限购之下，开发商们不再墨守成规。
2017年，长沙楼市迈入“四限时代”。这半年，限购、限贷、限签、限售，调控不断升级;这半年，楼市成交量呈断崖式下跌，投资者纷纷退场，转战地市州等城市;同样是这一年，长沙楼市一夜入冬，开发商推盘日趋谨慎，市场重回理性。
限购之下，开发商们也不再墨守成规，从朋友圈的持续刷屏，到户外大牌、灯箱广告的轮番轰炸;从传统的洗脑式营销，到热点事件的主动策划;从单一的地产开发，到多元化多产业的发展……在楼市慷慨激昂奋进的同时，长沙的地产人也在蓄势谋变。■记者 卜岚
【市场】
投资客退场
成交以刚需类产品为主
“我目前名下已有两套价值100多万的房子，原本考虑卖掉其中一套，拿100多万去投资再买两套。等过几年房子升值后，我再转手出售。新政一出，我只能放弃这一念头。”从事餐饮行业的周先生说。
眼看着长沙房价节节攀升，周先生萌发了卖房再买房投资的想法。但随着长沙调控两次升级，这想法也就化为了泡影，“工作10余年，比不上一套房子的涨幅。但长沙限购后，我们只能转战地州市，这些城市升值潜力巨大。”
类似于周先生这样，从长沙离场的投资客还不少。“供应量下降、投资客的退场、政策的步步紧逼，上半年楼市回归平淡。”湖南中原地产总经理胡治纲也为记者算了一笔账，3·18以前，外地客的购房比例占总数的15%，5·20以后，则降到了5%;3·18以前，市州购房者的比例为50%，5·20后，则锐减至10%。“此外，市场受热捧的产品也由高端型改善产品，转为刚需型产品。这类产品价格不高，但性价比高。”
在投资客逐渐淡出市场后，长沙新房成交量也明显回落。记者从长沙市住建委获悉，今年1至6月，长沙全市新建商品住宅成交776.53万平方米，同比减少29.79%，其中内6区新建商品住宅成交509.13万平方米，同比减少40.65%。全市新建商品住宅成交均价6374元/平方米，其中内6区新建商品住宅成交均价7365元/平方米。
“成交量之所以下降，一方面是遭到政策限价的影响，导致长沙开发商全体推盘意愿不强，同时也是库存量严峻缺乏的客观反应。”克尔瑞长沙机构总经理刘佰忠表示。
【政策】
以“限”为主基调，政策大招齐出
今年房地产市场政策组合拳频出，在政策趋严和刚性需求依然强劲的背景下，市场迅速降温，中央政府和地方政府双管齐下，遥相呼应。整体来看，长沙房地产以“限”为主基调，区域限购、银行限贷、网签限价等各项政策大招齐出。
年初至今，限购下的长沙楼市，故事一波接着一波。以3·18为开端，长沙在接连的几天中，陆续发布了“3·18限购令”、“公积金调整通知”、“商品房申报价通知”等一系列调控政策。从供需两端发力，严控楼市，以实现“稳房价”的目的。
而5·20新政的出现，更是将二手房纳入调控范围，将投资者清退出局。5·20政策明确了本市户口限购2套，省内非长沙户口、省外户口且在长沙无房的，需在长沙连续缴纳12个月社保后限购1套。此外，还规定商品房拿到不动产权证2年后才能进行交易，长沙本地人和二手房同被纳入限购范围。
两轮政策组合拳的出击，不仅是限购限卖，再加上贷款、首付等信贷政策的悄然收紧，二手房交易的限制，被业内人士堪称为“史上最严调控”。
下半年调控是否仍将继续?今年6月，中国银行发布《2017年三季度经济金融展望报告》，预计今年下半年楼市整体还将继续降温，调整周期也将持续。
报告认为，下半年楼市的销售增速将继续回落。一方面，刚性需求和部分改善性需求已在前期得以释放，在调控趋严、房价松动的背景下，居民观望情绪上升，购房意愿下降。另一方面，此轮调控不仅打击投资性需求，提高二套首付比例等降低了改善性需求的购房动力，投资性和改善性需求的释放将有所放慢。
“1-3年之内，政策将维持现状。”一位房地产行业的资深人士分析，按照近十年长沙政策运动的规律来看，政策由宽松到收紧，然后再放开，一般周期为2-3年，“2010年，全国上调存款准备金率，14个月后，长沙出台温柔的限购政策，并持续了3年;同样，2013年全国出台‘新国五’，9个月后，长沙二套房首付提高至65%。”
【房企】
营销为王，房地产市场博弈白热化
从去年楼市集体的狂欢，到今年市场的平淡运行，与市场一同与时俱进的，还有一直不断创新、不断开拓的房企们。他们历经多轮调整，在市场的波澜中，肆意徜徉，在博弈白热化的市场上，踏出了一条更为绚烂的创新之路。
自2013年起，鑫远集团探索战略转型，致力成为国内具有影响力的健康生活投资运营商，并将“健康服务产业”作为集团未来重点发展业务领域。为此，集团正全力推进大健康产业项目，以期成为集团转型健康服务产业的开篇之作。
十六年来，鑫远从城市的建设者，到城市的运营者，立足房地产行业，发展足迹遍布健康服务、医疗养老、环保、商业(酒店)等各个领域，以傲人的成绩深耕南城。未来，致力成为中国具有影响力的健康生活投资运营商，成就影响湖湘力量。
而同样，相比起融创和碧桂园等房企在全国各地攻城略地的高调并购步伐，阳光城在过去一年多的房企扩张史中，悄然间实现了从招拍挂到并购导向的转型，为自身在地产白银时代的竞争格局下掠取到了足够的资本。
在悄然扩张中，阳光城不断践行已定3+1+X(长三角+京津冀+珠三角+大福建+战略城市点)战略，精准布局，相关评论指出，本年度阳光城的区域布局可以说大部分由并购完成。比如，通过接盘新华都的项目首入湖南，通过物产中大深入成都，乃至四入广州南沙，巩固长三角，并购在其“长三角+京津冀+珠三角+大福建+战略城市”的新布局中作用显著。
预期
限购之下
扩张深耕方能抢占先机
随着房地产进入白银时代，如何创新突围成为了关键，在政策收紧的大背景下，长沙房地产行业的格局会如何演变，在狼烟四起的长沙市场，开发商们又将如何破局?
“房地产创造价值的方式有四个：时间、空间、头寸、创新运营。”在观点博鳌论坛，龙湖副总裁袁春解释，时间、空间比较好理解，即在合适的时间、合适的地点拿到合适的地，这就赢了大半。
“在过往很长楼市上涨大周期和波段小周期里，整体形势较好。但从2015年开始土地市场出现了一轮猛涨，包括拍地‘面粉’贵过‘面包’已经是一个大概率的事件，是一个常态。”袁春认为，在未来楼市，如果房企只是从时间和空间上入手，已无法应对市场变化，而应该深耕做出“爆款产品”，秒杀当地存量房，同时整合自身的资源。
大半年量跌价稳是大概率事件，如何破局?对此，合富辉煌分析师周明认为，要注意保持“快节奏、多渠道、高活跃度”，在土地方面，可有高周转销售向自持自营转变;住房市场，由以售为主向租售并举转变;而作为开发商，也应由销售模式向经营模式转型。
“此外，商办物业也将迎来发展的春天，开发商可提前准备。”周明认为，商、办物业是购置的新方向，而且在金九银十市场集中供货的情况下，市场竞争激烈，住宅的投资需求会向不限购的商、办物业转移。
鑫远执行总裁兼地产事业部总经理喻磊表示，在限购之下，行业集中段将加速提升，强者恒强、弱者改行、行业聚合、房企并购的现象会日益频繁，楼市大环境变化将驱动房企转型、升级和战略调整。“以前人们只要买质量好的房子，现在人们更注重配套、人文环境，因此房企的竞争也不再是一亩三分地的较量，更应该是综合实力的较量。”
