信等渠道，一方面充当“吹鼓手”角色，一方面通过哄抬房价从中牟利。
而兵锋所指，更多的炮弹扔向新房销售中介。
早在2017年9月，《中国经济周刊》率先报道长沙购房指标被炒至10万元，某楼盘推出的房源只是象征性地对外放出少量房源，绝大多数房子早已被内部抢光。
日前《湖南日报》的“判决书”则这样评论：部分违规中介和“黑中介”投机问题突出。这些兴风作浪的中介机构，发布二手房虚假价格信息，哄抬二手房市场价格，引起买房恐慌和卖方疯狂，加剧房价非理性上涨，他们是一二手房价格倒挂的主要推手。有的造假骗取购房资格，利用有购房资格而无购房意愿的人占据房源，严重扰乱市场交易;有的与开发商里应外合、暗中勾结，以收取高额“茶水费”的形式提供“内部房源”。去年长沙“5·20”新政出台后，原来已预订但因购房者被取消购房资格的这部分房源，被开发商与中介瓜分，以高出原来定价10余万元乃至近30万元的价格进入市场。
不过这次，更深层的权力寻租问题未被提及。5月29日，《中国经济周刊》报道，某楼盘销售总监透露，光是他手头的“关系户”都300多个人了，只要摇上号，再转手倒卖出去，至少是20万元的收益。
建立房企“黑名单”、加快供应能否稳住长沙房价?
“一部分房企是市场乱象的重要推手。”《湖南日报》在评论文章中如是写道。
6月20日，长沙市住建委通报，长沙市国有资产置业有限公司、长沙高鑫房地产开发有限公司等多家公司开发的5个项目共捂盘2962套，暂停其在长沙参与土地市场招拍挂;另外，对4家“捂盘惜售”的房地产开发企业进行约谈警告。
“6·25”新政中则提出：捂盘惜售的房地产开发企业，一律纳入“黑名单”管理。
尽管定论“目前长沙房地产市场面临的主要问题，是投机炒作，而非供需矛盾”，但加快供给仍然是长沙这波楼市运动的主要目标所在。
长沙市官方数据显示，目前全市已监制价格未申办预售住宅面积有245.53万平方米，近2万套;已监制价格达到预售条件、未及时申办预售许可的项目有33个，共132.67万平方米。
按照新规，在建楼盘已达到预售条件的，必须在30日内办理预售许可;已办理价格监制的，必须在20日内办理预售许可;已办理预售许可的，必须在10日内一次性对外公开销售。
长沙市住建委预计，具备预售条件的项目将集中在6月至7月入市。
政策立竿见影。长沙较知名的楼市自媒体“地产BBC”运营者江郎告诉《中国经济周刊》记者，有些开发商坐不住了，“6·25”新政6月26日生效，6月25日当晚，包括金茂湾、美的翰城、新城和樾等多个楼盘连夜开盘或签约，美的翰城，开出1%的高价转介费。金茂湾开盘后，还在兜售房源。
短期内，大量房源入市必将冲击现有房价。长期来看，因房地产开发周期较长，土地供应连续4年下滑的长沙必须下决心供地，才能满足今后的土地需求。
“6·25”新政提到，严格落实年度土地出让计划，优先保障住宅土地供应。
此前，《中国经济周刊》曾报道，长沙土地供应自2013年后连年下滑，2016年332万平方米，不到2013年727万平方米高点的一半。另据6月22日《中国房地产报》报道，按照2018年度土地供应计划，长沙市内六区(中心城区及望城)预计供应388.88公顷。
然而最终的实际供应量仍有待执行力度。2017年，长沙市内六区住宅用地供应计划为396.2公顷，但实际仅完成100公顷左右，只占年度计划的四分之一左右。
不过《湖南日报》称，政府有能力稳住房产市场价格。
长沙楼市调控政策前后矛盾?
6月28日上午，几段视频在坊间流传：20余人聚集在长沙市政府门前，这些人因长沙“6·25”新政失去购房资格，前往市政府表达不满。
《湖南日报》此前曾批评长沙楼市调控，称其“调控政策前后不一，强化看涨预期”。然而，“6·25”新政再次出现类似情况：6月25日，长沙颁发楼市新政。6月27日晚间，长沙市住建委发布新政细则。按政策，落户长沙不满一年的群体不具备购房资格，但执行政策的时间节点，是否以6月26日为界线，政策中并未明确，这让6月26日之前已落户，但时间不满一年的购房群体恐慌、焦急，甚至心生不满，他们中有些人已经支付了购房定金。
长沙曾在2017年先后推出“3·18”“5·20”“9·23”楼市调控政策，几乎每次政策推出后，再出细则，细则出台后再打补丁，打完补丁还须官方做解释。
最近一年多以来，长沙市政府的市长信箱栏目，住建委等部门需要不断回复市民疑点，形成了信箱施政的怪象。这让很多购房者无所适从，也损害了政策的权威性。
很多文件语焉不详，表述不清，让人混乱。例如，针对6月25日政策条文中“市外迁入的户籍家庭(退伍转业、家属随军落户的除外)，落户满1年且在本市稳定就业，或在本市连续缴纳24个月个人所得税(或社会保险)，在限购区域内限购1套商品住房。”的规定，6月27日发布的《关于执行长政办函[2018]75号文件细则》中解释称：“稳定就业是指在长沙工作并自购房当月起已连续缴纳12个月社保或者个税的。”
两条结合起来看，市外迁入的户籍家庭，到底是要12个月社保还是24个月社保，仍难定论。
再如，按政策，市外迁入的户籍家庭落户满一年且有12个月社保，有购房资格;市外户籍有24个月社保，也有购房资格。但如果你是市外迁入的户籍，但落户不满一年，即使有两年以上的社保，仍无购房资格吗?不迁户口以社保条件符合资格，户口迁入长沙反而又没有了购房资格?
有些政策频频修改，甚至闹出笑话。去年的“9·23”政策，细则先是认定一个户籍本上的所有成员，视同一个户籍家庭，有购买两套房的资格。后有群众反映，如果一个家庭，一家四口，父母名下已有两套房，两个子女都是大龄青年，都没有购房资格，并不公平。于是政策随后做了修改，将户籍家庭重新定义为父母和未成年子女。
另外，“9·23”政策之后，长沙本地单身本科学历人士，没有购房资格，但外地本科生，落户长沙就能买房，被指有失公允，最终再弦易张。
还有政策与实际执行情况前后不一的现象。今年3月，长沙发布精装修政策，由于没有出台精装价格的详细限制条款，一度让市场恐慌，拖延两个月之后，发布装修新政细则，其中规定“限房价、竞地价”试点地块等刚性需求项目，全装修部分的价格不得超过2500元/平方米。
按照政策，刚需房是指144平方米以下的房子，但细则出台不到一周，金茂湾144平方米以下的房子，装修价格到了3100元/平方米，接着，中海熙湾144平方米以下的房子，装修价格高达5298元/平方米。一度伤害了政策的公信力。
这一次，据《中国经济周刊》记者6月28日晚获悉，针对长沙“6·25”新政，或将有进一步的细则与补救措施出台，避免误伤一批真正需要购房的群体。
