长沙市土地登记处1935年颁发的《左宗恕堂不动产登记证明书》。
收藏家乐兵收藏的民国房契地契。
左宗恕堂房屋买卖草契。
上一期《民国房事》聊房价时，我们提到一桩1938长沙市的房屋买卖，宝南街左宗恕堂的名字和它的房屋买卖契据一起，被记录在长沙市档案馆内，成为历史的珍藏。这份档案，就有着当年的不动产登记证明书。
“出生证、死亡证就是人身份存在的象征。地契、房契是财富的象征。自古以来就是这样。”收藏达人、长沙市收藏协会常务副秘书长乐兵的工作室里，保存着多年积累的文化收藏品，其中就包括多张民国的房契、地契。让我们跟着这些收藏品一起看看民国的关于房产的证件长什么样。 撰文/潇湘晨报记者储文静
1922年，中国首颁《不动产登记条例》
人类的历史始终离不开各种证照。如今人们在买房卖房特别注重的房屋土地证和房产证，已逐渐统一为不动产证。那么在我国古代要不要进行不动产登记呢?
其实，民国以前，中国是没有土地证和房产证的，有的只是地契和房契，地契是买地的文书，房契是买房的文书。地主想证明某块土地属于自己，得靠地契;业主想证明某处房产属于自己，得靠房契。它们都反映了土地的归属与交易的变化，以及拥有者的法律地位。
虽然民国以前没有真正形成严格意义上的不动产登记制度，但是以征收赋税、交易为目的的不动产登记，早在周朝就开始了。《周礼·大司徒》记载：“掌建国土地之图，与其人民之数，以安抚邦国，以天下土地之图，周知九州之地域，广轮之数，办其山林川泽、丘陵坟衍原湿之名物。”就是将天下的田地山川等不动产，甚至包括人口进行造册登记，便于国家治理。至宋朝，土地证的雏形已经出现，其名叫“地符”，是我国最早的土地证。
中华民国之初，地籍、田赋异常混乱，为此，北京政府在1913年秋于内务部下设立全国土地调查筹备处，组织全国的地籍管理工作。
1922年北京政府颁布《不动产登记条例》。《条例》规定，登记的权利分为所有权、地上权、永佃权、抵押权、租赁权等。主办登记的机关为各省地方司法机关，当时称为地方审判厅。1922年8月，司法部通令施行。
1930年国民党政府颁布《土地法》，规定要对土地及地上定着物——建筑物进行登记，这是具有现代意义上的不动产登记制度。1946年国民党政府又颁布了《土地登记规则》，并建立了土地登记的程序制度。
不过，这些制度未能得到很好的贯彻、执行。当时没有进行土地测量，所登记的土地面积，凭土地所有者自报，虚报瞒报现象严重。同时对不申请登记者，又无法查究。因此，土地登记收效甚微。
每价值千元不动产，收一元登记费
条例颁布之后，为了鼓励人们进行不动产登记，政府还到处张贴布告，以期广而告之。
廖保平所著《摸着历史过河》一书中提到，1925年4月，北京地方审判厅登记处在全城张贴不动产登记布告：“北京的土地房屋自庚子变乱后，关系很复杂，有补签的，有失契的，有盗典、盗卖、盗押的，打官司的实在不少，一经登记处登记，权利就算是永远确定了，什么盗卖伪造的事情均敢保其没有，即万一遇到兵灾水火，契据丢失，不须登报声明，不须找铺保补契，就可以对抗第三人。从本年四月一日起，土地房屋每价值一千元，只收一元登记费。”
千分之一的登记费并不算贵，各省开始陆陆续续遵照执行。唯独湖南因频年受军事影响，延至1933年8月1日才正式开办，不动产登记处就设于长沙市藩后街地方法院内。
1934年元月出版的《长沙市指南》曾对不动产登记进行过详细指南：“不动产登记，乃保护一般人之产权所有权利，一经登记，即行确定。遇有争执，此项登记，实为有利证据，故凡有田地房屋者，须登记后，方可受法律之保障。否则产权不能巩固，如有人加以侵害，纵至诉讼，亦必受不利益之影响。盖登记条例如此规定，而最高法院判决，例亦认业经登记者为有理由也。”开篇即点明要义，告诉大家登记不动产是保护产权的一种方式，受法律保障。
根据当时条例规定，不动产登记需要登记的权利包括：所有权、地上权、地役权、永佃权、典权、质权与抵押权、租借权、习用相沿之物权等，而其分别对应的登记事项则包括：保存、设定、转移、变更、限制处分、消减、暂时登记、预告登记等。
根据《长沙市指南》记载的申请不动产登记程序，首先要买一份售洋5分的申请书，将不动产坐落处东南西北四个方向具体位置、亩数或间数，以及祖上遗留或自己新置等情况，均写在申请书上，以便记载登记簿。然后按照实在的地形，绘具图式，存在登记法院，此项图式，每份售洋二分，并可代绘。
做不动产登记需要呈出各项相关文件，如证明文件：如卖契、典契、阄书、分书、顶字、押字、立嗣字及租约借据、各机关执照判决书、拍卖证书、粮券、户折之类。如因契据失落，须村区长或四邻出具保证书，或承受遗产，须亲属人出具保证书之类。如妻卖房屋，要有夫之同意，子押父田，要经父之允许，亦要提出证明之类。
申请人将申请书图式及各种文件办妥之后，要双方亲自到场登记，但也有例外。如继承遗产，被继承人早已死亡;判决确定，败诉人无需同去;已失踪，无法令其到场之类。
长沙不动产登记，至少得盖18个章
那么，民国时作不动产登记的“房产证”到底长啥样呢?上一期我们提到的宝南街左宗恕堂档案堪称教科书。(长沙市档案馆案卷号：1-1-62“民国左宗恕堂宝南街不动产证书及卖与易荫馀堂契据”)
为此，我们请教了长沙市文史专家陈先枢，陈先枢向记者介绍，《左宗恕堂不动产登记证明书》由长沙市土地登记处第一分处于1935年10月16日发给，登记编号为66号。这件不动产登记证明书纵40厘米，横31.8厘米，毛边纸石印，采用表格形式，设登记人姓名、登记号数、不动产之标示、登记原因及年月日、登记标的、权利先后栏数、登记年月日、发证年月日等栏。表格上方盖有各种蓝色戳印多达15处。发证时间处盖湖南省财政厅红色大印，左边缘盖相同骑墙印，原与证明书相连的存根裁下存土地登记处。证上还盖有登记员私章。3年后，即民国二十七年(1938年)左宗恕堂将此房卖与易荫馀堂等，因此这份“房产证”移交到了新房主手中，成了买卖契据所附的“老契”。
来，让我们一一核准这份登记的内容：
“基地照市尺计算面积肆拾方丈伍拾伍方尺，坐落长沙市宝南街井巷子，门牌第肆号。前至公巷大门一字私墙，后至一字公墙，左至与陈宅公墙，右至本屋私墙。墙外堂屋四面靠周家公屋己分自有私墙。后苑抵张姓有一字公墙公管公修为界。清平门壹张，平时不得出入。坐北朝南肆开间房屋壹栋，右边堂屋回面叁间。大门外公巷壹条，公同出入无阻;巷内公井壹口，均系四户公管公修。”
这是不动产坐落四至、亩数或间数，及公私新置等情况。文中面积的计量单位不是现在的平方米，而是平方市丈。1平方市丈约等于11.1平方米。肆拾方丈伍拾伍方尺等于450.1平方米。
民国二十七年(1938年)左宗恕堂将位于宝南街的这一房产卖与了易荫馀堂和罗积福堂，售价为法币4800元(每平方米合10.66元)长沙市档案馆同样保存了这一交易的契约。
民国十年(1921年)，财政部曾规定房地交易契纸的统一格式，上面有编号。填好草契后，加盖政府大印。官契与草契粘连在一起，才构成一套完整的土地交易手续。这件契约未见官契，可能早已失散，留下了这份草契也弥足珍贵。
除了详细说明此房屋的不动产登记情况之外，这份买卖契文上还注明：“宅内墙壁砖瓦、衔条、楼栿、门户、窗牖、玻璃、钉盖，上至屋顶，下至地基，举凡一切妥稳之物，尽行出售。尽问亲房，俱称不受。凭中黄君慧僧、朱君鹤松介绍易荫馀堂、罗积福堂接管为业。三面言定得受时值法币肆仟捌百元整。当时契款两交，并无缔欠缪葛不清事宜。既卖之后，任凭受业人自居另佃，修缮改造，百为无阻。恐口无凭，立杜卖契壹纸与接业人收执为据。”
契纸上有在场见证人徐叔光等二十人的签字画押，契纸左上方盖有长沙市政府地政局的收件编号印戳和认捐教育金收讫的印戳，说明本笔交易不仅完了契税，而且还缴纳了“教育附加费”。
10月18日，在收藏家乐兵的工作室里，记者看到了更多民国房契地契。有些还能依稀看到当时的房产买卖说明，有的纸张已经残缺。
我们发现，与现在的房产证和商品房买卖合同相比，民国时期的房契地契内容非常简单，一份合同少则几十个字，最多几百个字，只写明不动产的位置、面积和成交价，没有详细的赔付条款，更没有配套的质量保证书;合同上往往只有卖方和中间人的签字，而没有买方的签字，即使有，也往往只是化名而非真名。
望着眼前这些残缺不全、几乎一捏就会变成粉末的纸张，禁不住感叹万千：这些脆弱的房契地契，曾经是中国人最重要的产权证明，也是一个家族赖以维系的生存和发展之本，万一你把它们弄丢了，那就等于把自己的产业弄丢了。
本版顾问：陈先枢(省文史研究馆馆员)