2月18日，湘麓国际小区保安与业主发生肢体冲突。
2月18日冲突中受伤的业主艾正高，被诊断为“右膝内侧半月板损伤”、“多处软组织挫伤”。
2月3日湘麓国际新老物业交接时，勤诚达物业公司拒绝交接，并打砸了业委会办公室。
熟悉居委会干部的人，都感叹“小巷总理”难当;当了妈妈的人，都知道十月怀胎不容易。不过，长沙不少小区的业主感叹，业委会筹备三四年甚至更长时间，仍然一“筹”莫展;有的小区业委会千辛万苦成立后，业委会成员们发现，作为无权无钱的“小区总理”，开展工作比“小巷总理”更难。
近日，长沙湘麓国际小区业委会主任鲁宁，就收到了法院寄来的传票。因为物业纠纷，小区的老物业公司起诉了他们。 6月19日下午，本报记者与中南大学公共管理学院的师生共同组成的长沙住宅小区调研小组，来到湘麓国际小区等多个小区，实地调研。
“小区总理”为何比“小巷总理”更难当?为何长沙2000多个小区中，成立业委会的不到三成?为何很多小区业委会筹备多年依然难产?这些问题背后的深层次原因，比问题本身更值得深思。
■记者 甄荣 见习记者 卢小伟 匡萍
壹 维权难：“小区总理”比“小巷总理”难当
熟悉居委会干部的人，都感叹“小巷总理”难当。不少搞过业委会工作的人，都调侃自己是无权无钱的“小区总理”，开展工作比“小巷总理”更难。长沙湘麓国际和城西公寓两个小区的维权历程，充分印证了这个说法。
发函督促整改 结果“石沉大海”
6月19日下午，长沙市高新区麓枫路61号，绿色的防护网围着几栋高层建筑，湘麓国际小区三期工程正在紧张施工。高层建筑背后，绿树绕着人工池塘，人们在广场上休闲健身。
小区业主委员会办公室内，业委会主任鲁宁召集业委会成员以及几位热心业主，商量如何应对老物业——勤诚达物业公司的起诉。几位业主紧锁眉头，一脸严肃。
“因为部分业主房屋外墙漏水、开裂，加上物业服务质量较差，湘麓国际小区与开发商及物业公司的矛盾由来已久。”业委会主任鲁宁告诉记者。
2011年5月，负责小区物业的深圳勤诚达物业公司长沙分公司在小区里张贴公告，声称准备动用维修基金维修小区外墙。“小区住房外墙质保期为5年，2012年7月才到期，但去年5月就想动用维修基金，业主当然不会答应，也使大家意识到赶紧成立业委会维权。”鲁宁和几位热心业主牵头筹备业委会，并于9月3日召开了业主大会，选举出了业委会。
9月8日，业委会给物业公司发函，要求物业提供物业用房作为业委会办公地点，杜绝保安无证上岗，规范小区机动车辆停放管理，明确车位指示线、清洗小区低位和高位水池、公布公共收益等。鲁宁说，“勤诚达物业一开始以业委会不合法为由拒绝接收来函，后来虽然接收来函，却不处理问题。”
炒掉物业公司 不料吃上官司
物业公司服务质量没有得到改善，湘麓国际小区业委会去年12月26日登报招聘新物业，并于今年1月9日通过招投标选中长沙市华庭物业管理公司，并与之签订物业服务合同，合同期限为2012年2月1日至2015年1月31日。
但勤诚达物业公司拒绝交接，先是找到高新区房产局投诉业委会选举无效，又于近日提起诉讼，请求法院确认业委会解聘勤诚达物业公司的行为无效。在业委会更换物业公司前后，小区多位业主与开发商、物业之间就围绕房屋质量、物业服务差等问题屡次发生冲突，其中李永革和艾正高两位业主在冲突中遭遇殴打。
李永革今年40岁，从事室内装修，去年11月22日他发现业委会张贴在公示栏的材料被人扯掉后，非常生气，跑到小区物业办公室责问保安，与保安发生冲突并遭到殴打，医院检查结果表明他“左耳耳膜穿孔”;60岁的业主艾正高是个和事佬，今年2月18日他在小区部分业主与开发商工作人员发生冲突时上前劝架，结果遭遇保安殴打导致“右腿膝盖半月板撕裂”。
“去年小区选举业委会，大多数入住业主都参与了投票，选举后业委会到街道办进行了登记备案，业委会选举合法有效。”鲁宁气愤地说，“小区入住业主缴纳物业费的只有不到30%，这表明大家对物业公司服务质量用脚投票。”
记者就业主投诉的诸多问题致电小区勤诚达物业负责人谢主管。谢主管表示，业委会解聘物业公司的行为违反法律规定，物业公司已提起诉讼，现在正在等待法院判决。“物业公司前任主管已经调到其他地方任职，李永革和艾正高两位业主与物业发生冲突都是在我任职之前，据了解两次冲突中都有保安受伤，双方都说是对方先动手，现在已无法确定。目前物业与业主的关系已经有所缓和，我今年4月份上任以来，小区没有发生过斗殴事件。”
业委会和物业公司的较量还在继续，虽然胜负目前还没有结果，不过有一点可以确定，这场持久战谁都不是赢家。
打张栋证200元 业主直呼收费高
湘麓国际小区业委会艰难维权的困境，是目前小区业委会维权难的一个缩影，业委会维权难还存在难以获得建设材料、维权成本高、起诉难立案等问题。
“业委会维权存在很多困难，首先是不能掌握小区建设的相关资料。”城西公寓的业委会成员陈东因为是律师，所以不久前代理小区业委会起诉开发商侵占物业用房的官司。“按照规定开发商应该提供三套物业用房，但目前只提供了一套175平方米的办公用房。虽然根据《物业管理条例》等相关法规，开发商应当向业委会提供小区建设资料，但开发商占用小区富余的物业用房出租赚钱，因此拒绝提供。”
“开发商不给材料，我们只好找政府要，但去查询时又发现获取这些资料的费用非常高。”陈东说，长沙市城市建筑档案馆保存有小区的规划、报建资料，然而去调取证据时，规划图纸的复印是50元每张，资料复印是1元一张。因为栋证上会表明哪间物业用房，但到房产局调取小区房屋栋证，打印出来是200元每张，如果一个小区有20栋房屋，仅打印栋证这一项就需要4000元。此外调取一户业主的房屋产权证收费50元，打官司有时需要调取很多户资料，这种取证成本，对于业委会和物业公司都是笔不小的开销。
此外，业委会起诉物业公司时，会发现立案也是个难题。由于对什么情况下业委会具有诉讼主体资格认定，没有统一、明确的规定，长沙地区一些法院往往对业委会的维权案件，立案
审查非常严格。陈东近日代理城西公寓小区业委会起诉物业公司侵占物业用房时，岳麓区法院立案庭称要开会讨论，确定业委会是否具有原告资格。
工作难搞遭误解 宣告解散求解脱
在面对困难时，长沙大多数业委会都没有湘麓国际小区业委会这样坚韧和强势，很多并不具备专业知识。加上业委会成员大多是无偿工作，在遭遇困难时不少选择了回避和退却，近年来长沙不少小区业委会因为种种原因被迫解散。
位于长沙马王堆的鑫湘佳园小区2009年成立业委会后，业委会接手自治管理小区，15个月内节约了近8万元，但是小区存在房屋漏水、经常停电和土地使用证未到位等情况。2010年11月2日至11月7日，该小区停了6天电。
由于停电给小区居民生活造成很大影响，当年11月6日晚鑫湘佳园小区召开了业主大会，还邀请了电力部门和社区工作人员参加。会上部分业主对业委会怨声载道，认为停电主要是业委会私吞了电费所致，因此业委会当晚宣布解散。
时任业委会主任周先生告诉记者，当时小区开发商采用的是专电，而且变压器容量过大，电线采用的是比铜线耗电10倍的铝线，所以小区电损很大，以至于小区电费每月都亏损。“既然有业主误解我们，我们只好解散，希望成立另外一个业委会来管理小区。”
虽然小区经常停电的问题在社区和电力部门的努力下解决了，但业委会此后一直没有重新成立。
芙蓉区的中兴苑小区是一个只有400多家住户的小区，是周边最早成立业委会的小区之一。2007年底，小区几位热心业主为成立业委会积极奔走，终于使小区在2008年3月通过合法程序选举产生了业委会。小区业委会成立后，周边几个小区的业委会筹备组成员都去该小区学习“取经”。
然而中兴苑小区业委会成立一段时间后，部分业主认为业委会处理问题的能力和效率不够，批评业委会没有起到应有的作用，加上物业公司没有积极配合业委会的工作，这些都削弱了业委会的公信力和影响力。平时业委会召开业主代表大会，不少代表总是找借口不来，这使业委会很多措施落实不下去，业委会成员工作积极性严重受挫，为求解脱半年后宣告解散业委会。
贰 成立难：“怀胎多年”仍难产
据长沙市物业管理协会统计，长沙目前有2000多个住宅小区，但成立了业委会的不到三成。很多交付使用了10多年的小区都从来没成立过业委会。记者近日走访了两个正在筹备业委会的小区，深刻体会到了成立业委会要克服种种困难。
开发商不给资料 筹备之路难度大
“小区不少业主对我说，等我明年出国公干时，开发商会要放鞭炮庆祝。”廖秋彬接受记者采访时，感慨地说，“不过成立业委会难度相当大，少了我这种‘刁民’，还真难成立得了。”
雨花区木莲花苑小区从2009年业主入住以来一直没成立业委会。由于房产证一直办不下来，加上物业私自占用公共绿地，并将小区停车位私自出租给外来人员，包括廖秋彬在内的多位热心业主从去年5月起筹备成立业主委员会，但街道办不受理他们递交的申请，理由是业主提交的资料不全，“我们根据街道办要求，找开发商要公共配套设施、物业用房等材料，但开发商要么不给，要么就给一些无关紧要的资料。根据《物业管理条例》规定，街道办有义务加大对成立业委会的指导，可以帮业主向开发商要，但街道办说谁筹备谁去弄。”
今年2月，廖先生别无他法，拨打了12342行政效能热线投诉街道办。2月24日，街道办通知廖先生带着申请资料前去办理筹备手续。由于开发商仍不配合提供小区建设资料，筹备组至今仍没有成立。“街道办说争取在6月底成立筹备组，希望到时能兑现。”
不懂“套路”频走弯路 筹备三年仍未成立
虽然早料到成立业委会不是件容易的事，但易凌洲没想到会这么难，浏阳河畔小区的业委会筹备了三年仍未成立。
早在2009年3月，易凌洲就和小区里几个热心业主向社区居委会提出申请成立业委会，但物业公司提出反对意见，说入住率不够。由于没有证据证明入住率达到50%，筹备业委会的事只得暂时搁置。“2009年5月，在确认小区入住率达到80%以上后，我们又启动了成立业委会的行动。”
按街道办的要求，易凌洲和其他热心业主挨家挨户收集签名，正式进入申请流程。由于开发商不愿意提供业主资料，征集业主签名在浏阳河畔小区是一个大工程，因为有一栋商务楼的400户是租给别人的，还有很多业主房子产权证上写的是子女的名字，所以要找到业主本人非常困难，仅签名就花了三四个月。“购买打印机、打印和复印相关材料的费用，加上通信费和交通费，花费已达到数千元，这些都要筹备组成员垫付。”
去年五月，业委会筹备组成立，此时社区又对筹备组成员的资格提出异议。因为有的筹备组成员所住房屋的产权证上没有他的名字，有的又把房子卖了，按规定不能成为筹备组成员，“社区应该早点指出这个问题，筹备组成员一变再变，使业委会的选举受到了较大影响，但我们始终没有放弃。现在已经进入到业委会候选人名单公示阶段了，争取能在今年9月前成立业委会。”易先生说。
叁 治两难：先治“懒作为”和“不作为”
业委会成立难和维权难的问题，使不少小区业主和物业出现纠纷后矛盾迟迟得不到解决。这些问题已引起各界人士的关注，长沙多位政协委员曾撰写提案建议政府优化物业行业，提高物业管理服务质量。
湖南省通程律师事务所律师何亚伟是天心区政协委员，他所住的侯家塘兴威新嘉园小区2007年交付使用，但因开发商拒绝移交业主资料，业委会筹备工作迟迟没有完成。目前小区物业管理出现诸多问题，业主的合法权益也难以得到保障，业主们普遍有怨言。何律师为此在今年年初撰写提案，建议区政府优化物业管理、提高物业服务质量，同时政府相关部门应加强对成立业委会的指导和支持力度，“目前不少开发商和物业公司拒绝移交小区建设资料，住建部门可以根据《物业管理条例》，责令其进行改正，如果拒绝整改，最高可处以10万元以下罚款。此外，我觉得政府部门应该健全法律法规和行政规章，进一步量化和细化对物业公司的监管，明确规定接到几次有效投诉就能处以降级、停业整顿、吊销营业执照，这样监督才更有可操作性，才能更好地督促物业公司提高服务水平。”
长沙市政协委员段曼珍曾在长沙天心区湘银家园居住过。“我曾和小区里几位热心居民一起筹备业委会。在筹备过程中，我了解到不少小区业主筹备业委会时，开发商和物业公司拒绝提供物业用房等资料。按照规定住建部门可以对开发商或物业公司处以罚款。但遗憾的是，有的区县住建局对此却放任不管，加大了业委会成立的难度。”
段曼珍认为，治理业委会“成立难”和“维权难”，先得治理主管部门“懒作为”和“不作为”。长沙应该将小区业委会的成立情况纳入对地方政府部门和住建部门的考核范围，使基层政府重视业委会的成立工作。“住建部门应该加强对物业行业的监管，加大对阻挠成立业委会的处罚力度，为业主搭建反映诉求和解决问题的平台和渠道，及时督促物业公司解决各物业矛盾。结合长沙实际情况制定《物业管理办法》，完善相关法律法规和行政规章，使得业委会维权有更多依据。”
记者手记
七成缺失，也是责任的缺失
2000多个住宅小区，业委会成立率不到30%，七成缺失值得主管部门深思和反省。因为缺失的不仅是业委会，也是主管部门的责任。
成立业委会，复杂而又繁琐，在一些“懒作为”和“不作为”的官员眼中，支持小区成立业委会属于“纯社会效益”事情，不仅麻烦费力，而且可能得罪开发商和物业公司。但指导小区成立业委会很有必要，因为业主能更便利地查询公共收益，更有力地监督物业公司完善服务，对于维护业主权利至关重要。
遗憾的是，很多业委会筹备组成员要求开发商或物业公司提供业主资料时，都遭到了拒绝。部分区县住建部门对此不闻不问，在客观上加大了业委会成立的难度。如果主管部门在维护业主权益时更主动更强势一点，为百姓利益多着想点，在群众心目中的得分也就更高一些，业委会成立率低的问题也就能得到较大改善。
■记者 甄荣
调查小记
长沙小区主要存在以下六大问题
长沙住宅小区调查小组，从6月17日开始调查走访了“涉外国际公馆”、“长盛岚庭”、“君悦香邸”、“金碧文华”等10个小区，从调查小组发放的的265份问卷来看，业主反映的主要是以下六个方面的问题：
主要问题 比例
房子质量、价格、虚假广告、延期交房
30.94%
物业费高且服务质量差
35.74%
公共场所缺乏或被私用、商用
34.34%
公共收益不透明
29.81%
周边环境被破坏或被威胁
28.30%
水电、网络、电梯的价格、质量、维修问题
37.36%
■中南大学公共管理学院学生：蔡遹圣 王欢欢
指导老师：吴晓林
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