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近日，国际房地产顾问“五大行”之一的戴德梁行发布报告称，2022年，长沙甲级写字楼租户普遍更趋谨慎，相比之下，优质商铺却较活跃。
那么问题来了，是谁撑起了2022年商业地产租赁市场？未来，商业地产走势如何？侃财君采访了戴德梁行研究人员，作出预测。
甲级写字楼：2023年空置率或将持续下行
在长沙芙蓉中路，新湖南大厦被称为“竖起来的金融街”。2022年，大厦相继迎来西瓜视频、奇葩游戏、太平人寿湖南分公司等多家企业入驻，空置率大幅降低。
（航拍新湖南大厦。华声在线全媒体记者 郭立亮 摄）
2022年，长沙甲级写字楼市场租赁需求主要来自于TMT（科技、媒体、电信）、金融和专业服务行业，三者共占到全年甲级写字楼租赁成交面积七成以上。
（2022年长沙甲级写字楼主要行业租赁成交面积占比。数据来源于戴德梁行）
这些行业最爱“租”在哪儿？报告显示，TMT企业主要选择芙蓉中路商务区，金融和专业服务业企业则较为偏爱五一商务区。
空置率下行是近两年来甲级写字楼市场的大势所趋。侃财君查询近两年数据发现，自2020年，长沙甲级写字楼市场总存量达到256.5万平方米后，至今依然维持这个数据。
（ 2015-2022年长沙甲级写字楼市场表现。数据来源于戴德梁行）
多种因素影响下，租户更加谨慎。2022年，甲级写字楼市场仅录得约7.0万平方米的净吸纳量。
为了尽可能减少租户的“顾虑”，业主在租金或租赁条件上做出让步。截至去年四季度末，长沙甲级写字楼市场平均租金同比下降4.6%，至每月每平方米83.8元；整体市场空置率同比下降2.7个百分点，至34.4%。
戴德梁行长沙公司项目及企业服务部相关负责人金灿表示，2023年，长沙甲级写字楼暂无新项目计划入市，市场将继续消化现有存量，不过随着防疫措施转向，更多实体行业的发展信心有望得到修复，经过短期调整，市场活力有望逐步回归，整体空置率有望继续下行。
优质商铺：“咖啡经济”带头扩张
2022年的第一天，长沙优质商铺便迎来20万平方米的新增供应——步步高星城天地成为2022年唯一新开商铺，推升全市优质商铺市场总存量至289万平方米。
（长沙步步高星城天地店。华声在线全媒体记者 田超 摄）
报告显示，零售、餐饮和儿童业态是2022年长沙优质零售市场主要扩张业态，分别约占核心商圈新店开业数的54.8%、24.1%和8.9%；零售业态中以时尚零售为主，餐饮主要集中在外卖档口类，儿童则主要为儿童零售。
（2015-2022年长沙优质商铺市场表现。数据来源于戴德梁行）
2022年，有一门生意被各业态品牌涉足，在优质商铺市场上的活跃度极高，那就是“小资标配”的咖啡。
“咖啡经济”活跃是2022年长沙零售市场的一大亮点，包括茶颜悦色、柠季和健萌健身等本土品牌在内的各业态品牌纷纷跨界，还有不少连锁咖啡品牌首进长沙，并迅速扩张，占领优质商铺“C位”。
戴德梁行长沙公司研究部高级分析师杨婷婷透露，受疫情影响，长沙零售市场的供应节奏有所放缓，结合现有在建项目的工期及进展来看，2023年，预计迎来鄱阳汇金中心和龙湖芙蓉天街的开业，将为市场带来近24万平方米的优质商铺空间，加剧市场竞争；不过，近来需求端迎利好刺激，或将填补部分购物中心空铺，空置率有望回归下行通道。
作者 刘奕楠
来源：侃财邦微信公众号
