解局|为啥说城镇老旧小区改造一举多得

[来源:湘伴微信公众号]

湘伴导读

迎战疫情“下半场”,新基建十分亮眼,资本市场上反响热烈。

在传统基建领域,湖南刚刚出台的一份政策文件,同样激起了广泛关注——4月10日,省住建厅、省发改委、省财政厅三部门联合发文,要求加快推进我省城镇老旧小区改造(简称“旧改”)。

为何?

业内广泛认为,“旧改”可以改善小区宜居性、补齐人居环境短板,也有助于拉动有效投资,还可以促进户内消费,发挥一举多得的效应。

湘伴君了解到,全省提出改造需求的城镇老旧小区共有数千个,其涉及面之广、工程量之大、改造内容之复杂,使“旧改”不仅成为一项重大民生工程,也是一项重大发展工程。

01 好项目

住建部2017年开始在广州、厦门、长沙等全国15个城市开展“旧改”试点。试点情况表明,“旧改”惠及面广、花钱不多,但效果比较突出。

长沙市2017年至2019年对全市近200个老旧小区进行了提质改造,重点补齐老旧小区的功能性缺失短板。在改造中,没有大拆大建,而是遵循“留改拆,以留为主”原则,把宜居惠民、文脉延续放在了首位。如丰泉古井社区、荷花池社区等不少老旧小区经过改造后,“老长沙味”也更浓了。

对城镇老旧小区进行改造,既能促进节能减排、解决城市居民“不平衡、不充分”的基本矛盾,更是当前“四两拨千斤”稳投资、稳就业的重要途径。这是国务院参事仇保兴的研判。

仇保兴2019年撰文称,通过老旧小区综合改造,一方面能够通过补齐幼儿园、小超市等短缺的服务设施,消除扩大居民消费的障碍;另一方面也能开拓银发消费、幼儿消费、绿色发展、节能减排等新消费模式。而且,老旧小区改造项目投资周期很短(一般半年内完成)、边际效益明显、资金周转很快、能迅速转化为消费能力。

住建部副部长黄艳提出,我国的城镇化率已经接近60%,城市建设的重点已经转入对存量的提质增效阶段。老旧小区改造等城市更新工作,是提高人居环境的重要途径。

2019年,住建部联合国家发改委、财政部发文在全国铺开“旧改”。

我省十分重视这项工作,今年省政府工作报告已将“旧改”列入了为民办实事范畴。

经省住建厅初步摸底,全省2000年以前建成的老旧小区共超过 1 万个,不少小区的改造需求强烈。

02破难题

“旧改”涉及的内容十分丰富,涉及的利益主体关系也十分复杂,亟待破解难题。

以老旧小区加装电梯为例。一方面,住在高层(6-7楼)的居民,迫切想要加装电梯,但低层居民对电梯需求量不多,意见难以统一。另一方面,有的低层居民认为,加装电梯既要占地、又影响到自家采光,更加不乐意了。

因此,“旧改”必须树立“共同缔造”理念,从改造之初就让小区居民真正参与其中,激发小区居民热情。

长沙市的探索是,在老旧小区中设立联络站、民情室等平台,通过发放宣传资料、入户调查,广泛收集大家的意见,确定改造范围、标准和方案。有的社区还与居民签订“共建协议”,商议居民出资改造范围和出资额度等。

还有专业人士建议,在老旧小区改造完成的后续运营阶段,要通过盘活存量资源、新增配套项目,为尚有工作能力而闲赋在家的小区居民提供就业、创业平台。

另一方面,加强组织领导也是题中之义。省里这次明确了“省级统筹、市县落实、街道和社区全程参与”的工作机制,并明确18个县(市、区)列入省级试点,就是希望发挥示范引领作用,尽快形成经验并推广复制。

正在加装电梯的老旧小区

对各级政府来说,把好事办好、把实事办实,既要敢于担当,也要攻坚克难,妥善处理“旧改”涉及的各方利益主体关系。

违章建筑,这是老旧小区“脏乱差”的顽疾。一些人只为自家方便,侵占公共利益,也存在很大的安全隐患。

把拆违控违作为老旧小区改造的“首仗”来打。祁阳县从2016年底开始,以“违法建筑一处不留、拆违控违坚持到底”的决心,依法开展全覆盖拆除,为后续推进老旧小区改造打下了坚实的建设条件和民意基础。

03抓关键

老旧小区改造不是城市的包袱,而是城市巨大的存量资源。现在的关键问题是:改造的钱从哪里来?

湘伴君了解到,进一步发挥好财政资金的引导作用,我省老旧小区改造已获得中央资金大力支持。

株洲市石峰区一老旧小区正进行改造。  谭清云  摄

今年,国家已将“旧改”列入政府专项债新增的4个重点领域之一。为抢抓国家政策机遇,省住建厅及省发改委、省财政厅已提前组织了项目摸排,指导各地加快项目前期工作,建设项目库。

应该说,实现老旧小区改造项目自求平衡,为专项债的使用创造了条件。考虑采取集中成片统筹平衡、跨片区组合平衡、小区内自求平衡等模式,可以通过整合资源,探索新的融资机制。

广州市恩宁路永庆坊创新融资模式,让老街区风貌得以“原汁原味”保留,同时引入餐饮、零售、民宿与办公等时尚元素,成为广州年轻人文化创意的聚居地。2018年10月24日,习近平总书记来到永庆坊,沿街察看了旧城改造、历史文化建筑修缮保护情况。

此次省住建、发改、财政三部门也明确:鼓励电梯、快递、物流、商贸、停车设施、物业服务等企业进行投资,并通过获得特许经营、公共位置广告收益、便民服务等收回改造成本的方式参与“旧改”。

同时,引导金融机构加大产品和服务创新力度,对实施城镇老旧小区改造的企业提供信贷支持。

疫情在全球蔓延,贸易供应链和市场信心受到冲击。当前实施城镇老旧小区改造,本质上是“补短板”“补欠账”,即补民生短板、补上一轮基建的欠账,空间还非常大。唯有如此,才能让更广泛的人群及时分享到新一轮政策的红利。

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