市民在长沙第32届房交会上看房。 记者 谢婉雪 摄
市民在长沙第32届房交会上看房。 记者 谢婉雪 摄
长沙第32届房交会，某楼盘展厅。 记者 谢婉雪 摄
愈发严酷的楼市调控，仍将继续放缓的信贷，还有持续低迷的成交量，短期内不会改变的供大于求局面——
长沙楼市，离冬天还有多远?
华声在线-湖南日报讯 为期4天的长沙第32届房地产交易展示会，10月31日在长沙红星国际会展中心落幕。60余家企业携90个项目参展，品牌房企齐齐亮相，比今年春季房交会更大的阵势，却掩盖不了观望者众、成交清淡的事实。
全国各地，“金九银十”惨淡收场，长沙也难例外。眼见霜降已过，楼市“冬至”提前来临的声音已有所耳闻。透过本届房交会看市场，长沙楼市离冬天还有多远?
“试探性优惠”
北京、上海个别楼盘“深跌”的消息让业界震动，成都、南京、天津等二线城市新开楼盘成交价格也开始出现下跌。但这样的情况，在本届房交会上并未出现。部分楼盘亮出了优惠，也只是以特价房、付款折扣等形式出现。
展馆一楼，优惠活动夹杂其间。河西楼盘“涉外·国际公馆”抛出“每日10套珍藏房源，特价秒杀”的优惠。记者10月30日上午看到，一张展示板上标出不同楼层、不同面积的10套特价房源，其中3套已用红笔划去(即已被购买)。其中一套124平方米，原价70.49万元优惠后64.75万元，即相当于每平米优惠460元。当然，这样的促销并不多见。植物园附近楼盘“碧水龙庭”挂出“特价房两房两厅，一口价每平方米5188元”招牌，记者一问还有几套，销售人员答每天3套，但已全部售完，目前楼盘均价在5500元左右。
其他的，则是“1000元变3万元”、“每套优惠2万元”、“送2万元家电购物卡”之类的促销噱头。相对较普遍的，是“按揭98折，全款96折”这样的常规手段。
而二楼展厅，是万科、万达、保利、世茂、北辰、中建等知名房企的“天下”。记者挨个打听，很少听到有打折的介绍，更别说“每套优惠2万元”这样看似优惠的折扣。如位于长沙城北的万科城3期，均价7600元左右，仅有“按揭99折、全款97折”的折扣。
从展会价格看市场行情。市中心姑且不论，万达公馆这样的“巨无霸”均价轻松突破1.4万元，北辰三角洲3期均价也超过9000元。其他楼盘，以地理位置优劣看，也依旧维持在均价6000元、7000元、8000元这样的分层格局。试问哪里还有均价4000元以内的楼盘?一位楼盘销售人员笑言：“可以到望城黄金乡、长沙暮云镇这样的市郊去看看。”
准备过冬?
今年，楼市传统意义上的“金九银十”并未出现。而大环境，正如同日渐冷冽的气候，悄然笼罩。
本届房交会，出现了一定范围的特价房，与2008年下半年“非常时期”的长沙第26届房交会有些相似，只是还没到那届“满天飞”的局面。同时，知名企业岿然不动的价格，售楼小姐们看上去并不急促的心态，传递给外界的，似乎依然是平静的市场。
古语有云，风起于青萍之末。透过本届房交会上的一些细节，依然可以看出市场风向的变动。
其一，是部分房企悄然选择平价入市。记者现场观察，本届房交会上相当比例楼盘只是期房，目前还处于蓄客阶段，入市价格相对比较务实。如位于市中心地段的楼盘“君悦紫园”，定价9600元左右，拟于2013年交房。蔡姓销售人员介绍，楼盘位于梓园路，周边楼盘价格已在1.1万元左右。
其次，参展楼盘虽多，60余家企业携90个项目亮相，远超今年春交会的36家企业43个楼盘，但展馆格局出现了大变动。一般而言，会展业一楼展厅优于二楼，更优于三楼。展位费用方面，红星国际会展中心一楼单价也高于二楼1倍以上。然而，实际情况是，万科、万达、保利、世贸等财大气粗的“大佬”多在展馆二楼，一楼多是“地方部队”以及二手房中介这样的“二、三楼常客”。记者查阅公开的资料发现，今年9月30日举行的招商会上，组委会对展位做出安排，二楼展区为品牌实力展区，不参加此次的招展;一楼展区为品质企业展区，是主要招展对象。一位业内人士透露：在当前平淡的市场行情下，开发商普遍希望缩减开支，参展意愿不是很强烈，如此安排，组委会有其特定的考虑。
同时，一楼展厅最中心位置的“展王”，此次更是风采不再。这个展位，位于一二楼电梯之间，也是“眼球经济”的焦点，历届由中信地产、绿城地产等实力派一家独占。今年春交会上，湖南天元房地产(宜居地产子公司)更是以最高价60万元一举斩获。然而，本届展会上，此“展王”由3家不同房企瓜分，中间以隔板挡开，各唱各的调。
而一个有意思的现象，是二手房中介展位也销起了新房。本届展会，新环境房产主推“金科东方大院”等新盘，而在嘉业房产展位，“佳兆业水岸新都”的新盘也是其主推产品之一。新环境房产培训总监明宾的分析，或许道出了一部分开发商的心态：楼市调控特别是信贷紧缩，给房产开发商造成了压力，开发商希望缩短销售周期，快速回笼资金，需要有实力的代理经纪和分销渠道。
“量跌价滞”看后市
10月31日，至记者发稿时止，本届房交会组委会尚未如往届一样发布相关观展及成交数据。但从记者和不少楼盘销售人士在展会现场的真实感受不难得出，本届房交会延续了市场近两个月来的萎靡走势，购房者观望气氛浓厚，并未爆发出一波热销行情。
回望本届房交会开幕前的两周，可谓量跌价滞。仅看销量，10月第三周，长沙房地产市场成交量持续下跌。来自长沙市房产研究中心的数据显示，本周内六区新建商品房网签1634套，17.89万平方米;其中住宅网签1405套，16.14万平方米;而在10月第二周，长沙市内六区新建商品房网签1969套，21.82万平方米;其中住宅网签1663套，19.34万平方米--这意味着持续下跌的态势依然在继续。
与萎靡的销售相对应的，是9月、10月长沙楼市旺盛的供应量。据不完全统计，9月有近40个项目推出新房源上市，进入10月，新房上市量也保持在高位，筹划推新或已经开盘了的楼盘就超过了50个。应该说，短期内市场供大于求的实际局面不会改变。
后市如何走向?省住房和城乡建设厅提供的一份形势分析报告认为，在当前严格执行差别化信贷和差别化税收政策的背景下，购房成本增加，改善、投资和投机型需求均得到抑制。受限购、限贷、加息等调控组合政策影响，加上消费者买涨不买跌，持币观望心态日趋强烈。预计年底商品房需求量会进一步减少，部分商品房出现滞销。
而在不少业内人士眼中，量跌是价降的一个必经之路。那么，这条路会有多长?长沙易居投资顾问有限公司开发部总监罗伟在接受媒体采访时表示，目前长沙大部分房企资金还撑得住，毕竟与2008年的情况不同，这次房企有意放缓了拿地的速度，但能撑多久很难说。业内人士汪俊则认为，不排除有开发商使出“促销走量”的招数，比如一些中小型开发商和急于套现的企业可能采取相对极端的方式来搅动市场。当然，更为普遍的判断，是年关将至，几乎所有房地产企业都急需回笼资金，以支付包括工程款在内的各种款项。
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买房7天单价降千元 长沙楼盘首现跳水式降价
■漫画/王珏
三湘都市报讯 在“限购”、“限贷加息”等房地产调控政策的影响下，号称长沙楼市年终大考的“金九银十”，成交量持续下滑，开发商黯然交卷。前方的出路在那里?随着岁末年终的临近，答案似乎显得越来越明了。
买房七天单价降了1000元
杨小姐在长沙工作了三年，最近看中星沙一个楼盘准备买套小房子自住。10月13日开盘当日，她以5600元每平方米的价格购买了一套在该小区4号栋一套79平方米的两房。然而，刚过一个星期，杨小姐就接到了开发商售楼部的电话，声称可以给她优惠3.4万元。
惊喜之余，杨小姐再次赶到小区售楼部时，令其“心痛”的一幕却出现了。销售人员告诉她“受调控大环境的影响”，杨小姐所购买的小区3号栋在降价促销，每平米只需要4580元。另外预交5000的诚意金还可以在原价4580元基础上再减20元。但对4号栋已购房的业主，只能享受每套29000—38000元的优惠。如此“惊喜”，在楼盘业主中引起了不小的震动。在该楼盘的业主论坛上，一位网友直呼开发商太“坑爹”，因为他刚交首付三天，楼盘就降价了。
记者今天以购房者身份咨询该楼盘售楼部，销售人员给出的“一口价”仍是4560元/平方米。
“暗降”促销风波涌动
与杨小姐购买楼盘的大幅度降价促销相比，最近几天的长沙第32届房交会上，大多数项目却并未大规模推行优惠措施，更没有主动宣称“降价”销售的楼盘。大部分逛展者也是以看为主，较少出手。
但细心的市民发现，仍有不少楼盘在以优惠措施吸引购房者，“一次性付款享95折”、“购房五重礼，最高优惠3万元”等口号层出不穷。
记者注意到，进入9月以来，“买房送车”、“两万抵四万”、“团购价”等等“隐形降价”手段已是长沙楼市的普遍现象。
事实上，最近长沙的新房开盘很难再见到人头攒动，很多人抢一套房源的盛况，媒体也不再出现楼盘售罄的通告。这一现象也得到了数据的印证，长沙市房产研究中心的数据显示，10月23—29日，长沙市内六区新建商品房网签2189套，其中住宅网签1916套。虽然较前一周增加555套，但网签量仍在低位运行。
大范围降价或将春节前到来
长沙的房价也会出现北上广等大城市一样的降价潮吗?
湖南一致投资有限公司总经理徐果林就认为，长沙房价暂时稳住的原因仅仅是时间问题：“长沙楼市的走势，脱离不了全国大环境、大气候和大趋势的影响，同属于宏调锅里的青蛙。”
湖南大学研究生导师、省科学研究院研究员王义高表示，由于开发商本身资金充足，一线城市的降价传导作用还需要3到6个月才能到达长沙。
长沙市嘉业房地产顾问有限公司总经理张拥军则认为：“受成交量下降，开发商资金回收紧张等因素影响，降价已是定局，长沙房价在春节来临之前下降的趋势已不可逆转。”
■记者 唐能
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开发商以展示形象为主，消费者对价格日趋敏感
房产交易会变“展示”会
历年以来，长沙楼市一年两度的房交会都被视为风向标，特别是展会上的销售情况，更被视为楼市的试金石，但是由于今年楼市调控政策的影响，这种风向标的意义似乎正在减弱。为期四天的长沙第32届房交会，60余家参展企业携90个项目亮相，在楼市调控丝毫未见放松的大背景下，本届房交会不出意料地平淡收官。本报记者刘渝渝 长沙报道
开发商：以展示形象为主，销售为次要目的
人气平淡，是今年参展商和观展者对房交会的一个共同印象，这种局面对大多数参展商而言，并非意料之外。
“本来对房交会销售业绩也没抱太高的期望，我们这次参展主要目的是为了展示企业形象。” 中建地产营销经理冯朝阳表示，目前中建在长沙的有售房源并不多，销售只是参展的次要目标，“主要目标是展示，让更多的人了解和熟悉中建地产，展示品牌、宣传品牌才是此次参展的主要目标。”
在中建地产的展会现场，一套全景720°实景3D看房的系统吸引了不少观展者的目光，只需要轻触屏幕，就可以全方位观看楼盘每处细节，园林里的一草一木，从天花板到地板，这套系统无疑也给“展示”做了最好的诠释。
愿景地产此次也携旗下两个楼盘参展，但是因可售房源不多，并没有推出太多的房交会优惠，“山水印象只余少量的房源，而山水湾的后一期大批量的房源要到明年才会上市。参展只以展示为主，同时做一些客户登记。”愿景集团营销总监付昊表示。
“虽然人气并没有突破希望值，但还是基本达到我们的预期。”展会现场，勤诚达新界销售负责人龚辉表示，房交会期间的登记客户比现场售楼部的到访情况还是要好一些，蓄客是新界参展的主要目的，房交会集中展示这种方式吸引的人流基本达到参展预期。四天的现场，龚辉对于楼市的购买力有这样一个感受：“刚需还是存在，只是都在观望等待。”
“由于市场大环境的因素，房交会的人气不比以往，但是房交会还是有其存在的重要意义。” 兴威帕克水岸副总经理万鹏认为，消费者仍需一个集中看房和比较的平台，房交会仍然是一个重要的渠道。
消费者：对价格日趋敏感，持续观望中
从本届房交会来看，消费者希望的降价和大幅优惠的情况并不多见，这也是他们并没有选择出手，而是继续等待的原因所在。
无论市场怎么样，刚需总是存在的，只不过在这样的一个深度调控的时期，消费者的期望值也在提高，一是对房屋综合品质有更高的要求，另外对价格有更多的期待。
从本次展会来看，“展示”成为房交会的主流，“‘房交会’以后要改称‘房展会’了”，有业内人士调侃，因为市场大环境变化，将房交会作为一个销售平台的主战场的作用正在退化，少了销售业绩这个实实在在的好处，房交会的边缘化也显而易见。
“性价比，是左右项目销售的一个重要因素。”冯朝阳认为，刚性需求的人群是长沙楼市的主要力量。随着利率上调，首付增加这些限贷政策，刚需正面临着被“卡住了脖子”的境遇，性价比此时成撬动市场最重要的因素。品质要好，价格更要合适，“消费者对于价格越来越敏感。”
为期4天的房交会已经结束，持续调控的影响力显然已经让楼市进入到了一个相对平淡的时期。从本届房交会来看，价格的僵持仍在继续，消费者的观望也在加深，再加上限贷限购带来的购房门槛提高的现实影响，长沙楼市似乎正在进入一个新的平衡期，如果没有什么因素打破这种平衡，这种现状或者还将持续。
责编：刘颖
来源：华声在线-湖南日报 三湘都市报 潇湘晨报
