飘窗部分面积将计入建筑面积
小区电梯太少，老等不来?买房时，阳台、飘窗的面积应该怎么算?昨日，记者从长沙市政府获悉，《〈长沙市城市规划管理技术规定〉补充规定》将于3月6日起施行。
长沙市城乡规划局相关负责人介绍，《长沙市城市规划管理技术规定》自2009年8月20日颁布实施，至今已有2年多时间，随着城市建设的不断推进，出现了新的问题和新的矛盾有待解决。按照新规，12层及以上的独立单元的住宅电梯设置不得少于两台。同时，开发商送飘窗、送阳台的促销手段也将“终结”。本报记者赵晶 长沙报道
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住宅建筑底层
原则上不设置商业
此次制定的《补充规定》共二十六条。主要针对商住比例、飘窗面积计算、阳台的设置、高层电梯的设置要求、住宅建筑最大面宽的控制、地下车库的设置、地下停车位比例、新建居住项目社区办公用房配备、绿化环境实施等进行相关规定。
停车位：幼儿园及小学按1个/班、中学按1.5个/班的标准配设机动车停车位，并应在适当位置设置临时停车位。
商业建筑：居住及商住用地内商业建筑原则上应相对集中独立设置。居住用地内住宅建筑底层原则上不设置商业。
空中花园：建筑楼层部分设置的共享空中花园，应靠外墙设置，架空高度不得小于三个标准层高，且应与公共交通空间直接连通，开敞的共享空中花园按正投影面积的1/2计算建筑面积，封闭的共享空中花园按正投影面积计算建筑面积。
新建高层不得影响相邻住宅日照
飘窗要按正投影面积一半算
“送露台，送飘窗，超高性价比!”这样的广告语再熟悉不过。昨日，记者向几个楼盘进行咨询，有的楼盘是算一半面积，有的楼盘是飘窗面积全送。
此次《补充规定》中明确，居住建筑阳台及套内花园、飘窗等按正投影面积的1/2计算建筑面积，其计容面积不应超过套内计容建筑面积的10%。超过10%的，超过部分按正投影面积计算。套内计容建筑面积为入户门内所包含的各部分建筑面积之和。
这是否意味着购房者今后要为曾一度免费赠送的飘窗买单呢?记者向长沙市住建委进行了解，并得到了肯定的答案。相关负责人介绍，住建部门在计算产权面积时会依据规划证，如果规划证上算了飘窗一半的面积，产权证上也会算。关于阳台的规定，此次新规中还有：重要地段及临路幅宽度26米以上城市道路的居住建筑，阳台设计应尽可能规整并按内凹阳台设计，临街面阳台应封闭;外形设计宜采用公建外立面造型的处理手法。
每台电梯服务户数不宜超过75户
小区里的电梯太少，等电梯的居民“伤不起”。针对这种情况，《补充规定》中对高层住宅的电梯设置作出要求。12层(含12层)以上(不包括11层复式住宅)独立单元的住宅电梯设置不得少于两台;每单元户数超过60户时，其电梯设置不得少于2台，且每台电梯的服务户数不宜超过75户;套内面积50平方米/户以下的小户型，户数按75%折算配置电梯数量。此外，对独立外挑的空调外机搁板，《补充规定》也规定：宽度不得大于0.9米，累计长度不得超过该户面宽的1/3。
间距和日照也是购房者最关心的问题之一。《补充规定》明确，非居住建筑(医院病房楼、休〈疗〉养院住宿楼以及幼儿园、托儿所生活用房和大学、中学、小学的教学楼除外)位于居住建筑北向时，其建筑间距，按该非居住建筑在居住建筑南向同型布置的建筑间距控制，其间距最小值为低层不小于6米、多层不小于9米，同时须满足消防和各专业规范要求。同时，新建的高层建筑，原则上不得对相邻现有及拟建住宅的日照产生影响。对邻近地块拟建住宅是否有影响，按退让对等原则做日照分析确定。
《补充规定》明确，此前已取得“一书两证”、已审定修建性详细规划或规划设计总图并在其有效期内的建设工程仍按原审批的内容执行。
未来也许不再享受“送飘窗”的快乐
[现状]
这些年我们怎么“送”面积
当购房者们在铺天盖地的折扣信息中开始看到降价曙光时，“赠送面积”成了开发商们最好的“促销品”。“在长沙，现在开发商非常流行赠送面积，主要通过不算面积的飘窗和入户花园实现。”长沙融科智地房地产开发有限公司副总经理曾志舜说。
按照长沙以前的做法，规划报建中高度2米2以内的飘窗都不算面积。“有些飘窗是高出地面部分60-80厘米，有些落地飘窗则是在顶部往下60厘米左右，只要高度没有超过2米2，就都可以赠送。”曾志舜说。
“这样可以挤出更多的空间。”曾志舜说，在融科东南海130平方米的户型中，因为飘窗等赠送面积，每套基本可多出3-5平方米的使用面积。像中海国际社区和融科东南海这样通过飘窗、入户花园赠送面积的开发商正在越来越多，尤其是现在市场上比较流行的90-110平方米左右的三房和110-130平方米的四房，大多都有面积赠送。
在房价逐渐攀高的现实语境中，紧凑型户型成为市场最抢手的产品。“飘窗和入户花园这样的赠送面积，主要是让居住者能够花更少的钱，住得更加舒适。”曾志舜说。
[影响]
“开发商未来这种设计会减少”
对于还没有规划报建的新楼盘来说，这种“赠送的面积”或许将不能持续。按最新的长沙规定，飘窗、户内花园均要按半面积计算。
“对设计的影响应该会很大。”湖南大学建筑学院院长、教授魏春雨说,现在长沙大多数开发商都选择了飘窗、入户花园方式增加使用面积，而一旦规划设计中明确飘窗算半面积，那么意味着很多开发商可能会放弃这种方式。
“对于开发商来说，做飘窗或者入户花园，就是为了可以不用报建的免费空间。如果政策明确规定之后，这种赠送面积作用不大的话，许多开发商会放弃这种做法。”曾志舜说。
事实上，飘窗的命运轨迹有些类似于曾经昙花一现的“LOFT”公寓。在长沙最初没有规定层高最高范围的时候，主打“一层变两层”、层高在4米8至5米2的LOFT公寓曾经风靡一时，而《长沙市城市规划管理技术规定(修订)标准》公布之后，以挑高空间为卖点的LOFT公寓几乎销匿于长沙市场——公寓和住宅标准层层高超过3.60米(不含3.60米)的，将按两层计算建筑面积和层数。
“对于购房者来说，这个影响可能很直接。”一位不愿意透露姓名的业内人士说，按新政策，一旦飘窗要计算面积，那么意味着消费者获得“赠送空间”的可能性将会减少。“主要是开发商以后可以用来做促销的卖点可能不会再选择这个。”
但这也许仍然将有一段缓冲期。政策明确规定，“此前已取得一书两证、已审定修建性详细规划或规划设计总图并在其有效期内的建设工程仍按原审批的内容执行。”——这意味着市场现有在售或已通过规划报批的项目还可以继续延续“送面积”的故事。
有些业内人士认为，这是政府为了前期一些政策漏洞采取的补救措施。“不算面积就意味着不用报建，也存在比较多不透明、可寻租的空间。”一位不愿意透露姓名的开发商称。也有人认为，这更利于房地产市场的透明。
“未来的设计趋势可能更加周正，标准将更加规范和统一性，不会再有一些打擦边球的空间。”魏春雨说。
“新文件有明确指向性，短期内对市场不会有直接影响。”郡原地产长沙公司相关负责人说，按照房地产开发周期，从报建到进入销售至少需要一年时间。也有业内人士认为，在房产销售本就低迷的情况下，飘窗等再算面积，无疑会加剧开发商的压力。市场可能会采取其他应对之策。记者文洁
[他山之石]
天津:飘窗不能随意“赠送” 2011年6月，天津市国土房管部门下发了《天津市房屋面积测算技术规范》补充规定的通知,管理部门首次明确了“飘窗”的定义用途，对部分开发商随意定义飘窗并“赠送”面积的行为将进行有效制约。
合肥:合规的阳台飘窗不计建筑面积 《合肥市关于地下室、阳台等建筑面积计算的规定》2011年12月发布,《规定》对地下室、阳台、露台、飘窗等面积的计算方式进行了明确规定，符合规定的阳台、飘窗、露台不计算建筑面积。
上海:叫停开发商偷面积 据《东方早报》报道，《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》去年10月1日起实行,针对上海建筑设计中容积率计算标准不一、引用法规依据混乱造成开发商“偷面积”来扩大实际的容积率等问题。飘窗方面，台面与室内地面的高差，不应小于0.5米，飘窗高度应不超过2.2米，且自外墙墙体结构外边线，至飘窗外边线距离不超过0.6米。否则，应按挑出外墙部分的投影面积计算建筑面积，并计入容积率。据搜房网2011年5月10日的抽样统计，上海在售的项目中，约有一半以上有附赠面积。有开发商称，有些开发商通过“设计”，“偷”出来的面积能占到总面积的30%，甚至更高。
