（在位于长沙市芙蓉区嘉雨路附近的一处房产信息公告栏，一位市民正在查看售房信息。记者 卜岚 摄）
近日，广州、西安、成都等全国多个城市纷纷开始推行二手房指导价。而在长沙，二手房房源的整治也拉开了帷幕。9月7日，据三湘都市报记者了解，自从今年4月开展房源核验以来，长沙已下架了近54万套二手房虚假房源和未经授权发布的房源。
房贷收紧、审核从严、各地指导价的动作频频……在一系列变化因素之下，长沙二手房市场有何变化?购房者是否又更为理性了?
■三湘都市报·华声在线记者 卜岚
市场
预期变化，有学区房均价下降4000-5000元/㎡
家住岳麓区的周女士有一套钰龙天下八十多平方米的两居室，她一直想趁着市场行情较好时出手，给儿子换个市中心的大平层。谁料，左等右等，错过了前几年的红利期。
“在我们小区，小户型卖得最好。去年，我们这套房均价还能卖30000元/㎡，现在就降到了26000元/㎡，前来看房的客户，还有人要求在总价基础上再优惠20万元。”谈及卖房经历，周女士后悔不已，“本来是很好的学区房，现在等不起，只能降价卖了。”
随后在手机上，周女士打开一个二手房网站说，“你看看这个数据!”根据周女士的介绍，记者在象盒找房网站上看到，和她面积类似的一套房源，今天挂牌的均价为26600元/㎡，环比下降了55.37%。
“近3个月来都是这样，目前房源主流均价在2.4万元到3万元之间，比去年下降了4000-5000元/㎡。”从事房产中介7年的经纪人朱先生说，他现在手上有50个客户在观望，大家预期变了，而且市场成交量一般，也有房主急着卖房腾资格出来，因此大家都在等。
不仅仅是钰龙天下，长沙部分小区的二手房价格也在调。比如长沙开福区一楼盘，近期推新的房源精装售价18000元/㎡，而项目最近的二手房成交均价只有16262元/㎡，二手房成交均价低于新房源平均售价。
（在长沙一家中介门店，工作人员正在查看房源信息。记者 卜岚 摄）
变化
成交周期拉长，50次带看仅能成交一套
变化因素在浮动，购房者的观望情绪也在逐渐增加。
在位于湘江中路附近的新环境房屋中介门店，门店负责人赵女士正在查看房源挂牌信息，“我们属于中心城区，挂牌量一直不多。这月也就挂牌了4套，至今还没有成交。成交周期也由之前的2-3个月，拉长到了4个月以上。总体来说看的多，买的少。”
赵女士感慨道，自从房源查验以来，很多业主提供信息和门店审核信息都会更为小心，避免虚假信息的出现。附近复地崑玉国际的160㎡户型人气最高，成交总价大约350万元，一个月带看量就有20多批客户，“今年以来，换房需求大概占到我们客户量的四成以上，大多都是想卖掉老房子，换个大房子。”
芙蓉区嘉雨路附近的邦房地产的门店负责人林先生介绍，最近门店上架房源比之前至少下降了18%，8月二手房门店的成交量为9套，但带看客户却有150多批，“现在的客户比以前更为理性，对楼盘品质、物业、配套、学区都有着较为严格的要求。”
林先生说，二手房的成交周期都比以前延长了1-2月，带看转化率下降。以前带看30次能成交一套房，现在至少要50次才能成交一套，“100-120㎡的户型最受青睐，比如周边的泊爱蓝湾、锦湘国际星城等等，均价大约在1.1万元到1.3万元，因为靠近地铁口而颇受欢迎。”
观望增加，二手房房价也开始小幅调整。近日，诸葛找房发布的最新报告显示，今年8月，国内100个重点城市的二手房价格止涨转跌，整体均价为15529元/㎡，环比下跌0.2%。其中长沙均价为11822元/平方米，环比下降0.7%。同时，长沙一手房和二手房倒挂开始逆转，岳麓、雨花、芙蓉、天心新房价格均高于二手房。
观察
市场价格上涨 预期或将持续减弱
从曾经二手学区房的风光无限，到如今逐渐退烧，长沙二手房市场也可谓是跌宕起伏。
“长沙二手房房源的整治，要求每套房源有专属房屋核验码和二维码，这个有利于市场环境的优化，杜绝虚假房源的产生。”湖南新环境房地产经纪连锁有限公司副总经理明宾认为，目前长沙实际成交价相对还是稳定的，降价的房源虽然增多，但付款要求也提高了，在买卖双方博弈的情况下，观望情绪日渐浓厚。
明宾表示，观望者增加，是因为全国各地一些教育新政的出台以及对未来学区改革、教育“双减”等相关政策落地，以及城市二手房指导价制度的出台，不少市民担心价格还要继续跌。在不确定性因素增加的情况下，不少人选择持币观望。
诸葛找房研究中心认为，8月份在中央重申“房住不炒”的原则下，政策调控力度持续升级，多地陆续跟进二手房指导价机制，市场预期有所转变，市场均价止涨转跌。随着调控政策密集出台，叠加前期政策的持续作用，预计接下来二手房市场大概率维持平稳运行态势，市场价格上涨预期持续减弱。
“从长期来看，长沙二手房市场仍将呈现量价平稳的态势，市民的观望情绪也将随着‘金九银十’的到来，而逐渐减弱。”明宾认为。
延伸
12个城市已经建立二手房指导价机制
“三道红线”、信贷收紧，曾经相对自由的二手房市场也迎来调控的大棒。
今年2月，深圳发布二手房指导价格之后，随即东莞、无锡、成都等城市跟进，目前已建立二手房指导价机制的12个城市，包括深圳、广州这两个一线城市，东莞、成都、西安、宁波、无锡、合肥这6个二线城市，以及三亚、绍兴、衢州、金华这4个三线城市。
据悉，指导价格发布后，深圳二手住宅成交量持续下跌。根据深圳市住建局的数据显示，继7月二手房过户量同比跌幅超八成后，8月，深圳二手住宅成交量为2043套，再次同比暴跌77.28%，创下十年新低。
“二手房指导价的设定一方面合理引导价格预期，抑制房源标价过高，进而调整二手房价格。”贝壳研究院指出，另一方面银行将依据指导价发放贷款，贷款将不再随着价格上涨而上涨，相当于控制了购房贷款杠杆率，从而能够有效抑制二手房投资需求。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从后续市场的表现看，二手房指导价制度将呈现三个特点。第一是全面铺开，预计后续各类一二线城市和重点三四线城市将有各类管控。第二是多方位监管，包括房源的挂牌、房价的审核、贷款的审批等都会有所收紧。第三是重点严打学区房炒作，二手房领域的学区房将面临严监管，盲目炒作学区房将面临风险。
短期内，长沙会不会跟进?对此，从事房产中介行业十余年的朱先生预测，长沙暂时不会跟进，未来不排除这种可能性，“从目前来看，二手房指导价的城市大多是房价虚高的城市，长沙二手房目前已经开始降温，成交量也逐渐下降，暂时出台指导价的意义并不大。”
