有人预言：2006年是长沙楼市的更新换代之年；可是，更多人宁愿相信：2006年是长沙楼市的“血拼之年”。这一年，比往年多一倍还有余的楼盘上市量需要及时找到“宣泄的渠道”；大量具有同质化特征的产品将在楼市“撕杀”中拼个头破血流；而众多雄心勃勃的开发商们，也将在06年接受市场的新一轮考验。

　　【考验一】供大于求考验开发商信心

　　长沙德普置业策划经理李柏认为：2006年单是别墅楼盘就可以轻松达到几百万平方，楼市整体放量会超过1000万平方米。这个销售率会严重考验着开发商的神经。

　　楼市供大于求的事实在2006年将显得无比真实，对于这一点，联想房地产公司的钟吉煌就承认：2006年的楼市销售情况可能会不太乐观，但公司在2005年定下的推盘计划也不会变。

　　一边是箭在弦上，一边是残酷的市场，2006年，开发商的市场信心将接受着前所未有的考验。

　　【考验二】产品同质化考验开发商智慧

　　量变引发质变，这是个亘古不变的自然规律。

　　随着2006年大规模商品房的集中上市，巨大的上市量也将促发楼市产品进行新一轮的更新换代。消费者无疑都是喜新厌旧的。空置楼的出现一方面是因为市场开发量过大，市场供过于求，另一方面，这也是转型时期发展商缺乏战略规划、产品缺乏市场竞争力的结构性过剩的结果，属于市场经济优胜劣汰规律的反映，类似的现象在家电、服装等行业比比皆是。综观2006年的长沙楼市，突出的特点除了供大于求外，楼市产品的同质化现象也前所未有的突出。

　　简单的一个例子，在长沙高档商品房市场中，本来别墅在2006年的上市就前所未有的集中。而同质化现象最明显的是：在别墅这一块，光是美式风格的别墅大盘在06年将有六、七个一起上市（比如像比华利山、北京橘郡、水印山城等都是美式风格的别墅）。风格的雷同，个性化的缺失，自然造成了楼市的严重同质化。

　　策划人士认为：过去长沙房地产同质化现象也有，但是因为地段不一样，大部分开发商的日子过得还算舒服，但是现在，同一地段的同质化现象也开始出现了。

　　有业内专家认为：同一地段的同质化现象露出明显迹象的当属河西板块金星大道附近，由于该地段大盘云集，而且多是从广东过来的开发商在开发，因此在楼市的前期定位阶段，该地段的楼盘产品都定位为多层、小高层和别墅的混合社区，这种大同小异的定位使得金星大道附近的同质化现象引起了市场的关注。据记者了解，2006年年初，长沙市建委组织一部分专家对金星大道区域进行考察时就提出，一定要突出差异化的定位。因此，目前该区域的楼盘，像蓝山集团的项目、和记黄埔的项目都在2006年作了一定程度的调整改变。

　　改变是必须的。楼市供过于求，产品同质化都是对开发商智慧的一大考验。事实上，楼市新一轮的升级换代也是一个大浪淘沙的过程。在潮起潮落中，谁能在战略和策略上棋高一招，谁能在产品和营销上有所创新，谁就能赢得市场，否则只能被市场扫地出门。

　　【考验三】供求失衡考验开发商理性

　　有人说：2006年之所以长沙楼市楼盘上市量猛增，是因为长沙楼市将在2006年正式迈入大盘时代，可以说，楼市的供求失衡也是因为大盘集中上市的结果。其实，这种说法也不无道理。短短数一下，2006年，长沙1000亩以上楼盘有近10个之多。长沙卓越房地产公司总经理戴文秉的看法是：2006年长沙出现的大盘可能占据了80％的市场。

　　的确，长沙2006年出现的大盘超过1000亩的不在少数，但大盘时代的到来，这些大盘必将面临难以回避的问题。大盘首先要求开发商具备足够的资金实力，否则容易造成烂尾；大盘必须先建配套设施，否则客户信心不足；而建配套设施资金往往周转不灵；大盘更需要前期高水准的策划，而长沙开发商恰恰不太重视策划，这就必然埋下今后的隐患。再者楼盘过大必然造成消化不良。

　　对于大盘容易出现的一些弊端，目前市场上已经有房地产公司开始在做改变。针对大盘容易造成的消化不良，长沙城普置业就早早做出了2006年将严格控制销售节奏的决议。另外像位于城北的珠江花城，针对一部分广东客户的住房个性需求，将推出带有精装修的房子，重视前期的策划将使得开发商能更理性地面对市场。

　　楼市供求失衡也让以往被忽视的大户型问题日益显现。据长沙一策划公司的调查显示：长沙最好卖的户型其实在90－－100平方米之间，但在过去，开发商似乎更重视大户型。大户型的现象严重，是开发商盲目跟风、不作市场调查的结果。长沙的人口有限，对超过140平米的大户型的有效需求还是有限的。许多人已二次、三次置业；再说，大户型用来投资出租也麻烦。随着长沙楼市供求失衡年代的到来，房子赶紧卖掉才是真理。正是这样，现在已经有不少开发商开始理性分析长沙市场。

　　理性，将成为2006年长沙开发商必须认真对待的问题。

　　【考验四】生存考验开发商运筹眼光

　　2006年的长沙，可以说是进入了城市建设的一个高峰期，2006年是十一五计划的第一年，无论是长沙本地还是外来的房地产企业纷纷加大了投资力度。

　　长沙房地产开发企业如何在新一轮城市规划建设中发掘地产机遇？房地产开发企业开发什么样的楼盘项目，都将考验着房地产开发企业的运筹眼光。

　　房地产策划人阳学文认为：长沙新一轮的城市建设，必然会吸引更多的国内外资本进入长沙。城市的扩大、人多了，肯定会带来更多的置业需求。因此像新三环的建设、星沙和望城县经济开发区的建设对房地产企业来说就是一个难得的机遇，也是对房地产开发企业眼光的考验。在三环沿线地区开发的房地产项目，一定要结合政府的相关发展规划，并根据目标客户群的情况设计产品。例如临近劳动力密集型产业区的，房子最好建得经济实用一些；临近技术密集型产业区的项目可以建得时尚高档一些；临近旅游度假区的项目可以建得豪华舒适一些，以适应各区域不同的置业需求。

　　阳学文还认为：不仅仅在三环、星沙和望城县经济开发区有难得的地产发展机遇，其实，在距离长沙仅仅一小时的地州市同样有难得的发展机遇。像去年底火爆三湘的商业地产项目——益阳资水不夜城，就是南京汉典公司在湖南考察项目时，针对长沙房地产发展的具体情况，定下先进周边地市，再进长沙的策略。

　　针对2006年楼市供求失衡、竞争加剧的特点，阳学文认为：楼市竞争并不可怕，关键是看开发商怎样参与竞争？怎样用好的运筹眼光去办事。比如说怎么样针对70、80年代的消费群体开发出合适的楼盘就是一个长期值得考虑的问题等。

　　【考验五】新的游戏规则考验开发商内功

　　楼市一直有着自己的游戏规则。市场的逐渐成熟促使游戏规则不断更新。2006年楼市的供求失衡将使得发展商们已经意识到：“速富”时代已经过去，“求实”将是顺应新市场、新游戏规则的最佳选择。

　　正如国内某位大腕所言：房地产业拥有丰厚利润的好日子已经一去不复返了。纵观目前长沙本土的一些著名的发展商，无论是华盛集团还是顺天集团，都已经开始把目光从单一的利润最大化的追求逐步转化为公司内部的优化、公司规模的营造和公司品牌的提升。换句话说就是开始重视练内功了。

　　新的时代的到来，对于过去仅靠广告铺路，概念引导获取利润的机会市场已无空间。在开发商的“教育”下，客户迅速成长，可谓青出于蓝而胜于蓝，客户的成熟度远超出开发商想象。随着楼市供求的不平衡，今天长沙的购房者将不再被“无敌景观”、“健康家园”等空概念诱惑。他们更关心“容积率”、“得房率”等一些专业而又实际的问题。

　　长沙一位业内专家认为：新的时代到来，长沙的开发商要想在新的游戏规则下胜出，需要在三个方面进行塑造和提升：首先是技术标准的提升；其次是社会经济标准的考虑，从产权状况和适应社会购买力等方面，结合人们的居住条件现状和未来发展趋势来进行产品设计；另外在文化标准营造上，应该体现居住区给人们带来的便利程度以及社区文化、管理文化等给人们带来健康、文明的程度。

　　而对于开发商们在市场中能够玩得得心应手的最关键因素－－资金问题，现在一些开发商也开始走向了资金多元化渠道；比如大的房地产公司开始以“自筹资金”为主（这方面的代表有绿城）；资金紧缺的公司会考虑有步骤地放盘，而不是盲目地放盘。更有的房地产公司会用自己的建筑公司（比如顺天集团），考虑到资金的回笼，价格会考虑作一些让步；另外还有增加股东，与投资公司合作等。资金的多元化发展也将使得开发商的内功基础比以往能更胜任这个日趋竞争激烈的市场。

　　文／本报记者 邓经伦