《三湘楼盘测评报告》，志在用眼用心打造影响湖南人购房投资置业取向的一份公信力购房指南。如果您对本次楼盘测评有什么意见、或者您希望测评哪些楼盘，请与我们联系。
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关键词：城市资源
关键词：造城
湘江世纪城开发商世纪金源每到一个城市，便要造一座城，贵州贵阳和安徽合肥的超大规模社区均在当地引起相当大的影响。进军长沙，占据三江汇流之地，占地100万平方米的该项目更给长沙地产圈造成了震撼性的轰动。
然而，如此大规模的社区，也给开发商的整体规划及设计创意水平提出了相当高的要求。如有哪些小细节做的不好，整体铺开来，则会成为规模化的硬伤。湘江世纪城中规中矩的矩阵式规划，给人感觉就像将军布阵，一招撒豆成兵，房子就整整齐齐长起来了，没有一点高低错落有致的层次感。还有那毫无变化毫无艺术观念的外墙颜色，轻易就让我们的江岸成了这样一种景象：似乎是谁一边走过，一边漫不经心地撒些土豆，没有一点美感。
关键词：破纪录
项目开盘以来，连续打破长沙楼市销售纪录，日成交200套、300套也早已不是什么新闻。目前稳居2009年长沙楼盘整体成交量第一宝座。
关键词：江景
上海福纳调查公司认为，所谓一线江景盘，指的是区域与主体距岸线较近，基本处于规划允许的最近距离，三分之二单位可以直接看到江面和两岸景色，无视野遮挡的江景盘。以这个概念来看，号称长沙规模最大的一线江景盘的湘江世纪城，恐怕有些名不副实。据记者实地调查，除最靠近江岸的一些单元能看到较宽阔的江景外，更多的楼盘单元，只能在楼栋之间缝隙中窥见江景。
湘江世纪城位于长沙市开福区湘江东岸湘江风光带的核心地段，湘江、浏阳河、捞刀河三江汇聚。长沙市政府预计将投入上百亿，打造集文化、娱乐、商业、住宅于一体的“新河三角洲”商圈，与长沙市地标性建筑“两馆一厅”（长沙市博物馆、图书馆、音乐厅）隔江相望。与芙蓉路，“伍家岭商圈”、“芙蓉商圈”、“五一商圈”一脉相连，除此之外，规划中的地铁1号线，给本来就已经相当出色的硬件配套加分不少。
业内观点
定位不高导致品质一般
某不愿透露姓名的业内人士认为湘江世纪城无论在区位地段，周边配套，交通规划，还是社区资源上，均占有一定优势，开发商也很有实力。像地下阳光停车场，全城人车分流，豪华观景电梯等等，都是项目亮点。但是，由于项目的定位并非高档豪宅，楼盘价格也处于市场平均水平，这决定了楼盘整体品质某些方面会存在一些缺憾。
比如建筑密度相对较大。该项目楼盘总共144栋楼，从北至南带状布置，且受3.5的容积率影响，楼层层数多为28层以上高层。加之栋距较近，景观视野会受到一定影响。有些楼栋，前后两栋楼之间存在对视的问题，居住的私密性受到干扰。
从社区的建筑外立面可以看出，项目建筑风格较为保守，颜色灰暗晦涩，灰褐色外墙搭配暗紫色阳台，并没有达到沉稳厚重的预期效果，反而显得审美上比较压抑。
社区由近200栋高层住宅楼围合而成，小区内的景观面积不大，景观小品设置中规中距。整体绿化水平还没有完全呈现。总体感觉较为一般。
从户型上看，基本功能组织合理，空间方正，开窗面积大，采光充分。但局部有一些不尽人意的地方。比如某些户型房间有大小头现象，差额超过三四厘米。按照标准，极限值不应超过2厘米。
验房师测评
部分单元测评参考意见
1、水管直接铺设在地表面；部分客厅和次卧的地面有钢筋外露并生锈严重；房间地面未找平，凸凹不平；根据《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003第3.5.12和3.5.18.2规定，给水管道在室内宜暗设，明设时应该布置在找平层内或沿墙敷设在管槽内加以保护措施。
2、卫生间和厨房地面标高与其他房间处于同一平面，没有高差。 将导致污水直接流向客厅、卧室,根据《民用建筑设计通则》GB 50352━2005第6.12.3条和《中南五省建筑法》规定，厕浴间、厨房等受水或非腐蚀性液体经常浸湿的楼地面应采用防水层，且应低于相邻楼地面，并设排水坡坡向地漏。
3、卫生间未安装存水弯，将来使用会造成臭气外泄。《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003第4.2.6规定:卫生器具和生活污水管道连接时,必须在排水口以下设存水弯,存水弯的水封深度不得小于50mm。
4、层高未达到合同约定3m层高的标准，找平地面（水管）后，净高未达到规定的要求。
5、根据现有卫生间地面情况，只能安装坐便器。否则至少要加30厘米的台阶才能安装蹲便。
6、阳台玻璃、玻璃窗户、玻璃门未按要求钢化和3C认证真空强化玻璃；铝材厚没有过到1.4mm和1.2mm。
7、房间内没有水表总阀。
8、入门防盗门锁松动，质量很差，推拉门，推拉窗没有防脱装置，锁扣没有防撞块。
9、厨房没有地漏,因卫生间、厨房和阳台等与其他房间无相应高差，无法按要求进行蓄水试验。
10、部分房间卫生间天花板和墙壁有裂缝，且墙面不平；厨房和卫生间插座部分无防溅盒。
11、主卧的空调外机放置位置太窄，空调无法横放，只能竖放，这样非常不利于散热。
12、墙外面的阴阳角超标比较普遍。
13、外墙内保温局部没有做到位。
14、节能保温措施未达标。
（说明：以上为部分单元验房意见，仅作为购房投资置业提醒，请不要对号入座。）
——专业验房工程师 唐建军
楼盘基本信息
项目名称：湘江世纪城
基本信息：占地面积约100万平方米，总建筑面积约400万平方米。
地理位置：开福区五合垸湘江东岸湘江滨江风光带一段
容 积 率：3.5
绿 化 率：60%
物 业 费：1.4元/平方米/月
当前报价：沿江楼栋均价5800元/㎡，靠里楼栋3600-4500元/㎡不等。
评分手册
评测项目 得分 简评
地段位置 4分 二环以内，开福区五合垸湘江东岸湘江滨江风光带一段
交通条件 3分 公车至五一广场约40分钟，自驾约20分钟（不塞车情况下）
生活配套 3.5分 项目自身配套5星级酒店，重点学校，约20万平方米商业中心
小区规划 2.5分 整体规划过于呆板，栋距较密，视野不开阔，私密性较差
景观绿化 3分 可观江景楼栋不多，社区绿化新意不足，滨江风光带是亮点
房型设计 3.5分 一梯两户，户户朝南，通风采光均较好，全明设计，方正实用
建筑质量 2.5分 整体质量尚可，但也存在不少不容忽视的问题
综合评分 3.1分（中等推荐）
综合评分说明：
1-2分：建筑质量、小区规划、物业管理、周边环境、生活配套各方面存在较多问题，不适宜居住，性价比较低。不推荐购置
2-3分：项目有亮点，能满足基本生活需求，但个别方面问题突出，对居住品质影响较大，性价比一般。不推荐/推荐（根据项目及实际购房需求判断）
3-4分：项目综合品质较高，有缺陷但对居住品质影响较小或短期内有提升前景，性价比较高。推荐购置
4-5分：优质宜居项目，有瑕疵但各方面品质均基本令人满意。极具自住、投资价值。强烈推荐
购房者原声
“听很多人说起这个楼盘，今天是第一次来看这里的房子。看到售楼部这么多人，本来只打算过来看看的， 现在也有买的冲动，不过我不会随大潮买房，还是要看自己满不满意。”
“这个楼盘，我还是比较满意的。配套不错，江景也相当好，关键是价格不贵。”现场看房者王先生
“我不会买这里的房子。临江的单位江景确实很开阔，可是价格有点过高，而里面的楼栋感觉太压抑，我站在3楼的阳台上，就像憋在一口井里的青蛙，只能抬头看到‘四方’的一块天。”现场看房者郭先生
业主／准业主BBS
水管直接铺设在地表面，且地面未找平，凸凹不平，装修起来很不方便，而且也会增加我们的成本。
我的阳台和卫生间的栏杆已经生锈了，不知道到时候物业会不会处理，还没时间去问。
卫生间会漏水啊，上次我去看房子，看到卫生间天花板和墙面好大一条缝。
现在周边施工，好多灰尘，窗户玻璃外面好脏，到时候物业应该进行一次外墙清洗。
社区运动场地太少，这么大的社区，应该每栋楼至少配一个运动场地。
入户花园、阳台是否封上，应该由我们业主自己决定，物业不能干涉。
记者手记
江景开发不应暴殄天物
对于岳麓为屏，湘江为带的长沙而言，湘江是我们这个城市的名片和血脉。
如果说“岸花飞送客，樯燕语留人”的江岸线赋予了我们这个城市独特的个性和人文特色，那么沿江建筑就是体现我们这个城市灵魂的无声载体，关注它的现在和未来，是每一个有责任的市民职责所在。
湘江世纪城无论在建筑品质，景观规划，产品形式，以及社区配套上，还达不到豪宅的标准，只能定位为高档居家型楼盘。开发商更多的是利用江景资源的稀缺性作为卖点，赚取更多利润，很少从城市发展的角度，尊重自然、尊重未来，对我们这座山水洲城负责。
占据了稀缺资源，却没能发挥资源的最大效应，没能做到人与自然和谐共生，没能做到城市建筑与自然生态系统协调可持续发展。那么，它是一种极大的浪费，是对自然稀缺资源的浪费，对城市人文传统的漠视。所占据的稀缺资源越大，就是对稀缺资源越大的浪费，说的严重一点，是暴殄天物。
因此，我们若乘舟畅游湘江，经过这一段时，只能欣赏到“水陆洲浮碧江心，浏阳河曲绕城外”的自然风光，城市建筑的魅力暂时是无法领略的了。
我们看到了一个卖得火的楼盘，一不小心也看到了这座城市灵魂脆弱的部分。
■本版撰文 记者 邹颂平 实习生 旷毅
本测评报告尽量本着公平、公正的原则。以上言论不代表本报观点
