20世纪初长沙湘江边的民居。 图/陈先枢
正在升级改造的潮宗街，由于多民国建筑，又靠近湘江，让我们有机会一窥民国时期的“江景房”是个什么样子的。作为长沙老城区公馆林立的一条老街，潮宗街不仅是当时长沙县的行政中心，也是城北一处重要的富人聚居区。从现在保存下来的九如里公馆群来看，因为防洪设施不到位，当时的“江景房”还未像如今这般靠近湘江。
杜甫江阁是长沙最早的“江景房”?
“层阁凭雷殷,长空水面文”是杜甫寄居长沙时在《江阁对雨有怀》一诗中所发的感慨。从诗中见，杜甫居住的“江阁”可正面俯视湘江，应该是长沙有历史记载的最早的“江景房”了吧。
对于穷困潦倒的晚年“诗圣”，我们这么来开他的玩笑似乎有失尊重。穷困加疾病，几乎将这位一生漂泊的吟游诗人逼到绝境，他在另一首《江阁卧病走笔》一诗中说：“客子庖厨薄,江楼枕席清”，则把“江阁”的简陋与自身的潦倒都交代得更清楚了。
所谓“江阁”，是杜甫的自我安慰。唐大历三年(公元768年)晚秋,杜甫从蜀中远赴湖南,准备投奔旧日好友正待调任潭州刺史的韦之晋。不料杜甫赶到长沙时,韦却不幸在此前暴卒，贫病交加的杜甫因此在湖南度过了人生最后两个年头。
杜甫初临长沙，取道湘江，船停靠在南湖港。此地岸上有驿站，是唐代长沙沟通外津的重要联络点。杜甫在此驿站旁送别了很多友人。如杜甫两次送别刘判官，写下了“杜陵老翁秋系船,扶病相识长沙驿”和“他日临江待，长沙旧驿楼”的诗句。驿楼即驿站，是古代驿道上供驿吏或来往官员、客人歇宿、换马之地。据《元和郡县志》载，唐代由长安抵郴州的驿道从潭州南通过。因而唐诗中长沙驿楼亦称“南楼”，如柳宗元《长沙驿前南楼感旧》诗有“今来数行泪，独上驿南楼”之句。
友人暴卒，无所依靠的杜甫暂居湘江边的佃楼(据说在小西门之外)，居住条件简陋是可想而知的，而且夏季还可能遭受洪水的威胁。
虽然居住条件简陋，天性乐观的杜甫依然要苦中作乐。在江阁中，杜甫招待了官至御史“佐湖南幕”的苏涣，两人在阁中饮酒品茗，谈诗论文，极为融洽。杜甫描写潭州的名句“茅斋定王城郭门，药物楚老渔商市”，就出自他《呈苏涣侍御》的诗。
此外，经常在江边散步的杜甫曾偶遇年轻时就认识的长安大音乐家李龟年，写下了他最后一首七绝：“岐王宅里寻常见，崔九堂前几度闻。正是江南好风景，落花时节又逢君”。
湘江春日间的风景，恰逢旧日友人，长沙在晚年杜甫心中留下了难以磨灭的印象。
洪水泛滥，河边住的都是穷人
杜甫寄居的佃楼，大约可想而知是沿河搭建的干栏式建筑。沿河的逼仄环境，洪水的威胁，都造成沿江的民居更像贫民窟。
明清时代，得益于水运发达，长沙城郭外沿湘江地带利于停靠船只的地方形成了河街。尤其是临近潮宗门、大西门等沿河的城门处，往往是码头林立。但临近河滩居住的，大约还都是穷人，鱼龙混杂，有挑夫、渔民、船老大或者难以入城的流民，在湘江边讨生活。如大西门、小西门外河街，在清末时，多为以批发杂货生意为主的南货店盘踞，由于紧靠湘江，产自桃江、安化的“玉兰片”“茶叶”，十分方便运输上岸，这些南货店专营批发，不设零售，营业方式为上午成交，下午分途送货。
沿河无法成为居民区的一个重要原因是洪水的威胁。据统计，在清代前期(1644—1839)近200年的时间里，长沙发生了19次较大的洪涝灾害。民国时期有关洪水的记载就更加详尽。如《长沙通史》记载，1927年5月，长沙一带“自十一日以来，淫雨为灾，湘江水势大增”，三日之间，河水遂由十二尺涨至三十一尺许，始则上岸，继则河街，迨至十六日则已入城矣。计由南门起，沿学宫门、小西门、大西门、太平门、福星门、草潮门(潮宗门)、通泰门，以至新河带房屋棚户，概行淹没,河街上水深数尺，民船在街上来往渡人。
可见孤悬城外的河街，在遇到洪涝灾害时，往往是首当其冲的，十分不利于居住。
现代化驳岸修建后，湘江边开始出现“江景房”
这种沿河破败的景象似乎在长沙开埠后，一转新局面。
据《长沙通史》记载，1904年长沙开埠后租界区设立在北门外，但北门外“沿河一带，目前于轮商贸易尚未便利，特议于关章所定起下货物处之沿河地段，即自永州码头起，下至西门鱼码头止，准各轮商指明租用”。因此，很多洋行都在城外河街与江岸上建造楼房，以致洋楼耸立，鳞次栉比，宛若闹市。许多外国公司在大小西门的上下河街、太平门外正街与上下河街、潮宗门外设立了办事处所。
长沙关税务司夏立士也在奏请总税务司的公文中说：“查省会商务辐辏之处,悉在西城内外,即沿门一带。原系铺户、船户群居之所,望衡对宇,万商云集。是以洋商各轮船公司早经在此买得地基,设立货栈,因此遂将新关及官银号、会审堂、巡捕衙皆设立于此。虽河边一带堆积渣滓,秽浊不堪,然一经修理码头，筑立驳岸,自然气象一新。此事固与口岸商家大有关系，除日商轮船公司码头业经造就外,并有数处定议兴修。”
在税务司夏立士看来，长沙沿河定居的条件在修建现代化的驳岸之后，可以解决明清时期河街“污秽不堪”的局面。相对而言，较为坚固的现代建筑也能忍耐洪水的侵蚀。
现代化的驳岸建成后，长沙关的官署也设立在潮宗门外的湘江码头岸上。这一批新建的官署、轮船公司与洋行可以说是长沙开埠后首批新式“江景房”，伫立在湘江岸边。
水陆洲才是民国时期江景房的最佳择地
洋人的涌入不仅带来新的建筑，也使得难以开辟的河滩成为新建筑的扎堆地。
相对于拥挤的老城区来说，新开辟的河滩地虽然临近湘江，有洪涝威胁，但是得益于通航便利与航运产业的发展，新的“江景房”如雨后春笋一样，在长沙城外拔地而起。相比较于岸边逼仄的环境，位居湘江中间的水陆洲则是开发“江景房”的最佳之地。
事实上，早在元代时，水陆洲洲尾就建有当时与黄鹤楼齐名的拱极楼，又称江楼。楼高约七八十尺，站在楼上，西瞻岳麓山，俯瞰湘江，风景极美。古有对联云：“拱极楼中，五六月间无暑气;潇湘江上，二三更里有渔歌。”可见，人们对于水陆洲上居高临远的拱极楼还是很喜爱的。
远眺橘子洲上的英国领事馆。
长沙开埠后，水陆洲得天独厚的地理环境也引得众多洋商前来投资地产。洲头就曾有德国商人韩利生建的别墅(后来成了造纸厂的办公楼)。中部有气派的英国领事馆、美孚洋行，以及后来建成的日本领事馆。
为了分一杯羹，长沙关税务司公署也在水陆洲上又建成一所洋楼。1906年，长沙关第二任税务司英国人烈悌写给总税务司的奏报中就谈及“查今年本通商口甚多建造之举，气象一新。如两大驳岸、四大码头，俱系玉石装成，整齐坚好，共长六百英尺，此本关与太古洋行所造者。水陆洲又建成一所洋楼，为税务司公馆，美轮美奂，掩映江山，将来此间必成为最妙居住地”。
这个“最妙居住地”，自然包括水陆洲的无敌江景吧。
富人们何时开始住在江边?
1915年的三汊矶。
与洋商洋行纷纷在湘江边、水陆洲建立“江景房”不同，长沙开埠后，长沙城内的富商虽然热衷于建设洋派公馆，但其位置仍处于老城内。
这一考虑似乎仍与洪涝灾害有关。虽然借助于现代化的驳岸，湘江两岸的堤坝得以加固，但是遇到上游山洪暴发，或者百年一遇的大水仍然有被淹的风险。
1906年，长沙关第二任税务司烈悌在写给总税务司的奏报中称：“腊底正初,倾盆大雨,连阴至四月之久，核计所降共英尺二尺二寸半，本口通商埠被淹两次，一次在三月初旬，水上驳岸二尺，河街来往须船，本关宛在中央，买卖不通者累日。嗣自三月二十六日起，山洪陡至，势若建屏，澎湃奔腾，令人莫测。至四月十八日竟逾驳岸十英尺。水患之大，据闻在三百年内无从考校。本关房基高逾驳岸五尺,屋内水深至四尺多。”
可见沿河的河街、外商洋行、公署依然难以抵御洪水。而长沙城内的富人何时开始移往江边的呢?
从目前保存的公馆数量较多的潮宗街来看，临江的九如里、连升街公馆群都是从民国初期开始修建的。修建较早的高大建筑如坐落于潮宗街梓园巷6号的四合院，为清末布政使衔道员张自牧的宅园。据郭嵩焘《絜园展禊图记》(公馆原名‘絜园’)载：“入园引回廊，两梧矗立”，“左右修竹飕飕”，颇具园林之胜。民国时，张氏家族没落，宅园就被改成了旅社。既然是四合院，该古典式平面布局的建筑，想见湘江也须步行，就很难作为老长沙的“江景房”纳入考虑。
九如里公馆。图/柳肃
具有西洋风格的九如里公馆群可以说具有江景房的资质，高耸的洋房伫立在江边，站在二楼的阳台上，或能欣赏城外湘江中千帆过境的美景。
联系到居住在这里的人非富即贵(民国时期省民政厅厅长曹伯闻、中央银行长沙分行经理辛衡若、原“国大代表”万衡等人曾居此)，最初住进“江景房”，能够在城内眺望湘江远景的长沙人肯定少之又少。
而对比张宅与九如里公馆群，一个有趣的现象是，清末到民国短短几年的变迁，人们的居住理念已从庭院转向高楼了。（记者 钱烨）