房交会“下乡”：这次盯紧返乡者
一个县级市的“楼市去库存”观察：房价不低，买家不少，但细节配套需跟进
调查动机
买房首付降低、契税减免、公积金存款利率上调……在去库存的多种刺激之下，楼市回暖。
杭州，388套房源，3000人抢购，2小时售罄。
春节后，全国一线城市房价陡涨。北京上海深圳南京等城甚至出现一日数价，连二手房价也水涨船高。
全国两会时，房价调控再成热题，住建部部长陈政高更直言：稳定一二线城市的房价，是我们的重要任务。
此前，在湖南，农民工入城买房也被视为楼市去库存的重要手段之一，也曾引发热议。
而今，湖南楼市去库存现状如何?农民工进城意愿如何?哪些问题值得关注?记者对此进行了调查。
“6年前，房价刚到千元;现在，有的早冲过了五千。早下手就好。”
在湘乡街头，聊起房价，总会有人稍显后悔。
之前，很多观望者都在盼着降价出手，价还偏高;房产商们也在绞尽脑汁促销，库存还不少。
作为一个县级市，湘乡现在的房价不便宜：当地房价2010年约为1000元/m2，后逐年上涨，升至均价3000元 /m2。如今东山新城的房价，有的已升到近5000元/m2。
“有的房子是超过湘潭市的。”湘乡市房地产协会秘书长欧阳海安直言。
■记者 黄定都
县级市房价不逊地级市
“没想到力度这么大。”各种房产刺激政策的接踵出台，让欧阳海安意外。
这些年湘乡楼市繁荣，房地产是其经济支柱之一。2月25日，记者在该市涟水河南边看到，一排排临河建筑林立，湘房世纪城、南岸水乡、燕兴华城等楼盘已开发几期，桥头两侧修建了南岸广场、宪法广场，沿河一线正兴建镇湘楼广场、风光带等设施，多个楼盘也正施工。
欧阳海安见证了该市房地产市场的发展。他介绍，目前湘乡市区开发的楼盘主要集中在涟水河南边，这片叫做东山新城的区域，是湘乡新城区所在地。湘乡市新行政中心就设立在此，“湘乡‘四大家’均进驻办公”。之前，这块地方大部分是农田菜地。
东山新城一楼盘售楼员黄秦文算了笔账：按湘乡的新房均价，在当地买套120的房子，办理20年的按揭贷款，首付三成需支付十多万元，每月得还1600元左右的月供。
她透露，当地普通的打工族(餐厅服务员等人群)，月工资收入2000元左右，难以满足银行放贷要求。
尽管湘乡房价不便宜，但购房者在房价日涨的压力下还是未有迟疑。
湘乡市房产局副局长刘映辉说，当地去库存压力不算大。去年8月，湘乡市房产局等部门调研发现，非住宅和车库等房产项目是存量重头。
商铺和车位占库存“大头”
“房价虽稳，但也不容乐观，开发商融资压力大。”欧阳海安说。
刘映辉解释，湘乡房价不低与开发商的成本有关。她说，首先是拿地成本攀高;此外，由于更为规范化的运作，如今需要前期投入的资金量增加，开发商融资利息等的财务成本上扬，“以前‘靠图纸’就能卖房，现在，开发商得垫资，资金回笼慢，大楼盘的开发商每年光利息就要几百万”。
她透露，当地开发商主要靠开发非住宅盈利。目前，因为商铺滞销，开发商面临困境，有房企资金链紧张。
欧阳海安介绍，因为湘乡市开发的楼盘要求车库按1∶1比例兴建，而目前购车位的业主比例不高。
湘乡的房产库存量有多少?记者调查发现，过去五年，湘乡市批准预售住宅面积为172.9万，实际销售为162.4万余，5年存量约10万。
沿涟水河南岸走过，记者发现励志大道、涟滨南路等路段上的临街门面商家进驻不多，仅零散几家店铺在营业。
欧阳海安带着记者到附近两个楼盘查看，地下车库停车位大多空置。
他介绍，东山新城临江楼盘车位售价为7万元一个左右，而车库则要八九万元，商铺售价则一度冲到两三万元/。
而湘乡的商业街区目前还集中在老城区，门面价高曾达四五万/。受网店冲击，传统店铺经营陷困，商业地产库存增加。
房交会瞄准回乡置业
为消化湘乡房产库存，湘乡市房协提议举办首届“房交会”。
当时已近年关，时间紧迫，欧阳海安多方奔走，终获湘乡市委、市政府部门的拍板。
筹备一月，房博会启幕。当地18家房企、22个楼盘参展，住房公积金中心、银行悉数驻场：政府给予契税优惠，开发商亮出房价优惠，银行决定对贷款手续费减半收取。
除了常规宣传，这次，他们把重点攻势瞄准了田野乡间。
当地印发4万份宣传册、11万份宣传单，通过教育系统，让学校把宣传资料发放给学生带回给家长;还让把举办首届房交会的消息传送到当地的各个村组。
该市招商局也通过同乡会等渠道广泛宣传。而选在1月27日至31日开展，亦有深意，“这正是打工族回家过年的时候”。
欧阳海安说，“让外出务工人员等人群返乡置业，是我们的大目标。”
5天，网签房屋1750套，金额超过8亿元。欧阳海安们的汗没白流。
幕后分析
农民工购房去库存潜力有多大?
“货币供应”、“经济危机”，被问及生意如何时，这些词从理发小哥谢波涛的口里蹦上来。
文清巷是长沙市开福区靠近中山亭的小巷，谢波涛的理发店在这，店面不足4。
目前，他每月开支5000元左右，光门面费就得每月2000元。他老家在新邵的一个镇上，刚建房，花费不菲，基本是他打工赚的。
对是否在长沙买房，还没有成家的他说还没考虑，但近期密集出台的各种买房优惠让他有点心动。
在他身后，楼市去库存成为近段时间最热之题。
2月29日，省政府常务会议召开，湖南打出“组合拳” 落实国家推进供给侧结构性改革“三去一降一补”的任务，房地产市场平稳健康发展成为重点。
农民工进城购房，是房产去库存策略中的特色所在。
优惠有多大
房产去库存潜力如何挖掘?目光被移到了农民身上。
省住房和城乡建设厅、农业银行湖南省分行于2月5日联合出台《关于做好支持农民进城购房工作的通知》，就支持农民进城购房出台了“一揽子”优惠政策。
今年年初农行省分行就推出“农民安家贷”产品。衡阳分行是业务推进较顺利的机构之一。该行不足半个月时间就投放45笔农民安家贷，金额达978万元。
邓根田是该行“农民安家贷”的受益者，他是祁东县砖塘镇长坝塘村村民。
2015年底，邓根田在祁东碧桂园看中了一套166.91平方米的精装房，单价4350元/，总价超72万元。
农行个贷团队为他提供了“安家贷”，首付22万余元，贷款50万元，期限15年，利率九折优惠，等额本息还款。
农行衡阳分行相关负责人介绍，因为享受利率优惠，加上减免的费用等，总计为客户节省3.8万元。而贷款审批仅用3天，这比之前便宜省事不少。
长沙宁乡县支行也在力推此政。春节，农民工返乡购房旺季，宁乡县住房保障局与农行联合颁发“春天购房补贴新政”，还派出流动宣传车，4天跑遍了辖区乡镇。
潜力有多大
为防风险，农行省分行相关负责人说，他们对借款人的收入证明认定、评分准入标准等都做了细化。
两部门联合下发的《通知》提出，针对农民收入的季节性特点，借款人可采取按月、季、半年或按年的还款频率。
而记者随机走访长沙数个楼盘发现，目前开发商还没有专门就农民群体开辟“绿色通道”。
供职于湘乡市某职能部门的舒志农，老家农村。他建议，鼓励农民进城购房的同时，要有一整套思路。“这些年也在建设美丽乡村、农村道路硬化、亮化，一些农民在家盖好了楼，如果农民进城了，这些投入是不是浪费了?”
配套有多强
城市是否做好农民进城的准备?在舒志农看来，多数农民进城买房除了婚嫁，多为孩子上学。但记者获悉，在湘乡市内东方红等多所小学，有的班学生多达六七十人，难合规定。
“要买得起房，更得住得起房。”舒志农认为鼓励农民进城要有细思量，“进城后，除了物业费、水电费，还要买菜等生活物资，这些开销得考虑。”
省农村发展研究院院长陆福兴建议，鼓励农民工进城，不仅是让农民买房如此简单，配套服务须跟上：除了交通、供水等基础设施，还要在就业、社保上支撑，要与城市居民同等待遇。
