不再建设封闭小区 多名专家解读:没有围墙利大于弊

[来源:华声在线-三湘都市报] [作者:甄荣]

封闭小区围墙如果拆了,安全吗

省住建厅表态:新建住宅原则上不建封闭小区 多名专家解读:没有围墙利大于弊



封闭住宅小区的大门逐步打开后,治安问题能否得到保障是人们关心的问题。 (资料图片)

《中共中央、国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》(下简称《意见》)近日印发,这是时隔37年重启的中央城市工作会议的配套文件,勾画了“十三五”乃至更长时间中国城市发展的“路线图”。《意见》提出,新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化,解决交通路网布局问题,促进土地节约利用。这也是中央层级文件首次对诟病已久的封闭社区模式“开刀”。封闭小区有哪些弊端?为什么要打开封闭住宅小区?小区开放,治安问题如何得到保障?这些都成为社会各界关注的热点。

封闭小区之弊

加剧城市拥堵

浪费公共资源

2月22日上午,湖南自然物业服务有限公司董事长李自然一到办公室,马上组织公司中层干部学习《意见》。

“封闭小区有不少弊端,造成公共资源巨大浪费。新建住宅要推广街区制,是城市发展的必然趋势。”李自然是省内第一批从事物业管理的企业家,在行业里摸爬滚打了20来年。“封闭小区带来的最直接的问题是城市公共交通效率低下,封闭空间各自为政,将公共道路排斥在住宅小区之外。城市脉络没有打通,使得城市拥堵问题变得更加严重。”

李自然认为,去年12月的中央城市工作会议首次提出的“紧凑城市”概念,正是破解城市无序扩张的新理念。据报道,2000-2010年,全国城镇建成区面积扩张了60%多,空间利用低下,造成公共资源的巨大浪费。此次《意见》提出现在已建成的住宅小区和单位大院也要逐步打开,为的就是“实现内部道路公共化,解决交通路网布局难题”。

《意见》中对未来交通布局明确了要求。到2020年,城市建成区平均路网密度提高到8公里/平方公里,道路面积率达到15%。李自然指出,城市建成区平均路网密度这一指标只涉及道路密度、不涉及宽度,体现了“窄马路、密路网”的布局思路。“紧凑城市”是中国城市化的下一站。“我们的城市市中心有很多地方是不通、不畅的,有很多潜力远远没有挖出来。”如此看来,打开封闭小区、打通城市脉络,应是中国城市化必走的下一步。

推广街区之利

降低房屋成本

促进阶层和谐

“新建住宅要推广街区制,不仅能避免浪费公共资源,让城市增加大量‘毛细血管式’的小路。而且对小区居民和物业公司都是好事。”长沙物业管理协会理事长黎林辉指出,目前封闭小区建筑区划内的道路、绿地等属于业主共有,也就是说业主购房不但购买了居住的房屋空间,还购买了公共区域。推广街区制后,新建小区的道路和绿化将由市政和园林部门管理和维护,这样能降低小区业主的购房和物业管理成本。

《意见》指出,已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化,解决交通路网布局问题,促进土地节约利用。黎林辉指出,“打开封闭式小区,能促进住宅与城市公共空间的紧密联系。”他认为,封闭的边界简单地将小区内外强行分成两个隔绝的空间。这样的分隔降低了公共空间的可达性,造成城市公共空间活力不足。住宅小区内供人活动的场所,由于不允许外人使用,也很难成为真正意义上的公共空间。“城市的各个小区成为游离的状态,失去本应有的紧凑高效的特点,从而不可能形成活力的城市生活。”

“封闭小区还会彻底切断不同收入的人之间的联系,加剧城市空间的分异。”黎林辉介绍,同一楼盘价格差距不大,客观上促使收入相当的人住在一起,强化了城市空间的分异。开放封闭小区,有利于消除不同阶层的人之间的疏远,促进社会各阶层和谐相处。

焦点释疑

小区开放后治安怎么办?

没有围墙也能防偷盗

小区对外开放,很多业主都关心治安问题如何得到保障?“今后推行街区制,已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,这对物业服务企业提出了新要求和新挑战。”黎林辉说,以前小区安防的第一道防线是在小区大门口,今后如果不修或拆除围墙开放小区,那么任何人都可以随时进入小区,小区安防防线要后移到楼栋。“这就要求物业公司加强巡防,提高安保水平,保障业主的人身财产安全。”

李自然认为,安防是这一政策实施中人们最担心的问题,但只要政府加强在街区的视频监控,督促物业公司提高服务质量,将能有效保证业主的安全。

“小区的安防除了围墙,还有楼栋门禁、小区监控等多道防线。”李自然认为,围墙并不是小区安全的唯一保证,有些小区有围墙,但因为物业管理差,偷盗事件时有发生。“只要完善小区公共区域视频监控,同时做好安保工作,没围墙也能防范盗抢事件的发生。”

目前,省内外都有管理得不错的没有围墙的小区。李自然介绍,岳麓区的咸嘉新村小区,从建成之日起就没有围墙,也没有成立业委会,但因为社区居委会和物业公司管理得法,小区业主没有因少了围墙而缺乏安全感。小区还先后获得全国物业管理示范住宅小区、全国文明社区示范点、全国十佳学习型社区等多项国家级荣誉。

省里何时开始实施?

省住建厅:正在研究实施办法

《意见》出台后,省里何时开始实施呢?记者2月22日采访省住建厅,厅办公室负责人介绍说,他们从网上看到了中央出台的《意见》,相关处室今天也专门开会组织学习。等《意见》正式下发到厅里后,省住建厅将会结合湖南情况,研究制定相关实施办法。“可以肯定的是,新建住宅原则上不再建设封闭住宅小区。”

中南大学公共管理学院副教授吴晓林认为,从封闭住宅小区转向街区制是一个进步,小区变小将促进邻里交流,降低业委会成立的难度,但也会面临不少问题和挑战。首先《物权法》规定业主的建筑物区分所有权,建筑区划内的道路、绿地等属于业主共有,也就是说业主购房不但购买了居住的房屋空间,还购买了公共区域,要开放这些区域,涉及到深层的利益调整,要在业主权益和公众利益间找到平衡点。此外,今后推行街区制后,小区范围变小,道路增多变窄,如何与城市主干道衔接?小区开放后如何保障行人安全和公共安全?公共道路和绿化的维护如何跟上?这些都需要相关部门仔细考虑。

吴晓林建议政府实施《意见》前,仔细调研出台相应的配套措施,开放应分步进行,循序渐进,尽可能降低拆除围墙开放小区给业主生活带来的影响。其次,应对相关法律和司法解释进行修改,用法律保证公共绿地、公园等公共设施建设不打折扣,街区治安等公共服务迅速跟上。

专家解读

封闭小区何以在长沙盛行

长沙目前有3000多个住宅小区,大多数实施封闭式管理,小区道路也没有对外开放,严重影响了城市道路的通行能力。如果部分住宅小区和单位大院逐步打开,实现内部道路公共化,对提升城市通行能力、改善微循环有积极作用。

湖南大学建筑学院教授柳肃认为,和国内大多数城市一样,长沙封闭小区的形成大致有两个高峰。首先是上世纪50年代单位“圈大院”,接着是改革开放后,尤其是上世纪90年代以来房地产开发商蜂拥建起封闭的住宅小区,后者占绝大多数。

柳肃认为封闭社区或者说“门禁社区”,其实是城市化进程中社会分化的产物。社会分化加重、贫富差距拉大,再加上流动人口多,社会治安问题增多,城市中产阶级自然有对安全的需求。“另一方面也和过去政府公共财政有限有关。过去地方政府财力有限,把大块土地承包出去,全都让开发商搞,可减轻一些负担。”

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